最近，中国的房地产市场真是喜讯连连，一下子出台了三个超级利好政策。
首付大调整：买第一套房，现在首付只要15%了，原来得准备更多的钱才行。比如说，你想买个200万的房子，以前可能得准备一大堆钱，现在只要30万就行了，轻松多了吧！二套房也有好消息，首付从以前的更高比例降到只要25%。
贷款利率降降降：住房公积金的利率降了0.25%，这个对我们来说是省钱的好事。而且，银行的房贷利率也没有固定下限了，各个银行可以自己决定，可能会更低。
央行来帮忙：央行还出了个大招，拿出3000亿来设立保障性住房再贷款，利率超低，只有1.75%，而且可以贷5年呢！这笔钱给了21家银行，让他们帮助地方企业买未卖出的新房，转做保障房用。这样一来，不仅解决了房子卖不出去的问题，还能帮助需要的人。
这些政策一出，大家都激动了。放宽首付和降低利息，这样的好事不常有，央行直接出钱支持买房，更是让人觉得这波利好非常及时。
其实去年首付的比例已经降过一次了，从30%降到20%，二套房也从40%降到30%。现在这次虽然又降了，但其实影响没那么大，毕竟已经降过一次了。
去年9月份后，首付降低的效果也出来了，确实挺有帮助的，但也没那么夸张。所以这次从20%降到15%，效果应该还行，但别期待太多。
现在的楼市有点低迷，为了支撑起来，政府出台了几个新政策。第二个政策就是关于降低房贷利率的。
说实话，降的幅度不是特别大，公积金利率只降了0.25%。现在很多地方的商业贷款利率已经和公积金利率差不多低了，所以这次降公积金利率也是挺应该的。
更重要的是，政府取消了商业贷款的最低利率限制。这个政策原本是为了控制房价过热设的，就像那些限购限贷政策一样，现在看来也到了该取消的时候了。
具体的利率多少，央行不再管了，让各个商业银行根据市场情况自己定。业内专家估计，商业贷款的利率大概能降低0.3%左右。
这个降息确实能在一定程度上支撑楼市，但以目前的情况来看，即使加上降首付这个政策，最多也就能让房价稳住，真正的大涨可能性不大。
但光房价稳住了问题也没解决，因为真正的问题是销量。现在房企最需要的是回款，而且是急需。
房企有很多房子还没卖出去，这些未出售的新房他们自己也很难处理。为了保证这些项目能完成，政府这次出了个大招。
央行直接拿出3000亿，让地方国企去买房企的那些已经建好但还没卖出去的房子。这些房子还可以拿去抵押，最多可以再贷款到60%的金额，这样一来，就相当于给房企直接注入了大约5000亿的资金。
很多人可能会觉得，这不就是政府直接买房子了吗？确实是这样，但这笔钱其实是专门给房企的，不是用来买市面上的普通商品房的。
央行拿出3000亿的那部分，让很多人都觉得政府是直接下场买房了。但其实情况没那么简单。
这3000亿的钱，政府不是随便给房企的，而是有条件的。房企得把那些建好了但还没卖出去的房子拿出来，卖给国有企业。而这个价格，肯定不是按市场价来的，可能会比法拍价格稍高一点，但肯定比不良资产的价格要高，这样既保证了国有资产不会亏，又能在一定程度上帮助房企。
虽然听起来这个价格不高，但实际上，如果没有这个政策，房企那些房子现在可能都卖不出去，毕竟市场这么低迷。
而且这笔钱也不是让房企随便怎么用的，政府规定只能用来保证项目能够顺利完工。所以，这其实不单纯是国家买房子那么简单，更像是一个针对性的救助措施，确保房企能按时交房，避免更大的市场混乱。
政府在宣布这些政策的时候也强调了，房地产工作的核心是保交楼和稳定房价。他们要求地方政府具体情况具体分析，适当采取回收、收购等手段来处理那些没用上的住宅用地，帮助那些资金困难的房企。
市面上很多分析可能都没仔细看政府的声明，就开始乱分析。但实际上，政府的这些措施都是非常有针对性的，主要是为了解决现有的楼市问题，尤其是那些没法交付的楼盘问题。
最近有不少中介和房产相关的自媒体在大声疾呼，说房价要大涨了，因为政府出台了三大利好政策。但说实话，这种观点可能有点过于乐观了。
记得不久前政府刚提过“三大红线”政策，目的就是为了控制房地产市场的过热。那你说，政府会因为想让房价上涨，而出台这些政策吗？显然不是这么回事。
其实，政府出台这三大利好政策的时机，正是因为房价既不能大涨，也不能大跌。对政府来说，最理想的房价走势应该是横盘震荡。这种观点我几年前就提过，现在看来，政府的做法几乎就是按这个路线来的。
想一想，如果房价真的大跌，那后果是谁都承受不起的。所以，在房价开始下降一段时间后，政府才会推出这些利好政策，目的就是为了稳定房价，防止它继续下跌。
短期内，这些政策确实能稳住房价。从国家出台政策的决心来看，至少能稳个几年是没问题的。现在的房价已经是在一个政府难以接受的低位了。
所以，如果你还在等房价继续下跌再买房，那你可能得再等上三五年。但实际上，短期内房价大幅下跌的可能性不大，你可能不需要再等了。
虽然这些利好政策不能让房价暴涨，但至少在一段时间内撑住房价还是可以的。
但从长期来看，要一直维持现在这样高的房价不变确实很难。以现在的租售比来看，一个价值100万的房子一年的租金收益只有1.5万，而房贷利息需要5万，这就是为什么从宏观上来说，房价很难长期保持横盘的原因。
租金收益这么低，除非大幅提升居民的平均收入，否则短期内提升租金收益是非常困难的。所以，虽然长期看房价维持现状会有挑战，但这并不意味着房价一定撑不住。
其实，从全球的角度来看，房贷的首付甚至可以降到零，利率也能降得很低，欧洲、美国、日本和韩国都有过这样的先例。
想象一下，如果中国未来也能进入到零利率甚至负利率的环境，那么将房贷利率降到1.5%也就不是什么难事了。这样一来，即便租金收益率保持在1.5%，相比之下也不会显得太离谱。
即使中国不走向零利率，只要能把房贷利率降到2%或者2.5%，虽然房价还是有一定的泡沫，但维持房价就会容易得多。
现在中国其实已经是一个通缩状态，这本身就为降息提供了条件。之所以迟迟不降息，主要是因为美国在持续加息。
通常情况下，发展中国家的利率应该高于发达国家，因为发展中国家的资本收益率高，有更多的发展空间。而高利率也是为了吸引和留住资金，因为资金会倾向于留在收益稳定的发达国家。
过去几年，美国的基准利率一度接近零，而中国的利率还在二点几。但现在美国已经将基准利率提高到了5%以上，而中国的利率相比之下还是较低。这种利差使得资本倾向于流向美国。
全球大多数国家都在加息以防资本外流，中国保持当前利率已经很坚定了，现在要进一步降息似乎并不符合实际情况。
但美国这种5%的超高基准利率不可能持续太久，一旦美国开始降息，中国降息的空间也将完全打开。
我认为，国家这次推出的三大楼市利好政策能支撑的时间，会比美国维持5%利率的时间还要长。
国家的政策一直是在努力平衡房市，让其实现软着陆。从2016年提出“房住不炒”的政策开始，政府就没有停止过这方面的努力。这四个字不仅仅强调“不炒”，同样重视“房住”——即保障居住需求。
最近推出的三大利好政策，实际上并不是政策的急转弯，而是继续之前的政策路线。近期房价的快速下跌似乎已接近尾声，政策底明显已经形成。对于那些急需住房且不能等太长时间的人来说，现在可能是一个考虑入市的好时机。
至于房价能否长期保持稳定，这很大程度上取决于美国的利率政策。目前美国的基准利率维持在高位（5%），但多数国际机构都预测美国将在今年内降息，极少数机构认为美国能撑到明年。
一旦美国开始降息，中国降息的空间也将打开，这将有助于国内楼市的稳定。目前，中国已经拖延了两三年的房价问题，随着最近的三大利好政策和未来可能的其他政策配合，拖延再两三年似乎不是什么大问题。
至于房价的未来，全球还没有哪个国家能做到让房价在一个相对狭窄的范围内震荡并最终实现软着陆。但考虑到中国的政策手段和市场调控能力，我们或许能成为第一个。
在全球范围内看，房价不暴涨也不暴跌，而是在一个可控范围内震荡，对于国家的整体经济和人民的居住稳定来说，可能是最理想的结果。
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