不论你愿不愿意承认房地产行业依然将在很长一段时间里担当我国支柱型产业的重任，决定着上下游十多个行业以及数千万个工作岗位的命运，是我国规模最大的内需商品标的。正是因为如此国家才会不断出台救市政策，并且可以确定的是只要楼市不稳政策就不会断。
前两周央行和金融监管总局发布了下调首付比例和公积金贷款利率、取消商贷利率下限的通知，至今多地开始执行，武汉的首套房和二套房商业住房贷款利率更是低至3.25%和3.35%。
调首付和贷款利率是本轮救市政策中的最大招？显然不是，咱们把视野放得宽一些、思维打开一些后会发现最重要的招数其实是地方政府直接下场购买存量住房以消化掉房企的库存。
2024年5月14日，杭州临安区发布的一则《关于收购商品房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，其中提到当地政府拟回购不超过10000平方米的住房，单套面积小于70平方米。
出钱买下开发商的存量新房用来做什么呢？租给符合条件的当地职工，作为保障性租赁住房。
由于临安的这则通知发布事件正好在监管部门发布与信贷有关的楼市大招前几天，所以引发了舆论热议，实际上不少地区此前就已经开始收购存量商品住房了。比如苏州、郑州、济南从2022年开始收购，今年以来更是有数十个城市加入到了回购商品房的行列之中。
在浙江省内，湖州、绍兴、温州等地均开始行动。其中，温州市鹿城区国有资产经营集团有限公司于2022年9月以备案价的七折收购了鹿城区凯迪融创新鹿园共133套住房作为保障性租赁用房的房源。
七折买房也许会成为之后各地政府与开发商商谈收购价格的标准，多出一点的给到八折、打折打得狠一点的六折买下来。
需要说明的是公租房不是廉租房，租金与市场价相差无几。以我在的上海为例，部分公租房的月租金甚至比周围平均租金还高那么一点，人们之所以愿意租是因为这些房源往往比较新、小区环境好、配套设施较齐全，加上房东是国有企业不会耍赖、扯皮，省去了很多麻烦事情。
所以位置不太偏的公租房基本上用不着担心无人租住，相反，由于当下的公租房房源不足，需求远大于供给，申请后需要排队等待新房源出现。
为什么收购存量住房是真正的楼市大招呢？因为信贷和限购政策属于间接政策，只有老百姓认可后才会化为实际购买力，收购住房是直接政策，立马能够减少库存、提振楼市成交量。
对开发商来说备案价的七折卖房可能连本都收不回来，放到以前是断然不会同意的，但现在情况不同，开发商需要关注的问题不是赚不赚钱，而是能不能活下来。房子卖不出去就没有销售回款，无法支付经营成本、归还欠银行的贷款，久而久之只有破产清算一条路可走；卖出去，哪怕是亏本卖的至少能产生正向现金流，解燃眉之急。
政府以备案价六七折的价格回购进来后租出去，租金还是按照当下的市场价执行，租售比高于二手房房东，能够覆盖因收购住房而产生的借款融资费用。等到未来楼市企稳了还能卖出去，以备案价的八折卖也能赚钱。
因此，政府下场收购存量住房作为保障房的举措是一举三得，既能去库存又能缓解开发商现金流紧张还能激活当地楼市。不过，这一招不是什么地方都能用的，至少得满足两个条件。
一是当地必须是人口净流入地区。
我在前面说到的保障性住房不担心租不出去是建立在当地有大量外来职工的前提上。一、二线城市的居住需求（非购房需求）是存在的，很多非本地工作者原本就是租房居住，政府提供更多更好的房源，租金和市场价差不多，他们当然会选择租保障房。
可小县城的情况就不同了，年轻人口净流出使得居住需求小于供给，本地人有房子住，没有外地人前来打工，保障房租给谁呢？
二是财政状况能够承受继续加杠杆。
央行专门为收购保障性住房设立了融资政策，贷款与再贷款利率很低，但借来的钱总是要还的，而且增加负债会提高杠杆倍数，让当地政府或国有企业的负债率更高。
对于经济发达、财政收入殷实的地区来讲不是什么太大的问题，税收、租金等收入完全能覆盖贷款本息，可原本负债率就已经很高，正在经历去债务杠杆的地区就不同了，刚减少的负债总不能因为回购住房而重新增加吧？
其实以上两点最终可以归纳成一点。只有经济发达、拥有产业优势，能够持续通过公共基础服务以及好的就业岗位虹吸全国人口进入的地区才有释放“政府回购住房作为保障房”这一楼市大招的资格。地方政府当房东是好招，但城市本身得有实力！
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