万科融资再获进展

6月以来通过抵押担保方式获得超92亿贷款

①据不完全统计,通过提供股权质押、担保方式,万科6月以来获得了约92.57亿元的贷款; ②在投资者关系平台上,就万科如何看待房地产市场的问题,万科董秘表示,公司始终认为住房需求需要动态去看,未来空间依然广阔。

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万科融资有了新消息。

万科日前披露,为满足经营需要,公司及控股子公司向银行申请贷款,公司控股子公司通过提供股权质押、保证方式为相关贷款提供担保。

此次涉及的担保事项包括两笔贷款申请,总金额19.57亿元。

第一笔为万科控股子公司重庆云科置业向招商银行申请贷款,贷款金额共计2.63亿元,期限4年,重庆万科及重庆科畔以所持重庆云科股权提供质押担保。

第二笔为万科向工商银行申请的贷款,贷款金额共计16.94亿元,期限2.5年,担保方式包括股权质押和连带责任保证担保,由万科控股子公司武汉葛城郡岭、湖北万悦、武汉宏程万励、宜昌宏展程提供相应股权质押或担保。

“本次担保事项有助于满足公司经营发展需要,风险可控,不存在损害公司及股东利益的情形。”万科方面称。

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事实上,据万科公告信息进行初步统计,通过此类方式,万科6月以来获得了约92.57亿元的贷款。

此前在6月3日,万科披露,公司向交行深圳分行申请贷款并完成提款,提款金额11亿元,期限4年;万科控股子公司重庆博翠置业拟以持有的项目土地为该项贷款提供相应抵押担保。

6月7日,万科披露了两则抵押贷款事项,其通过抵押昆明、中山项目,从交行获得21亿元贷款;6月14日,万科以徐州及西安项目为抵押,向邮储银行申请41亿元贷款。

据了解,按万科2023年度股东大会审议通过的相关方案,万科在授权有效期可提供不超过1500亿元内的新增担保总额。万科董事会在取得股东大会授权的同时,已进一步转授权公司总裁对于单笔对外担保金额低于125亿元进行决策。

据万科6月20日公布的信息,前述向招行、工行申请贷款的担保发生后,公司对外担保总额将为466.42亿元,占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为18.6%。

“公司及公司控股子公司不存在对外担保,公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。”万科方面表示。

值得一提的是,万科5月底在融资端已取得重大进展。记者于5月23日获悉,万科已与招商银行等头部金融机构签订协议,获得200亿元银团贷款,抵押物为万科旗下万纬物流股,截止目前已到账100亿元。业内人士指出,这是2020年以来金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。

方正证券分析师认为,万科积极去化、加速回款,叠加市场多方对公司的融资支持,公司流动性有望持续提升。

万科“泊寓”开启REITs,规模约10亿元

6月21日,据彭博社援引知情人士信息报道,万科正计划以旗下长租公寓品牌泊寓为标的,向监管部门申报不动产投资信托基金(REITs)发行,计划发行规模约为1.38亿美元(约为10亿元人民币)。

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不过,知情人士表示,上述申报发行为初步计划,仍可能有进一步调整。对此,界面新闻记者向万科方面求证,对方暂未置评。

这符合万科近期整体瘦身的发展大方向。在去年10月份万科的媒体交流会上,万科的管理层就曾透露,万科的商业、物流以及租赁住房都在积极准备REITs。长租公寓业务方面,在万科泊寓目前成功纳入保障性租房的项目中,已有约十几个项目符合公募REITs发行标准。

公开资料显示,泊寓最早推出于2016年,截至2023年年末,其业务已布局全国31个城市,共运营管理租赁住房23.33万间,累计开业18.01万间,其中涵盖涵盖青年公寓、多人宿舍、中高端公寓等多种形式,开业规模及出租情况位列行业首位。

虽然起步较早,但做长租公寓实现盈利一直是业内的一大难题,万科也没能避免,万科董事局主席郁亮此前曾表示,做长租公寓5年万科亏了90个亿。

据迈点研究院统计,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期则至少需要6年以上,盈利周期较长。

在泊寓推出8年后,万科终于等来了利润回正。去年10月,万科管理层首次宣布,泊寓已自2023年6月起实现了单月利润连续回正,并在9月份实现了累计权益净利润回正,预计2023年将实现整体利润回正。

据万科年报显示,2023年全年,万科租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入34.6亿元,同比增长6.8%,前台GOP利润率达到88.4%,同比增长0.9个百分点,公司EBITDA达到6.65亿元,同比增长32.3%。泊寓业务也在成本法下首次实现整体盈利。

“长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一,万科通过建立一整套成熟打法,长短租结合、个人客户与企业客户结合,不断降低引流成本和提高运营效率,才终于实现了利润回正”,郁亮在此前的媒体交流会上介绍道。

郁亮指出,经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低,但随着REITs政策的推出,这一问题已出现解决的希望,对不动产经营业务而言,REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,能够将不动产变为动产,打通投融管退的闭环。

一旦完成REITs的环节打通,万科就有望真正从开发商转变为不动产运营商。

除了长租公寓外,2024年以来,万科在商业、物流领域的REITs工作也进展顺利。

今年3月初,万纬物流实现REIT发行,底层资产为佛山南海、绍兴诸暨和湖州德清三个产业园,3个物流项目建筑面积合计26.77万平方米,总估值约11.49亿元。

4月30日,万科旗下的中金印力消费REIT在深交所正式上市,发行规模为32.6亿元。并且,万科大股东深铁集团作为初始战略投资人,认购份额近30%,金额约10亿元,是迄今为止国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

REITs工作的顺利进行,也为万科带来新的发展机遇,帮助其将有效盘活资产,解决经营性业务资产过重,投资回收周期过长的难题。

审慎布局多元化业务

6月19日,万科A在深交所互动易平台表示,养猪业务作为围绕客户服务开展的一个尝试,目前无论是资产、收入或利润规模对公司影响都较小。这一表态,无疑向市场传递了万科A对于多元化业务的审慎态度。

当前环境下,万科表示,会将更多的资源聚焦于房地产主业上,通过做好、做强核心业务,来巩固其在行业中的地位。

万科A作为中国房地产行业的领军企业之一,其发展历程一直备受关注。近年来,随着市场竞争的加剧和房地产行业的周期性波动,万科A开始探索多元化转型之路。

2020年3月,万科A成立食品事业部,布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。彼时公司给出的解释是,2019年猪肉价格大幅上涨,2020年新冠疫情又让客户买菜买肉不方便,所以公司希望以普通家庭可支付的价格,为大众提供安全健康的日常餐食。

在多元化布局的过程中,与一些房企盲目扩张、追求规模不同,万科A一直比较谨慎,小心地探索和尝试新的业务领域。

一位地产分析师认为,尽管万科A在多元化转型中表现出了极高的热情和决心,但养猪业务目前对公司整体影响仍然较小。

从养猪业务来看,其资产规模在万科A总资产中的占比相对较小。由于养猪业务需要大量的资金投入和基础设施建设,因此其资产规模相对于万科A庞大的房地产业务来说微不足道。

其次,从收入和利润规模来看,养猪业务对万科A的贡献也较小。因此对公司整体利润的影响也较小。

最后,从公司战略来看,万科A将养猪业务视为一个围绕客户服务开展的尝试。公司并没有将养猪业务作为未来发展的重点方向,而是将其作为一个补充和辅助业务来发展。因此,在资源分配和战略规划上,万科A并没有给予养猪业务过多的倾斜和支持。

此外,在投资者关系平台上,就万科如何看待房地产市场的问题,万科董秘表示,公司始终认为住房需求需要动态去看,未来空间依然广阔。

“行业进入新的发展阶段后,为城市提供的配套服务业态越来越丰富,相信这些都能为企业的发展提供空间。当前环境下,公司会坚持聚焦主业、瘦身健体的方向,在好产品、好服务、好社区方面保持领先,积极盘活存量资源,同时也会合理获取优质项目。”万科董秘称。

(本文来源:财联社、界面新闻、中国房地产报)

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本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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