最近,有网友问我,他按揭的银行说可以申请先息后本,这是不是个坑?
01
不查不知道,现在广州能申请先息后本的银行还真不少,四大里的农行,广发、兴业等股份制银行都新推了该业务。
“先息后本”就是一笔贷款,每月先还利息,约定在一定期限后再一次性或者分期偿还本金。之前多见于经营贷。
现在广州可以做这种房贷的“先息”期,分别有24期(2年)、36期(3年)和60期(5年)不等。
在“先息后本”还款期内,可以自由选择先还本金的数额,最低就是象征性的1元。
以一笔300万元30年等额本息贷款为例,按照目前最低首套房贷利率3.4%(-55bp)计算,月供为13304元。
这其中,在供楼的第一年,每月还的房贷中本金大约为4800-5000元,利息约8300-8500元。
你没看错,选择月供一直不变(等额本息)这种还款方式,开始几年还得更多的是利息
300万贷款如果选择头几年先息后本,每月大约4800-5000元的本金,就可以押后2-5年后再开始还(继续计算入月供)。
这样可以在供楼的初期,比如新房还未收楼需要租房时,减轻一些负担。
PS,如果你选择的是另一种还款方式——等额本金,因为一开始月供中还的本金更多一些,更能减轻一些负担。详见下表,不再赘述。
算过账后,现在说一下你最想知道的答案,到底要不要选择先息后本?会不会是忽悠?
02
首先,必须清楚的是,先息后本只是一个缓兵之计,借的钱都是要还的,只是早晚而已;但也不至于会踩到大坑。
选择先息后本,对于房奴来说,友好的一点就是得到一个喘息的机会,比如买房之后,家里突发变故需要用钱,又或者失业等等。
但等到“先息”期结束,把这几年你基本上没还过的本金再合并进去的时候,到时候利息必定会增加。
对于银行来说,作为打开门做生意的商业机构,它肯定也是逐利的。现在先让你不用急着还本金,后面它也能赚取更多的利息
除此之外,大家还需要知道的是,现在银行变得更体贴,也是有原因的。
这其中的深层逻辑,还是楼市下行、楼价下跌。
搁以往,如果借款人断供,那么最后一步就是房子被银行收回、抵押拍卖,用以还债。
但现在,如果你买房的时候,抵押给银行的房子值500万(从发展商买入的价格),但过了几年,房价跌了,二手房的市场价只有420万。
银行就算能按市场价将房子拍卖,它还是有80万元的贷款,面临收不回来。
这时候,怎么办呢?
它就只能选择跟你一块扛,你可以选择先松一口气,银行也更希望一直跟你做长期合伙人。
房贷、房价下行这口锅,银行和你一起背……
03
最近,我还听说,一种Plus版本的“先息后本”——“气球贷”也重出江湖了。
“气球贷”这个名字非常形象,即“前小后大”。
可以按约定的总期数计算每期月供,在贷款期限内分期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金,其前期月供较少。
比先息后本要复杂一点的是,“气球贷”还会确定一个名义贷款期限和一个实际贷款期限。
名义贷款期限较长,一般为10至30年,而实际贷款期限较短,一般为3至5年。
以200万元贷款为例,贷款利率3.4%,分摊到名义30年的“气球贷”等额本息还款为:前期月供约8870元,第5年到期一次性偿还178.7万元。
一目了然,这种贷款方式风险比普通的房贷要大得多。
你或许会好奇,有谁会刚买房的时候没什么钱,给最长年限的月供,等到三五年后,就变得不差钱,有能力一次性付款了?
无疑就是笃定未来几年房价会涨,想以小博大的人了。
按照上面的借款方案,在实际贷款的5年里,借款人共偿还本息约53.2万元。
如果这期间,他顺利将房子溢价出售,并覆盖了这几年的利息成本,他就有钱赚了。
问题是,有此等胜算,基本可以称之为“楼市巴菲特”了。
银行现在为何变得如此有商有量?
我查了一下央行发布的数据,今年4月,居民贷款减少5166亿元,比2023年4月多减少2755亿元。其中,居民短期贷款和中长期贷款分别减少3518亿元、1666亿元。
现在,老百姓还是更愿意捂紧钱袋子,或者为未来生活可能会发生的变化存钱,而非借钱去消费。
银行生意难做了,也得变着法维持留住客户。
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