最高人民法院裁判文书
华天房地产开发（贵州）有限公司与贵州经贸粮油食品股份有限公司合建房屋纠纷上诉案［最高人民法院（2000）民终字第14号民事调解书］
裁判要旨:诉讼中，双方当事人经平等协商、互谅互让，自愿达成调解协议,不违反有关法律规定，对此调解协议，法院应予以确认。
二审期间，在最高人民法院主持下，双方当事人经平等协商、互谅互让，自愿达成如下调解协议:协议内容为双方当事人于2000年3月29日达成的和解协议书及附件。法院认为:调解协议是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定，予以确认。
•——最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院民事案件解析（房地产开发）》（第2辑），法律出版社2010年版，第176-178页。
最高人民法院法官著述
1.关于双方当事人签订《联营协议》的性质及效力双方当事人1995年8月6日、同年11月11日就联合开发辉华商贸大厦写字楼签订的《联营协议》及其1996年4月1日与被拆迁单位修配厂签订的《拆迁补偿协议》，均属于房地产开发经营性质，且发生在1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产法）后，故应当适用该法的相关规定认定双方当事人签订的《联营协议》效力。该法第38条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已支付全部土地岀让金，并取得土地使用权证书。”第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，报有批准权的人民政府审批，有审批权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”这就是说,在我国取得土地使用权为出让和政府行政划拨两种形式，无论哪种形式的房地产转让,均应当依照上述法律规定足额向国家支付土地使用权出让金，受让人才能进行下一步开发转让，即以缴纳土地出让金的方式取得土地使用权。1990年5月国务院颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第25条亦明确规定，土地使用权分割转让应到土地管理部门办理审批手续。国家以立法的形式，确认了受让人依法取得土地使用权的法定形式，目的在于使国有土地不流失，规范我国房地产开发市场，禁止违法交易。本案华天公司与经贸公司签订《联营协议》时，华天公司尚未取得该建设项目用地使用权证书,未办理土地使用权变更登记手续。1998年5月15日，该公司取得土地使用权预登记证，仍未依法足额向国家支付土地使用权出让金，未获得国家颁发的国有土地使用权证书，其行为损害了国家利益，一审法院认定双方当事人所签订《联营协议》为房屋合建的性质，为无效合同，适用法律正确。对无效合同的处理，《中华人民共和国经济合同法》第16条、《中华人民共和国民法通则》第61条均有明确规定，（一）依无效合同取得的财产应予返还。（二）因无效合同造成的损失由双方当事人按过错比例分担。本案依法应当将该项目用地及已建起的辉华商贸大厦主体工程返还给原土地使用权人修配厂。
2.双方当事人达成的调解协议是否平等自愿合法,双方当事人认为该调解协议确为彼此反复平等自愿协商一致的结果双方当事人签订的《联营协议》因违反国家强制性法律、法规而无效。最高—人民法院（2000）民终字第14号民事调解书，确认了双方当事人达成的调解协议J的合法性。理由：
第一，该调解协议内容确认了双方所签《联营协议》无效,依据无效协议，经贸公司已支付的873万元投资款，由华天公司返还经贸公司，并支付占用该笔款项的法定利息;鉴于华天公司经济困难，经贸公司同意华天公司以该大厦五至八—'层房屋抵偿，并提岀协商装修标准;华天公司出卖该大厦全部，应事先征得经贸公司的同意。上述调解协议内容不损害国家利益。
第二,本案的实际情况:修配厂原址进行房地产开发是贵阳市政府批准的，华天公司已取得了《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》《国有土地使用权预登记证》，缴纳了大部分土地岀让金，支付了修配厂征地补偿费，该厂已经政府批准迁建新址，经贸公司已支付华天公司投资款873万元，合同已实际履行。如作各方返还处理，对投资方经济会造成重大损失，因此，调解书中没有作返还处理。
—最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院民事案件解析（房地产开发）》（第2辑），法律出版社2010年版，第177~179页。
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