从银行角度来看，此次房地新政有助于降低房地产敞口信用风险，同时促进按揭贷款回暖，并且优化资产定价，是监管重视从供给端角度解决房企资金面压力和风险防范化解的体现，有利于银行风险预期的改善，银行短期或面临息差下行压力，中长期有望推动经营模式转型和质效提升。
本刊特约 杨千/文
5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，国务院副总理何立峰表示，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；同日，中国人民银行连续颁布三条房贷政策，分别是《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，包括首付比例调降、全国层面按揭贷款利率下限放开、个人住房公积金贷款利率调降。
此外，作为全国切实做好保交房工作视频会议的明确和补充，5月17日下午，住建部、自然资源部、人民银行与金融监管总局在国务院政策例行吹风会上介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，央行宣布创设3000亿元保障房再贷款。
针对购房者，降低购房门槛与购房成本，主要包括三个方面的内容：1.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各地因城施策自主确定是否设立贷款利率下限及下限水平；2.降低首付比例。首套、二套最低首付比例分别降至15%、25%；3.下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
针对房企，满足房地产项目合理融资需求。目前，全国297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”。
针对政府，地方政府正式加入地产去化环节。支持地方政府选定地方国有企业作为收购主体，以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。同时央行拟设立保障性住房再贷款为21家全国性银行提供低成本资金，用于支持21家全国性银行向城市政府选定的地方国有企业发放贷款。
据了解，此次再贷款发放规模为3000亿元，利率为1.75%，期限1年，可展期四次，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
三箭齐发叠加四部门力挺
随着地产领域“一揽子方案”的正式出台落地，房地产新政的调整思路逐渐清晰。从具体内容来看，此次房贷政策调整主要涉及首付比例下调、利率下限打开、公积金贷款利率下调三个方面：
在首付比例下调方面，全国层面首套房与二套房的最低首付比例均下调5个百分点至15%和25%，各地还可以根据辖区内实际情况进行调整。在房贷利率下限打开方面，在全国层面取消了房贷利率下限（此前首套为LPR-20BP、二套为LPR+30BP），各地可自主决定是否设定下限。在公积金贷款利率调降方面，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，调降后5年（含）以下的首套房与二套房贷利率分别为 2.35%和2.775%，5年以上的首套房与二套房贷利率分别为2.85%和3.325%。
值得关注的的是，此次切实做好保交房工作视频会议首提“房地产工作的人民性、政治性”，解决房地产市场面临问题的战略意义进一步提升，地方政府、房地产企业、金融机构 等各方责任进一步压实，并且明确地方政府回收土地与收储。
在压实各主体责任方面，对金融机构而言是保交楼，全力支持应续建项目融资。对地方政府而言是回收土地与收储：回收土地酌情以收回、收购等方式 妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；收储是指在商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。对监管部门而言是完善融资协调机制和创设再贷款，充分发挥融资协调机制、再贷款政策的作用。
在国务院政策例行吹风会上，四部门对切实做好保交房工作进行了明确和细化，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。
住建部表示，做好保交房工作，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。地方政府要承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合，各司其职、形成合力。房地产企业要承担主体责任，制定“一项目一策”处置方案，积极处 置资产、多方筹集资金，确保项目按时保质交付。金融机构要落实尽职免责规定，做到对符合条件的项目“应贷尽贷”， 加快贷款审批和发放，支持项目建设交付。
自然资源部表示，严格依法处置闲置土地，加大对存量土地盘活利用的支持力度。一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。
人民银行表示，设立保障性住房再贷款。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
金融监管总局则表示，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。融资协调机制是由城市政府主要负责同志任组长，分管城建住房和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公。“白名单”由房地产项目公司自愿申报，所在城市的区县预审并提出名单。城市协调机制组织甄别审查，符合条件与标准的纳入“白名单”，不符合条件与标准的要实施整改，推动问题解决，形成闭环管理机制。
需求侧限制进一步放开
此次房地产新政的政策意图在于，赋予地方政府与金融机构更大的自主权，从需求侧和居民部门入手，提升居民部门加杠杆购房能力。在本轮房贷政策调整中，全国层面房贷利率下限的彻底打开，标志着多年以来的房贷利率下限成为历史，房贷利率的市场化程度提升，未来将更多地取决于银行自身成本与居民需求的博弈。
首付比例下调、房贷利率下限打开、公积金贷款利率下调三者共同指向进一步减轻居民部门购房压力，是从需求侧和居民部门角度对房地产去化的配合。但该政策本质上是对限制的进一步放开，并未像“棚改货币化”政策一样为居民加杠杆提供增量资金，因此，对居民购房需求的拉动总体有限，该政策更多是定位于减缓房地产市场的下行斜率，对银行息差的总体影响较为有限。
首付比例下调虽能减轻购房压力，但部分城市面临银行授信额度对收入水平的考量的约束，部分城市面临供需关系的约束。根据中泰证券的调研数据，多数银行在确定房贷授信额度时仍要求月收入能够覆盖月供的2倍。
对于房价相对较高的部分城市而言，总价为500万元的房屋，利率按照LPR水平，还款期限25年的情况下，首付比例从20%降至15%，月供将提升1300元左右，对应月收入水平的考量指标需提升2600元左右。因此，首付压力下降，但月收入压力仍然为居民加杠杆能力带来一定约束。
对于房价较低的区域而言，首付比例的下调带来月供的提升相对较小(总价100万元的房屋，首付比例从20%降至15%，对应月收入水平的考量指标仅需提升500元左右)，该政策带来的效用会更为明显。但与此同时，房价越低的区域，也反映出当地房地产的供需关系较弱，供需关系会成为更大的约束。
利率下调则有利于需求恢复，商业贷款利率取决于银行成本与居民购房需求的博弈，对银行息差总体影响有限。有利于公积金贷款能够覆盖贷款需求区域的需求恢复，公积金贷款利率明确了调降幅度，而商业贷款利率取决银行资金成本与居民购房需求的博弈，因此，本次利率调降更有利于公积金贷款能够覆盖贷款需求的区域。但与上述对首付比例调降的分析类似，部分城市本身房地产供需关系相对较差，还有部分城市贷款需求难以由公积金贷款完全覆盖。
根据上市银行数据，2023年上市银行平均计息负债成本为2.26%，2023年平均信用成本为0.75%，根据按揭贷款不良率和银行总体不良率的对比情况，假设按揭贷款信用成本为平均信用成本的三分之一，即0.25%，结合上市银行2023年费用情况，则按揭贷款的利率定价下限=负债成本+信用成本+费用成本=2.26%+0.25%+0.67%=3.2%。
假设2024年加回提前还贷后按揭投放量与2023年相当（提前还贷量按照RMBS条件早偿指数估计，加回后投放量为负的调整为0），新发放按揭贷款利率下调50BP对上市银行全年息差的冲击为0.7BP，对利润的冲击约为1%（实际影响会更小，此前已有政策对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，很多城市已因城施策有所调整）。
收储则是稳定房价、缓解房企流动性压力的重要措施，也助力银行资产质量企稳。地方政府“酌情以合理价格收购部分商品房”，有助于部分房价下跌较多的城市房价边际企稳；同时，由此带来“财富效应”的改善，也有助于居民部门消费意愿的企稳。而且，政府以合理价格收储，也将缓解高库存带来的房企流动性压力。流动性的注入一方面有利于保交房的推进，同时也起到防范房地产市场风险的作用。
本轮地方政府收储同样面临一些约束，包括“库存较多”、“以需定购”、“合理价格”，对应到区域为高库存且价格下跌较多的城市，也即二三线及以下城市。但三线及以下城市对保障性住房的需求同样相对较低，因此，二线城市对于收储政策或受益更为明显，从而助力银行对公地产资产质量的企稳。
收储带来的流动性注入对房地产市场风险起到了积极的缓释作用，同时房价的边际企稳也带来了居民财富效应的改善，两者均有利于银行资产质量的企稳与改善。
再贷款则会改善房企流动性，助力融资协调机制的推进，租金回报率较高区域受益更为明显。
保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率为1.75%，按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。由地方国有企业作为收购主体，收购后迅速配售或租赁。该政策以流动性投放的方式助力地方国企 收购已建成未出售商品房，结合融资协调机制推动消化商品房存量，有助于改善房企流动性，助力融资协调机制推进。
本次再贷款政策强调“地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台”，因此，地方国企在收购时将更多按照商业化原则进行考量。再贷款利率为1.75%，按照贷款本金的60%发放再贷款，结合银行自身负债成本（按照上市银行2.26%的水平进行估计），此类贷款投放的负债成本为1.95%（1.75%*60%+2.26%×40%），而该类地方国企对应的信用成本相对较低，基于此可假设银行投放该类贷款的定价不低于1.95%。
因此，租金回报率高于1.95%的区域将更为明显地受益于本次再贷款政策。根据披露的2023年50城租金回报率来看，考虑出租过程消耗的时间，将租金回报率乘以11/12，得到调整后的租金回报率。结果显示，50城中有半数左右的城市调整后租金回报率在1.95%以上。
与上述对收储的分析相一致，房企流动性的改善同样有利于银行对公地产类贷款资产质量的企稳与改善。随着地产去化的加速，助力银行信贷投放的同时推进风险化解。
截至2024年4月末，中国商品房累计销售面积为2.93亿平方米，同比下降20.2%，地产销售端依旧表现较弱。此次地产“一揽子方案”的正式落地，一方面，首付比例与公积金贷款利率均降至历史低位，此举有望有效刺激需求，助力商品房销售；另一方面，支持地方政府收购存量商品房用于保障性住房，商品房去化或将明显提速。
通过刺激居民需求与支持政府收购存量商品房，加速地产去化，改善房企现金流，地产领域风险有望得到明显改善。与此同时，监管要求充分发挥房地产融资协调机制，鼓励商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，叠加央行拟设立的保障性住房再贷款工具，在地产领域风险改善的背景下，银行信贷有望重拾新的增长点，有效缓解银行当前面临的资产荒压力。
缓释银行隐性不良压力
此次房地产新政包含支持政府收储、信贷宽松政策、盘活存量土地、融资协调机制、“保交楼”等多个方面。从供给侧提出3000亿元再贷款支持地方政府收储，消化存量商品住房，从需求侧给予房贷政策再度“放松”，多部委联合出手，相较于前期政策，本次政策的加码力度更大。稳地产政策加力。
前期房地产供给端超调，房企流动性收紧、销售回款减少，带来两方面的影响：一是地方政府端房地产相关税收减少，土地财政退坡；二是居民端购房趋于观望，需求下降。本次一揽子政策从需求侧给予更多利好的同时，提出了稳定供给侧的住房收储政策。收购房企存量土地和商品房有望直接改善房企流动性、推动房地产去库存。
虽然本次政策为稳地产带来了新的方式，但房地产供需问题的实质性缓和进展，仍需关注后续政策落地效果，主要包括以下三个方面：
一是收储政策的落地需要大量资金支持。拟设立的保障性住房再贷款支持下，或仍有一定资金缺口。随着土地财政退坡和地方化债推进，地方政府举债或出资空间或相对有限，仍需要一定资金支持，后续可持续观察PSL、政策性银行信贷等指标。
二是收储后的配售和租赁需要覆盖成本。本次收储形式为城市政府选定符合要求的地方国有企业作为收购主体，收购后迅速进行配售或租赁。考虑到收储行为对于地方国企的资金占用和信贷成本，后续需关注收储房屋的租赁或出售价值。
三是落地层面政策空间相对充足。2024年积极财政政策力度较大，特别国债、政府债发行节奏正在加快。伴随着政策“靠前发力”，有望带动更多内需恢复。4月政治局会议提出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具”。考虑到降息仍然受到汇率掣肘、近期公开市场操作以货币回收为主等因素，未来降准的可能性加大，银行有望获得更多流动性支持。
从政策目标分析，此次房地产新政重在去化商品房库存，解决房企债务风险，有助于缓释银行房地产贷款资产质量隐性压力。
在4月底政治局会议定调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，地产需求端的限购政策进一步放开，各地以旧换新等库存去化政策陆续推出。在本次全国切实做好保交楼工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”。政策推出旨在进一步降低居民购房门槛、资金成本，推动商品房库存去化，缓释房企流动性压力、债务风险。有助于缓释银行房地产贷款资产质量隐性压力。
展望政策效果，有助于刺激成交量，提振居民住房贷款需求。从本次政策力度来看，首先是公积金贷款利率下调25BP，这是2022年10月（下调15BP）以来首次下调，调降后5年期以上公积金贷款利率为2.85%。本次调整降幅更大。其次，取消全国层面房贷利率下限，放松力度较大，此前全国层面的首套、二套房贷利率下限分别为5年期LPR-20BP和5年期 LPR+20BP（上次调整于2023年8月31日）。事实上，在因城施策的框架下，已有许多城市陆续取消了房贷利率下限。此次全国层面下限取消，将进一步打开后续一线、核心城市取消房贷利率下限的空间。最后是首付比例下调，分别降低5个百分点。全国首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限由不低于20%、30%下调至不低于15%、25%。进一步降低了居民购房首付门槛。从购房者角度来看，首付门槛、按揭资金成本均有较大幅度下调，政策力度较强。有助于释放居民刚需、刺激成交量，提振住房按揭贷款需求。
预计新发放按揭贷款利率将继续下行，在息差压力加大的背景下，LPR短期内调整可能性或不大，仍需进一步观测存款成本改善情况。在当前信贷供需环境下，新发放住房按揭贷款利率将进一步下行，行业息差仍面临下行压力。近期存款自律机制叫停“手工补息”、银行下架部分高成本存款、优化负债结构，旨在降低存款端成本。据此判断，在存款成本压降没有看到明显效果时，出于呵护银行息差、维持银行体系安全性的考虑，LPR短期内调降的概率不高，仍需持续关注负债端成本改善的情况。
有一点毋庸置疑，此次房地产新政落地有望推动地产风险隐忧缓解，有助于居民按揭需求释放。随着房地产行业政策定调转变，消化存量商品房、解决房企债务风险问题的优先级提升。需求端的限购、信贷政策持续放松，有助于推动商品房库存去化、消化房企债务风险，缓解银行房地产贷款资产质量隐忧。从规模来看，有助于提升居民住房贷款需求。从息差角度来看，考虑到政策对银行负债端成本调降的关注和推动，预计息差压力可控。
银行风险预期改善
此次房地产新政的出台，是监管层面多措并举对房地产政策进行再优化的体现，优化房地产金融宏观审慎政策可在一定程度上提振住房消费：1.降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房和二套房最低首付比例调整为不低于15%和25%。2.取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。3.下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。首付比例下调、利率下限取消、公积金贷款利率调降有助于提振购房需求，加速销量企稳，改善流动性。
从银行角度来看，此次房地新政有助于降低房地产敞口信用风险，同时促进按揭贷款回暖，并且优化资产定价，短期或面临息差下行压力，中长期有望推动经营模式转型和质效提升，减少规模导向，更多关注风险与实际需求。
依托结构性货币政策工具解决化解存量房产资金来源问题，银行在构建房地产发展新模式中将发挥重要作用：央行拟设立保障性住房再贷款，提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，规模大致在3000亿元，利率为1.75%，按本金的60%发放再贷款，预计带动银行贷款5000亿元，相当于2023年全国商品房销售额的4.29%。
实际上，保障性住房再贷款是央行支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，主要体现为以下三个方面：一是地方国企为主导、银行支持下的市场化去库存；二是改善保障房供给，满足刚性需求；三是从保交楼和“白名单”机制帮助房企回笼资金。
以此次房地产新政为契机，正是因为监管重视从供给端角度解决房企资金面压力，重视风险防范化解，从而有利于银行风险预期的改善，未来银行对房地产领域的融资保持稳中有升的态势。
2024年一季度，包含开发贷、按揭、经营性物业贷款、并购贷款和住房租赁贷款在内的贷款余额达54.4万亿元；银行持有房地产企业债券余额4282亿元。未来将通过多种方式加大对房企的融资支持：
一是进一步发挥城市房地产融资协调机制的作用，满足房地产项目合理融资需求。商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”。截至目前，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。二是妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房企缓解困难和压降债务。三是继续落实好“金融16条”，建立与房地产发展新模式相适应的金融产品和服务体系。
房地产政策持续优化给银行基本面改善带来有利支撑，有助优化信贷投放和改善资产质量，政策红利下银行资产质量和信贷需求双重获益，同时也兼顾了对合理住房需求的支持。结合房地产政策向好、风险化解预期以及银行的基本面、估值和分红水平，银行板块的配置价值值得看好。
稳地产是银行资产质量稳定的有力支撑。在政府收储、房地产融资协调机制等政策背景下，房企的流动性有望改善，银行涉房资产质量有望边际向好，前期估值受制于地产风险的银行基本面有望改善。
政策红利同样利好银行信贷需求。在房贷政策多重放宽、“保交楼”政策的推进下，居民购房需求有望被提振，带动住房按揭需求回暖。
截至2024年5月17日，银行（申万）PB仅有0.5倍，当前估值位于2000年以来的5.8%分位水平，整体估值水平较低。而当前银行估值较低，重要原因为地产、城投等领域风险导致银行资产质量承压。此次地产政策“一揽子方案”落地，有望改善房企经营状况与现金流压力，银行在地产领域风险有望缓释，估值有望得到修复。
（作者为业内专业人士，本文仅代表作者个人观点）
本文刊于5月25日出版的《证券市场周刊》
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