猛将兄/文
昨日，《》发布之后，即便猛将兄在几乎每一个疑惑的留言后面都做了尽量详细的解释，但依然还有一些网友存在着各种误读。
比如，“我们的小区8毛，按照这个标准，看来就要涨了”；“银川市大部分小区都不是前期物业，所以没啥用”。
不仅如此，就连一些小区的物业已经开始极力撇清和“前期物业”的关系，表示自己是“物业服务合同”，不涉及“一费制”。
今天，猛将兄就再来解读一下，争取用最简单的语言和通俗的方式，来努力让大家看明白。
当然，也希望大家读读内容，再问一些文章里提到的事实了。
我们物业费很便宜，是不是就意味要涨价了？
问题1
答案是：否！
因为方案中第十七条明确了，“非新建普通住宅前期物业和停车收费标准低于政府指导价的，其收费标准仍按原合同约定执行。”
这个指导价标准，意味着告诉你一个最高的限价，而非低于此价格的就要向这个价格标准看齐。这在之前的稿子里面猛将兄已经反复说明了，但依然有网友不仔细阅读，全凭自己的感情和意气发言。
诸如这位，内容都不看，就说这是涨价，而且是“拜我所赐”。
为何要出台这样的一个《指导价标准方案》？事实上很久一段时间，物业收费标准是以市场化运作，政府无权定价。但随着这些年，新建小区的快速增长，一些开发商指定的物业公司，随意定价肆意定价，根本无法得到约束。
原本是买方和卖方相互沟通协商，最后成了单方面定价，小区业主根本没有选择权和议价权，这本身就是不合理的。
一些地方的行政主管部门已经洞悉到了这个问题，小区成立业委会是“路漫漫其修远”，小区的物业公司是“我为刀俎，业主为鱼肉”，再不约束物业公司的行为，必定损害业主的权益。
所以这就抛出了第二个问题。
到底什么是前期物业服务？
问题2
实话实说，这一次银川市有关部门发布的内容中，这里面是最极易存在争议的，也最容易出现隐患的。
比如按照银川市官方发布的解读文章，前期物业被定义为“在房屋出售前已由建设单位与其选聘的物业服务……”。但非前期物业又被定义为“召开业主大会成立业主委员会后……物业服务收费标准和收费方式经业主共同决定”的服务。
按照这一解读，这里面是有模糊地带的。
尤其是，最终的解释权被放在了“小区公示栏”，或是“向辖区住建部门咨询等方式知晓自己小区是前期物业服务还是物业服务。”
这就有些大问题了。
其实前期物业服务的定义很明确，就是在业委会和业主大会尚未成立前，建设单位为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务人。（来源：北京市住建委、广东省住建厅）
请注意，这里面被直接定义为“业委会和业主大会成立前”，而我们的内容模糊成了“房屋出售前”；但我们又成非前期物业是“召开业主大会成立业主委员会后”。
全国通用的方式就是以业主大会召开和业委会成立为分界线，毕竟若无业委会或无业主大会，所有的物业都是可以无需商议自行定价的，因此就有了今天的方案。
所以，目前的当务之急是准确定义前期物业服务！
让老百姓很清晰就能明白，就能定义何为前期物业，不用通过看公示栏和咨询就能搞掂。
这自然就引出了第三个问题。
物业公司有权否认是前期物业服务吗？
问题3
当然不可以！
就像这家物业公司，当面对业主的疑问时，直接强调自己是“物业服务合同”，不是“前期物业服务”，绝不涉及“一费制”。
这就是典型的“偷换概念”“装傻充愣”。
这也就交给了银川市住建部门一个很严肃的课题，必须让这帮物业公司认清当下的形势，搞清自己的身份；必须让老百姓都明白服务于自己的物业属于什么角色。这个解释权绝不在物业公司手里，而是1+1=2的这种每个人都通晓的最基本的道理。
没有业委会，没有召开业主大会的小区，其物业服务就是前期物业服务！
那么银川到底是前期物业服务的小区多，还是“非前期”物业服务的小区多呢？
这也就引出了第四个问题。
银川有多少业委会？
问题4
根据公开的数据显示，在2020年年底，银川市拥有业委会的小区是大约150个，当时的占比为7.1%。
到2023年年底，有业委会的小区数量并未有明显增多，甚至可以说是在“原地踏步”。
成立业委会之难度，过程之艰辛，事情之复杂……猛将兄在之前多篇稿件中都有过分析和解读。而大部分的物业公司，也因为各种各样的原因并不是很乐得见到自己服务的小区成立业委会。
也正因为阻力重重，因此导致银川市大部分的小区，都是前期物业服务。
当然，还有一些居民自治的老旧小区，物业公司都无人问津的老年人为主的厂区家属院，以及安置房小区等，这一次已经明确了物业服务收费标准仍然按照2016年的标准执行。
说白了就是不得涨价。
因此，这一次虽然是“前期物业服务”定价，但实际上就是大部分小区物业费、电梯费、小区停车费的“限价”“限高”。就是不允许这些没有业委会的小区，被物业公司随意开价，肆意定价。
总而言之物业费、电梯费、停车费怎么收，要么按照政府制定的价格限高；要么通过业委会和全体业主协商定价。
坚决杜绝由物业公司一个人说了算！
这下大家明白了吧？不必纠结什么前期与非前期；不必担心低于限高价反而会“被涨价”。
一二三级物业如何评定？
问题5
在猛将兄看来，这是一个好问题。至少猛将兄也特别想搞清楚，银川市住建部门会用什么样的方式来评定物业！？
这种评定，总会有一些争议。
比如宁夏某地曾评选过物业信用等级，原本是五个等级，分为AAA、AA、A、B、C，但是评选出来的，全都是A级以上。
比如宁夏某地对48个小区的物业进行了管理服务水平测试，测试结果是最高分99分，最低分90.1分（满分100分），测评等次全部为优秀！
在2019年12月6日，银川市住房和城乡建设局关于印发《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》的通知，里面用了上万字解释了如何评定一二三级物业，关于业主的满意度可以作为评判的标准是——
一级物业：业主满意率70%以上。 二级物业：业主满意率75%以上。 三级物业：业主满意率85%以上。
不过这些都被要求让物业“可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，征询业主对物业服务的意见”。也就是说，物业做的好不好，最终还是由物业来进行总结陈词。
这就很可能造成这样的结果——
原本对物业而言最头疼的达标率，反而成了最容易实现和完成的。
尤其是，这份《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》，有效期至2024年12月6日，已经属于临期文件了。这一次的一二三级物业收费又有了明确的限高差距，过去评级可能更多的是荣誉，如今评级更多成了利益。
因此猛将兄想给银川市住建局提一些建议——
1，尽快对《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》进行修订完善； 2，增强业主对于物业评级的参与度和评判度； 3，加大对物业公司和从业人员进行培训辅导，让其了解其中利害关系； 4，让物业评级出现升降级模式，让能者上庸者下。
如此加大对物业公司评级的审核和修订评判标准，才能让真正用心为民服务的物业公司长期发展，才能让业主和物业之间更加和谐友善。
物业公司接下来该怎么办？
问题6
可以理解，对于物业公司而言，这一次的制定限高标准，相当于直接降低了收益，自然反对声和抱怨声就会出现。
业主们担心，降价之后会不会降服务？降价之后会不会没了品质？
根据2023年银川市住建局的数据显示，目前银川共有信用信息建档物业企业668家，管理着1478个小区。而另一项数据显示，从2019年5月到2021年4月，银川的物业公司就从397家增至684家。
两年时间，银川多了近300家物业公司！
这说明啥？
物业公司的野蛮生长，必然会带来各种各样的问题。有资深物业从业者曾给猛将兄表示，银川市的物业公司大部分都是只服务一家单位或一个小区，那些服务多个小区的物业公司，基本都是耳熟能详的物业企业。
这说明物业行业也该刹刹车，清清盘，洗洗澡，搓搓泥，洗洗牌了。
服务越来越好，口碑越来越好的物业公司必然会做大做强；服务差又只会收钱的，就应该要通过这一次的限定价格，让他们远离市场。
良币驱逐劣币！
所以，只要是用心服务的物业，必然会在这一次洗牌中愈发强大；而那些一门心思捞偏门，只知收钱不办事的物业公司——
当爱情的小船被风浪打翻时，请让我们友好地说声永不相见！
在猛将兄看来，这才是《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》的意义。
它可以约束物业，惠利百姓；它也倒逼着相关部门尽快出台政策，出台标准，让老百姓市民们参与度加强，让社会变得更加公平正义！
□校对：英子 摇摇
□审核：老六 金子
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