4.30、9.30通常都是房地产的大日子。
下午重磅如期来到，预示房地产全新的信号。
传闻落地了（和先前网传的“小作文”不说没有区别吧，简直就是没有区别），我很欣慰，这一次是最接近我所预想的政策思路。
我在上篇文章《》谈到：1）解决房地产市场问题的核心是供求规律；2）我们的房地产市场核心问题是产能过剩；3）解决这个问题，有三个办法：缩减供应+扩大需求、缩减供应、扩大需求，但绝对不能扩大需求的同时你又增加供应；4）过往3年的政策变化就是在扩大需求的同时又在增加供应，以保障房为代表的重回“双轨制”冲抵了商品房供应的市场化缩减，持续挫伤居民对房地产的信心。我当时谈到：“没有一整套系统性的供求关系重整，这个房地产行业、房地产市场，相信不会真正的走出困境”。
现在这次的政策，终于回到了我认为的“供求规律”的轨道上，在释放“一整套系统性的供求关系重整”。
已经有许多观点在分析了，我觉得我们可以讲的更简单一点。
核心就这一句话里的那12个字：
会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。
“消化存量房产、优化增量住房”，锚定了未来的住房政策。
关于这12个字怎么读，众说纷纭。
我自己是这么看的：
首先，它首度提出：统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；其次，它淡化了之前一直强调的“三大工程”——城中村改造、平急两用、保障房。
这两个是一体两面的关系，如上所言，你不可能一边告诉市场我要努力促进房地产去库存，同时又不断的强调推进三大工程建设。那样市场接收到的信号必定是互相矛盾的，人们会用脚投票。所以，淡化“三大工程”，是“消化存量房产和优化增量住房”的前提条件。
如何去理解“消化存量房产和优化增量住房”？我认为，亦要立在上面“三大工程”去理解。“消化存量房产”，指的现有的、过剩的天量商品房，这部分怎么继续去库存；而“优化增量住房”指的是未来的、要新增的保障性住房以及城中村改造住房，这部分怎么调整。
简单说，最有可能的一种手段：就是政府通过折价收购市场化商品房的方式，转化为保障性住房。这样，既能够实现“消化存量房产”——帮助商品房去库存，消化过剩产能，又能够“优化增量住房”——不增加新的供应，又能够持续推进“双轨制”。
打个比方，这就像是大股东在股价低迷时期回购股票，只是回购完了之后不注销，全部变成终身锁定不流通的限售股。
当然，政府回购这只是其中一个消化存量的方式，它的效果是优化供应结构——增加保障房供应的同时缩减商品房供应，是属于供给侧方面的调整。仅仅是靠这个，完成不了存量消化，需求方面的政策调整，是另一个必然的方式——也是这几年来一直在走的路子。
“人民群众对优质住房的新期待”类似的话出现过好几次了，这个理解比较清晰：就是解除包括限购、限价在内的“五限令”政策，现在具体来说就是全面解除“一线城市”的限购、限价政策，因为非一线城市基本已经全面放开了。
这属于是扩大需求的手段，关于需求刺激，我想普通老百姓的理解都要比制定政策的官方更正确。这2年基本上一直是这么干的：买不起房的人一直在被刺激，而买得起房的人仍然在被限制。这是非常荒诞的事。一直到今天，北上广深都没有完全放开限购，更是完全没有放开限价。这导致了市场功能被瘫痪，完全是QL的大手在左右，使用这种方式，你不可能实现需求扩大。
拿上海最近的例子来讲，都不是什么好事。上海的豪宅卖的非常好，这一方面恰恰验证了我在限价政策出台时说的：限价刺激了富人抢豪宅，进而加剧了住房市场的不平等。而另一方面，和这两年来小业主每逢政策出台就抛售一样的逻辑，上海这一波豪宅卖得好，开发商没有再像以往那样捂盘惜售，而是纷纷选择了快速出货（香港开发商也是如此，利用“撤辣”加速出货）。这反映了，大家对房地产前景的信心是同样（没有信心）的。
所以，像香港那样的全面“撤辣”，限购解除、限价放开，在北上广深也将是必然之举。让有钱人可以自由的买到房子，让开发商的好房子可以卖个好价钱——从而有能力买地。说到底，恢复市场功能的正常运转，是存量消化的核心。需求，真的是需求，不需要刺激，谁不知道开豪车、住豪宅舒服。
回到尊重供求规律的轨道上来，这是我认为这次政策调整最为重大的地方，也是正确的方向所在。
当然，这里还有两个问题。
第一，它说明了，前期那一系列的宽松支持政策，起到的作用并没有达到预期。我们可以用1季度、以及4月份的销售，来坚实的说明这一切。1季度的市场，前面都分享过了，尤其是4月份，市场销售又滑了下去。万科刚刚披露的1季度业绩，上市31年来首度亏损。
在这里，我要坦率的批评那些不说真话的媒体与部分分析人士，每次出台政策，他们都呱呱叫，恭维奉承讲政策多么的提振了需求。但结果是，市场实际上一直在螺旋式下落。这令人悲哀。
第二，政府回购的钱从哪里来，以及必要性。之前我比较过，政府回购市场化商品房VS政府自建保障房，你们觉得哪个成本低？简单看，是后者，因为14号文规定的保障房，土地可以划拨，而且政府回购，操作上也很麻烦，也很容易产生道德风险。但今时今日，我想政府也可以通过大幅杀价，实现综合成本的显著下降。现在很多开发商依然都处在暴雷边缘，虽然官面上楼盘价格只能打8.5折，但实际上，如果是出险资产，狂杀价都可以，熊市里缺的是买家。从土地的机会成本、工程建造的过程、政府工作的低效、财务回收的时长等等综合考虑，直接收购转化，更划算。只是对一些开发商而言，这很残忍。
我们可以坐等各地尤其是一线城市，是如何快速落地这些政策的。有希望很快，很快。虽然效果仍然需要冷静观察，但是方向正确了，这个五一，值得期待。
楼市、股市交流，备注加V：budao2000。
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