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今天,市区11套房源进入阿里法拍平台拍卖,最后仅成交了3套房源,其他8套房源流拍,成交情况较差。

11套房子拍卖,仅成交了3套,这在最近一年来是比较罕见的,说明现在拍卖市场除了低价、低总价能吸引刚需购房者外,没有其他更好的理由了。

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从上表可以看出,这批房源中大多为有产证的老破大房源或头部学区房。

从成交的房源来看,除了一套南浦实验学区房能成交,且成交价比上次流拍的价格还高,有点出人意料外。另外两套只有山水名都西北面的景迪嘉园和龙湾中学南面的富康锦苑顺利成交,这两套房源位置并不算好,胜在价格足够便宜,才7000+元/㎡。

另外,一套二中学区、电梯房因为面积太大也流拍;还有福森大厦、学院大厦、南翔锦园等老破大,也因为房龄大、面积大而没人要,再次显示今后没有资源的“老破大”,已经面临非常尴尬的局面。

具体怎么回事?下面我们一起来看下部分热门房源的具体情况。

01

八仙楼小区11幢1803室

建面约160.15㎡,起拍价约300万元,起始单价约1.87万元/㎡,最后无人报名、无人出价、流拍。

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本次拍卖的八仙楼小区位于鹿城区百里东路与信河街交汇处东面。

区位图

该房源已腾空,内部为原房东简单装修,中规中距。

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房源实景图

该小区的义务教育学校为为百里路小学(百里路校区)及温州市第二中学。该两所学校都是温州市区认可度较高的学校,热度不低。

目前,八仙楼70-80㎡房源报价230-240万,个别急卖房源报价单209万;120㎡上下房源挂牌单价约2.6-2.8万元/㎡,挂牌总价约325-350万,个别房源报价2.5万元/㎡,大多带有不错的精装修及家具。158㎡房源较少,报价约2.2-2.5万元/㎡,波动较大。

不占学位、楼层好、装修好点的房源价格要略贵一些。

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今年7月,八仙楼1幢703室,建面约123㎡,成交总价263万,成交单价约2.14万元/㎡。

对比来看,这套房源价格略低于市场价,有性价比,周边配套也成熟,人居氛围也不错。

只可惜,该小区以学区房为核心卖点,周边浓厚的生活气息,较高的生活便利性,更偏向于附加价值。

当下,市场环境太差,购买学区房的客户大多喜欢购买60出头的房源就够了,毕竟总价段小,若学区房市场价格发生变动,受到的影响也小点。

而且该小区是电梯房房龄相对较小,60-70来平的房源,也可以满足自住+学区的需求。

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二拍截图

不过说实话,这套房源流拍了还是可惜,哪怕不考虑学区价值,这个位置的老小区房源,单价约1.87万元/㎡,也不算贵的。下次该房源打8折拍卖,以约1.5万元/㎡单价重新上架的话,性价比会更高,估计到时相信会有人下手。

02

下吕浦雄鹰11幢603室

吕浦雄鹰11幢603室(现场门牌:10幢603室)建面约113.52㎡,起拍价约156万元,起始单价约1.37万元/㎡,吸引了9人报名,有337人次设置提醒,12289次围观。

最后经过33轮竞价,以总价200万元成交,单价约1.76万元/㎡,溢价率28%,热度较高。

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该房源流拍过,此前流拍总价为194万,流拍单价约1.7万元/㎡。看来,今天这位买方有点上头了。

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该小区位于鹿城区南浦路与温迪路交汇处东面。

区位图
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区位图

下吕浦一带人居氛围浓厚,空置率低,生活配套丰富、便利性较高。

该房源未腾空,缴纳尾款二个月后交付,内部为房东简单装修。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付,垫付后凭票据,再向法院申请退还原权利人部分税费;可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

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房源实景图

该小区义务教育学校为南浦小学和南浦实验中学本校。

雄鹰组团60-70方房源成交价约200万上下,110方房源报价约2万+元/㎡。不占学位、楼层好、装修好点的房源价格要略贵一些。

显然,虽然这套房源价格比上次流拍价高,但性价比还算不错,只是大面积学区房的受欢迎程度大幅度降低了。尤其南浦实验中学的分流情况算是头部学校里比较严重的。


03

简评

现在困扰家长的因素相当多,既有来自市场变化的压力,多少刚需的家长,都在担心买到的学区房会不会贵了,下手的时机是否正确,现在买还是年底买?或者明年再买?毕竟年初学区房的价格,和现在的价格相比确实有小幅度的下降,而且温州的房产市场还没有向好的趋势。

低迷的市场让业主对于学区房的选择变得保守,更多考虑学区房成本最低化,还要持有周期最短化,尽可能在满足自身需求后,就能脱手转卖。

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温州市实验中学集新校区

另一方面就是来自新校区的冲击。温州市实验中学集新校区,不仅仅有前期来自房开、中介凶猛的宣传势头,最关键的是该学校开学后,来自六中的大力扶持动作,让大家看到了六中总校对于集新校区的重视程度,以及两者之间的关系相当紧密。

因此这波来自集新校区的冲击,比想象中来的更强烈、影响范围也更广,和往年新学校截然不同。此前的新学校都是很难对现有新学校产生冲击的,这次市场的推波助澜和六中总校大力支持的动作,让之前就备受瞩目的集新校区,再次成为了学区房市场的焦点。

而且头部学校中只有六中没分流,南浦和二中都有分流。集新校区今年第一年招收了6个班,学校的整体规模是42个班,短期内可容纳学生的空间较为充足,也对家长的选择造成了影响。

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当前,尽管大家都知道出生人口大幅下降,但16年开放二胎政策后,那波高峰期出生的新生儿还没到初中的年纪,短期内是对小学产生了冲击。所以各头部初中的招生预警政策怕是还要持续好几年,这还是暂不考虑下面县(市、区)居民转入市区学校的情况下。

所以依然竞争激烈的择校潮,使得不少准备下手学区房的家长变得摇摆不定了。南浦和集新怎么选?二中和集新怎么选?六中和集新怎么选?等等意料之外的问题开始萦绕在家长心中,谁也不想在这内卷的浪潮中落后半步、亏损太多,都想尽可能做出最正确的选择。

每个家庭都有不同的处境,其实能做出相对正确的选择就够了,想把握住市场最低点几乎不可能。

建议从成本最低化、自住+学区两方面考虑,经济环境处于动荡期,稳定大于一切。

后话:全文完,如果喜欢,就点个“赞”和“在看”再走呗。

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