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今年10月时,我们(荣耀西安网 ixian.cn)关注了西安知名的一处烂尾项目——西部网货城预重组招募意向投资人的事件。

西部网货城这一项目,可谓是西安一处“网红”级别的烂尾项目,其“网红”性质体现在诸多方面。

其一,该项目自规划建设以来,就打着与阿里巴巴、中国电子商务服务业联盟等机构强强资源整合的名号,规模和功能蓝图充满想象,打着彼时最火爆的概念,“淘宝生态城”在西安大卖特卖,吸引了不少投资业主的目光,成为街头巷尾热议的“网红商业”项目。

其二,在被阿里巴巴维权后,宣传中的“美好愿景”破灭,一次次的延期交付,项目逐步烂尾,数千名投资业主开启了漫长的维权之路,通过自述与视频记录在网络上传播,让不少人了解到了这个烂尾项目,成为每每谈起烂尾话题,就会被提到的“常客”。

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而从此前披露的西部网货城现状来看,项目方西部中药材物流配送中心有限公司(以下简称“西部公司”)的资产和负债情况并不乐观,高达数亿元的负债,以及如果要继续完成建设,还要拿出近2亿的资金,西部公司显然已经无能为力,也正因此走上了破产重组的道路。

如今,在10月份发布招募意向投资人后,当下,西部网货城已经形成了预重整计划草案,通过这则草案,我们发现,未来该项目的改造方向可谓是出乎意料。

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西部网货城,要改建成医院?

今年5月,西安市中级人民法院(以下简称“中院”)以(2023)陕01破申81号之一民事决定书,受理雷爽、西部中药材物流配送中心有限公司申请西部中药材物流配送中心有限公司(以下简称“西部公司”或“债务人”)预重整一案,同日指定陕西乐友律师事务所担任西部公司预重整临时管理人 (以下简称“临时管理人”)。

根据临时管理人最新发布的《西部中药材物流配送中心有限公司预重整计划草案》(以下简称《草案》),本预重整方案的核心思路为:在项目后期运营方向调整的基础上,由破产重整投资人提供共益债借款完成项目向大型三级综合性医院的续、改建,并对债务人进行出资人权益调整,最终实现西部物流公司破产重整成功。

这就意味着,西部网货城的运营方向将发生重大改变,将从原本定位的商业综合体,调整为医院项目。

而从这一调整动作来看,亦可以延伸出三个方面的问题值得关注。

为何要进行如此调整?《草案》之中给出的原因是,在项目所处区域商业综合体已经趋近饱和的情况下,即便续建完成、竣工验收,项目原运营方向不再符合市场要求,面临去化难、运营难等问题。结合意向投资人市场调查情况以及投资人意向,项目若改建为大型三级综合性医院的运营场所,可以匹配市场对高质量、便利的医疗服务的需求。

而经营方式,项目将以整体长期租赁的形式,作为拟改建大型三级综合性医院的经营场所。

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一个商业综合体,又该如何改建成医院?《草案》内容显示,项目将打造为以医院为主体,高端康复服务及医疗商业配套措施为一体的品牌化医疗项目。

项目的意向投资方作为本项目的重整投资主体,将对项目一期和二期同时进行符合医院运营的续建、改造及扩建。项目改扩建的内容将包括:

(1) 将项目二期全部改建为医院门诊大楼、住院部大楼以满足医院的治疗需求和运营能力;

(2)将项目一期全部改建为医院的康复中心、月子中心、整形医院、质子医院、综合服务中心及商业区以完善医院综合体的运营能力;

(3)提升医院的信息技术设施、购置高精尖医疗设备等硬件设备等硬件设施。

项目续、改建周期方面,计划周期为18至24个月,经初步测算,完成续建竣工验收所需支付的费用预计为19483.70万元

完成改造后,原本的投资业主权益将如何认定?《草案》给出的答案是,对项目开展续建、改建大型三级医院及竣工验收工作,并向业主办理不动产产权证书。

经临时管理人就项目的续、改建方案与经开区政府、意向投资人多次探讨,确认将在以下两种方案中选择:

项目将在不变更原项目网货城设计规划的前提下完成续建并竣工验收,向业主交付房屋并办理不动产产权证书。之后,项目的意向投资方将对项目进行符合大型三级综合性医院运营要求的改建,项目土地性质为商业用地。

项目将根据政府相关部门批准的医院改建方案直接将项目改建为大型三级综合性医院,项目土地性质为商业用地,不做变更。经管理人和经开区管委会专班沟通,若项目直接改建为医院,具备为业主办理不动产产权证书的条件,办理的不动产产权证书中的房屋结构与业主与西部物流公司签署的《商品房买卖合同》中记载的分层分户平面图保持一致。在西部物流公司进入重整阶段后,管理人与经开区管委会专班将共同依据医院改建设计图、项目改建大型三级医院可行性研究报告等资料开展关于办理不动产产权证书事宜的探讨和研判。

值得注意的是,《草案》之中,在债务人未向西部物流公司债权人履行完毕清偿债务的期间,项目医院承诺将向债权人提供医院诊疗绿色通道服务,改善债权人的就医体验,减少就医等待时间,提高债权人群体接受医疗服务的效率。

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商业综合体改医院

还有哪些问题值得关注?

从商业综合体改建为医院,其定位跨度不可谓不大。

在过去大众的猜测中,西部网货城的重组,最大的可能是引入一个实力雄厚的商业运营方,通过资金的继续投入,打磨出一个商业项目而盘活目前的资源。可谁又能想象到,会是一个医院项目来接盘。

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而从商业综合体到医院,其建筑内部构造、布局和行为动线差距十分之大,特别是对已认购的投资业主来说,未来的产权将如何认定,将是一个十分复杂的问题。如果最终确定按照综合性医院进行改造,投资主体、政府相关部门、业主等各方,在产权上的研究与沟通周期,或将是一个漫长的周期。

在此之外,虽然目前已经形成了初步改造方案,两年的改造周期,对于已等待多年的业主来说,也并不算长,打造综合医院的前景也算明朗,但需要注意的是,在改造的前期工作,将有不少的程序需要进行,其中的研讨与交涉时间并无确定性,甚至于可能存在着不小的争议与不确定性。

首先就是用地性质,《草案》内容显示,改造成医院项目后,土地性质将依旧是商业用地,不做变更。

而商业用地上能否举办医院,根据国家卫健委、自然资源部等部门联合发布的《关于促进社会办医持续健康规范发展的意见》规定(国卫医发〔2019〕42号)中允许“经土地和房屋所有法定权利人及其他产权人同意后,对闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构的,可适用过渡期政策,在5年内继续按原用途和权利类型使用土地。”

也就是说,改造医院是可以的,但是5年过渡期后,还是要进行调整土地的相关程序。

其实,这方面的问题并不大,因为无论是投资方还是经开区,其目的都想要盘活这个项目,积极性和主动性颇高,因此,在审批流程上可能并不会产生影响。

只是,目前西部网货城和经开区所考虑的核心问题是盘活烂尾项目,却并没有考虑到规划来回变动所造成的不信任,以及商业改医院虽然有规可依,但整体流程是否合法合规仍需商榷。不能为了盘活而盘活,反而在过程中丧失了大众对政府的信任。

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图片来源:西安楼市情报

如果要改造成医院,项目改造定然要经过环评,全方面评估是否适合建设医院。同时,目前周边已经形成了一定规模的小区和企业,征集市民意见一定是必须环节,而周边居民是否会担心医院对生活环境和质量产生影响,目前还是一个未知数。

除此之外,如此之大的业态改变,使得规划项目的不连续性问题凸显,特别是在高铁新城这片土地上,一路波折不断,一次次的变局无疑给区域价值和形象产生了影响。

而这次西部网货城的重组,初步提出的改造成医院的方案,其实不失为盘活既有项目打开了思路,全国范围内亦有这样改造的先例,也有周边市民反映担心污染、垃圾等影响生活。

例如徐州2018年某小区配套商业被改造建成医院,新闻报道中,在市民反映后,医院方称卫计委已批准,但开发区环保局则称环评未通过审批,业主对于开设医院的调查表有80%的占比不同意该医院的开设,多方在该项目上争议不断……

需要注意的是,据公开新闻了解到的商业改医院的案例中,基本都事先完成了用地性质的更改,起码做到了程序上减少大众指摘的可能。

当然,西部网货城改建医院最终能否成行,显然需要研究、权衡、沟通的事项还很多,要走的流程也很多。

目前,根据时间安排,这份预重整草案应该已经完成债权人表决。接下来将报送西安市中级人民法院批准,待西部物流公司正式进入重整阶段后,管理人将进一步听取各方意见,平衡和保障业主,债权人,投资人的合法权益,完善细化重整计划草案,依法再次经债权人表决,项目重整的具体内容将以人民法院裁定批准的重整计划为准。

编辑:Lyna

审核:解革

监制:号称嬉皮

部分素材图片来源于网络

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