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1年飙升32.4%！悉尼房价涨幅排行出炉 华人区上榜
Domain最新出炉的House Price Report显示，在截至3月的1年时间内，悉尼数十个城区的房价涨幅达到两位数。
这其中，Glebe以28.6%的涨幅高居榜首，紧随其后的分别是Cabramatta West（25.1%），Bexley（23.8%）和North Parramatta（22.6%）。
高端地段如Neutral Bay和Chatswood的房价也出现了大幅上涨，分别为20.9%和17.8%。
与此同时，华人区Burwood的房价也上涨了20.4%，排名榜单第八位。
而在公寓市场，Kirribilli的涨幅最高，为32.4%。华人区Eastwood也榜上有名，为14.1%。
Domain的Nicola Powell表示，相对于邻近地区，房价增长最强劲的是那些房源相对实惠的市场。
他说：“这些地区通常是人们换房升级或寻求更高性价比的典型选择，我们预计其中部分房价相对实惠地区的涨幅将比其它地区更高。”
Powell还表示，尽管如此，推动悉尼房价上涨的主要还是那些手头宽裕的买家，他们通过现有房产积累了大量资产，可以用来换购更好的房子、降级置业或资助家人买房。
“这类现金充裕的买家在房市中占优势地位，他们积累了大量资产，对利率的敏感度也较低。他们绝对是支撑房价持续上涨的一类买家，但并非唯一。”
“还有一类是那些拥有房产资产、在财务上得到支持的买家，他们有能力购买新房，这也是一类推动房价持续上涨的买家。”
02
专家称，首置业者比以往任何时候都更加依赖父母银行和政府的购房援助计划，因为在过去十年中，购房所需首付几乎翻了一番。
Domain的数据显示，2014年，在大多数州府城市，购买一套普通住宅所需的20%的首付约为10万澳元，悉尼的首付要求更高，但这一数字自那时起已大幅升高。
十年前，悉尼的独立屋中位数首付为15.8万澳元，但现在已涨至32.5万澳元以上。墨尔本买家在2014年需要11.9万澳元的首付，但现在需要20.6万澳元。
布里斯班的买家早先只需存下约9.4万澳元，但现在则面临着将近18.5万澳元的门槛，而珀斯的买家也将面临首付从约12.3万澳元上涨到超过15.5万澳元的障碍。
苛刻的首付要求迫使购房者不得不寻找其他途径来弥补资金缺口，或者在他们能负担得起的房产类型或地点上做出让步。目前，市场上的许多买家收入较高，或拿得出大笔首付。
PRD首席经济学家马蒂亚斯莫博士（Diaswati Mardiasmo）说，根据澳洲统计局（ABS）的数据，过去10年的工资增长率约为26%，首置业者在很大程度上依赖于家庭帮助和政府援助计划。
她说：“工资肯定是涨了，但并没有翻番或者翻两番。而且你要考虑的不光是首付，还有建筑检查、保险和其他费用。”首付数字还不包括印花税。
她说，一些首置业者的收入超过了政府援助计划的资格范围（此类援助计划可让他们用低至5%的首付买房）但又不足以攒下更多首付，从而陷入了一种两难的境地。
Domain研究与经济学主管鲍威尔博士（Nicola Powell）说，数据显示，许多首置业者并不是直接以20%的首付购房，很可能是购买了贷款机构房贷保险（LMI）或依靠经济援助，又或者购买了单元房，因为单元房涨价不像独立屋那么凶。
不过她表示，在大多数城市，单元房都是一项不错的投资，这取决于类型和位置。
联邦政府最近提高了“帮你买房”共有产权计划中的收入上限，但该计划尚未获得国会通过。马蒂亚斯莫指出，虽然政府确实提高了收入上限，但有些人看似收入很高，育儿等开销也很大，到头来还是拿不出首付款。
03
澳洲投资者重返房市
未来几个月进一步加息可能会抑制新房地产投资者的需求，他们可能会因收益潜在放缓而感到恐慌。
专家表示，随着租金收入与贷款成本之间的差距扩大，这也可能会将一些房东推向崩溃的边缘。
由于3月季度调整后平均价格意外上涨1%，金融市场押注将在8月之前加息，Judo Bank的Warren Hogan等一些经济学家将他们的预测从明年降息修正为今年可能加息三次。
房地产投资者最近成群结队地重返房市，被今年迄今为止意外强劲的房价增长、飙升的租金和即将降息的预期所吸引。
受今年迄今强于预期的房价增长、租金飙升以及降息即将到来的预期的吸引，房地产投资者最近成群结队地重返房地产市场。
截至 2 月份的一年中，投资者贷款增长了 21.5%，是自住业主贷款速度的两倍多。
目前，投资者占所有贷款的 36.1%，高于十年来的平均水平 34%。
买家机构 InvestorKit 研究主管阿琼·帕利瓦尔 (Arjun Paliwal) 表示，尽管利率上升，但过去一年投资者数量仍在增加。
帕利瓦尔表示：“很明显，投资者预计利率将在今年或明年的某个时候下降。他们还了解到，在高利率环境下，房地产市场并没有像他们想象的那样下跌。因此，投资者正在回归，他们不仅要应对更高的抵押贷款成本，而且还要从中获利。”
然而，AMP 首席经济学家肖恩·奥利弗 (Shane Oliver) 表示，对再次加息的担忧可能会打消一些希望今年降息的购房者和投资者的兴趣。
他表示：“利率上升将对房地产市场产生负面影响，并可能导致房地产价格回落。另一件事是，如果加息一次，人们就会猜测下一次加息，然后下一次加息，因此市场情绪会对房地产市场变得更加负面。
“投资者很可能会失去兴趣。有些人可能会得出这样的结论：现在不急于购买。”
奥利弗博士表示，即使长期推迟降息也会产生负面后果。
他表示：“我怀疑推迟降息将抑制需求，同时，降息推迟的时间越长，不良销售增加的可能性就越大。对投资者来说，最大的问题是利率和收益率比较仍然非常不利，因此在资本增长前景不如一年前那么强劲的情况下，投资者可能会遇到更多现金流问题。”
04
澳洲贷款利率激增 租金涨幅完全跟不上
根据 CoreLogic 的数据，投资者的平均浮动贷款利率为 6.53%，而全澳毛租金收益率为 3.8%。
CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，租金要价的大幅上涨并不能弥补贷款成本的增加。
劳利斯表示：“租金收益率现在开始上升，因为租金的上涨速度再次快于房价的上涨，但它们仍然相当低，特别是在悉尼和墨尔本等市场。”
“我认为，对于投资者来说，偿还债务并确保他们有足够的现金流来偿还债务，至少在他们获得一些退税之前，这可能是持有资产最困难的部分。”
根据 CoreLogic 的数据，自 2022 年 4 月以来，每月贷款还款额增加了 60%，即 1612 澳元，但租金仅上涨了 20%，即 469 澳元，而首府城市的房价仅上涨了 2%，即 871 澳元。
与利率开始上升之前相比，整个悉尼的每月贷款还款额增加了2069 澳元，即 56%。相比之下，租金仅上涨了 550 澳元，即 20%，而房价则下跌了 0.2%。
在墨尔本，贷款还款增长了50.4%，但租金仅增长了20.3%，而房价却下降了3.7%。
劳利斯表示：“尽管我们看到租金状况如此强劲，但投资者的支出增幅仍远远超过租金收入的增幅，除非他们没有贷款或杠杆率不高。”
“我认为这可能是许多投资者面临每月服务成本困难的地方。”
相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯强劲的资本和租金增长为投资者提供了足够的现金来抵消贷款成本的急剧上升。
房地产投资者、房地产投资咨询公司 Freedom Property Investors 联合创始人斯科特·库鲁 (Scott Kuru) 表示，虽然一些投资者可能会陷入困境，但大多数投资者都有足够的缓冲来应对进一步加息。
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