十余城楼市：购房热情高涨，开发商全力推盘
被冠以“前所未见”、“史无前例”的“5·17新政”，通过调低首付比例下限、降低贷款利率等措施，大大激发了购房者的热情。
近日，据证券时报调研北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、成都、天津、西安等十余个城市，各地楼市迎来久违的热闹。同时，卖方火力全开，积极把握政策热度，坚持前期去化策略，全力促进成交转化。
业内人士普遍认为，新一轮楼市政策趋势十分明朗，市场化交易是消化存量最主要的方式，在“因城施策” 的框架下，各地需求侧政策要“应出尽出”。
同时，同样在5月17日提出的保障性住房再贷款、收回存量土地等去库存政策尽快落地见效也值得期待。
“降门槛”推升买方热情
“我好久没见到售楼处有这么多人了！”5月19日上午，在南京市江北新区一家楼盘的售楼处，工作人员吴飞告诉证券时报•e公司记者，该楼盘已经“清静”大半年了，从18日开始，客户突然就挤满了售楼处，虽然公司有所准备，但是此前对政策影响力的预估显然还是保守了。
“你看我们的微信群，领导一直在喊，又有客户被销售人员冷落了，实在没办法，接待不过来。”在吴飞的手机上，记者看到，短短十几分钟，公司领导在微信群里发言多次，一直提醒有客户没人接待，并要求大家提高工作效率。
让购房者热情快速释放的，是“5·17新政”中由降首付比例、降房贷利率下限、降公积金贷款利率“三箭齐发”共同构成的“降门槛”政策。其中，首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%，创造了历史最低的首付比例。
公积金贷款利率下调是这一系列组合拳中最快落地的一项，包括“北上广深”在内的一批城市均已宣布执行，确保缴存人第一时间享受到政策优惠。
以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。购房人得到的好处是实实在在的。
“如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公积金贷款利率也已经落实下调，这比例都是之前没有的，现在上车最合适了。”5月18日，当记者来到郑州市一家售楼部时，销售人员热情介绍了最新的优惠条件，这是他们前一天晚上刚刚统一拟定的销售口径。
以该项目现房销售的最大户型为例，总价约380万元的房款，首付仅需50多万元，剩下200多万元的贷款中，通过公积金贷款和商业贷款组合偿付，购房者商贷每月偿付压力在一万元以下。
广州：看房客明显增多
在广州市天河区一处楼盘的售楼处入口，写着“抓住1.5成首付的窗口期，越中心越值得”的白字红底巨幅展示牌扑面而来，并直接明了地呈现了三大“降门槛”政策。“这是我们在“5·17新政”官宣后连夜赶制的，”在看房者中穿梭的工作人员匆忙告诉记者，“比起前几个周末，今天来售楼部看房的客户明显多了不少。”
记者看到，广州天河这一售楼处的洽谈席位座无虚席，不少家庭“拖家带口”围绕着沙盘品评选房。往日，记者在这一售楼处常见的“一对一服务”此时显得格外奢侈，当日大多情况是由一位工作人员带领着五六位看房客户共同参观介绍。
“根本忙不过来！” 深圳楼市被“激活”
近期，深圳祭出分区放宽限购的楼市调控“大招”，记者调研发现，新政对限购“松绑”区的新房市场影响尤为明显，多位新盘销售反映，新政后楼盘咨询量与成交量均明显提升。
深圳北站附近一新房项目售楼处。本报记者黄灵灵 摄
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》明确，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。
此外，非深圳户籍居民家庭及成年单身在前述限购“松绑”区内购房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。同时，满足设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在前述限购“松绑”区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。
新政实施后，记者到深圳龙华区一个新盘调研发现，即便是工作日，到访的看盘客户仍然络绎不绝，20多分钟内，该楼盘接待了6-7批看房客户。
“根本忙不过来。周末的时候都快忙吐了，一天接了十几批客户。”该楼盘销售吴金辉（化名）告诉记者，新政后楼盘客户来访量明显提高，看房的多是新政后有了购房资格的，特别是家里有两个小孩的家庭。
楼盘成交量也有明显提升。“新政后第一天，我们楼盘成交了十几套，热度感觉比3月‘小阳春’时还高。”吴金辉说。
他介绍，该楼盘3月成交了80多套，4月成交有所下滑，卖了40多套。“5月至今半个月成交了40多套，但新政作用还没有完全体现出来，我们预计楼盘成交量会比3月高。”
记者了解到，该项目于去年12月开盘，推售640余套建面93-136平方米的3-4居室房源，备案价格区间为6.68万元-7.96万元/平方米。吴金辉告诉记者，目前该楼盘仅剩80多套，折扣与开盘时一致，为备案价85折。
深圳盐田区为此次限购“松绑”区。该区一名新盘销售告诉记者：“新政发布以来，前来咨询和签约的客户数量都有明显提升，咨询量增长40%左右，成交量较之前也有所上升，刚需购买首套客户居多。”
深圳中原研究中心数据显示，5月6日-12日，全市新房住宅共成交450套，环比增长40.6%；面积共计46261平，环比增长35.1%。
二手市场方面，据深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）数据显示，5月6日-12日，深圳二手房签约量约1361套，环比增长201.8%。深房中协表示，二手房签约成交量出现大幅增长，主要是受楼市新政及五一假期“积压”需求释放双重因素叠加影响。
券商：核心城市核心区域市场预计在年中率先复苏
政策放松力度大，看好核心城市和二手房市场率先复苏，中信建投房地产研究团队在研报中称，4月30日，政治局会议之后，限购放松、首付比例下调、收购库存用于保障房等积极举措密集出台，有望助力需求恢复，核心城市与二手房市场有望率先受益。
中信证券研究报告指出，新政策松绑需求限制副作用小，核心城市房价有望在年中企稳。
海通证券宏观研究团队也表示，在多项政策支持下，地产及相关产业有所回暖。政府推出了一系列房地产优化政策，或在短期提振住房需求、加快在建项目建设进度，使得住房销售和生产指标出现一定改善，但其力度和持续性仍有待进一步观察。海通证券宏观研究团队同时表示，4月的经济数据中已经看到地产新开工、施工面积出现边际改善。
海通证券宏观研究团队认为，我国目前仍有一定住房需求可以释放。有问卷调查显示，制约新市民借贷购房的主要因素，是较高的房贷利率和较低的放款额度。那么，降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施，有助于稳定购房者和投资者的预期，防止市场出现过度波动。
海通证券宏观研究团队认为，放松限购政策，则有助于增加购房人群，一定程度上提振需求。从近期三个优化限购政策的城市来看，成都（4月29日）、北京（4月30日）和杭州（5月9日），我们发现在限购政策放松后，北京和成都新房、二手房销售均边际改善，杭州二手房销售同比增速也有抬升。相对来看，限购政策优化目前对二手房销售的利好更加显著。
中信建投策略研究团队陈果在研报中表示，政策一直在循序渐进，就算现在力度不大，但政策稳住房价意图非常强烈，效果不好就会持续出手。
对于政策组合拳接连落地，平安证券房地产团队表示，“5.17”政策力度已超2018年和2014-2015年，无论是央行降首付还是政府收储，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。
本文来源：e公司、证券时报、中国证券报、澎湃新闻
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