自从今年房地产刺激政策出来之后，媒体报道也主要聚焦在一些大城市，其实大城市房地产库存不是大问题，价格和信贷政策调整到位后，现在市场交易活跃度已经在逐步恢复了。
中国房地产库存的大问题主要在县城，并且县级城市二手房市场还缺乏流动性，县级还叠加了人口外流的冲击影响，全国除了部分有产业集群的县城，绝大多数县城的房地产库存现在是很难解套。
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之前就有湖南某县县委书记下台，就是因为着急解决县里滞销楼盘的销售问题在房展会上讲了一段号召干部积极买房的争议言论。那位县委书记也挺冤的，他说的也是实话，当时按照数据推算，那个县的库存房源的正常去化周期可能要几十年也不一定能卖掉。
湖南某县的案例也不是个案，全国所有的县都要面对这个问题，我认为唯一能够解套的方法，最终还是只有靠农民朋友了。
现在所有的县城房地产市场是严重过剩，如果不能让农民或者是很多农民主动进城买房，所有县城的房地产的库存是没有办法消化的。
有媒体报道，最近安徽凤阳、江苏南通、湖北鄂州等地出台鼓励放弃、退出农村宅基地相关政策，鼓励农村居民进城买房，不仅有房票奖补，有的还直接补助现金。以安徽凤阳县为例，凤阳县房地产工作联席会议发布《关于印发〈关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》，明确给予退出宅基地奖励。
自2024年6月20日至2024年12月31日期间，对纳入2024年土地增减挂钩范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收范围内的项目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。
城市周边的农村宅基地比较值钱，但对于大多数逐步空心化的乡村来说，农村宅基地的价值越来越贬值，很多地方已经出现了荒废的村落，所以如果退出宅基地可以获得政府补助，对有些农村居民来说是有刺激作用的。
当然地方政府也不会做亏本生意，对于有土地增减挂钩政策，农民宅基地复耕复垦获得的新增建设用地指标也完全可以覆盖给农村居民的奖补政策成本，甚至还可能超过拆迁补贴成本。
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如果单纯认为鼓励放弃、退出农村宅基地的政策就可以解决县城房地产库存问题，那就想得太简单了，其实现在全国很多地区的县级政府早就在布局了另外一个配套政策，当然没有把救县城房地产的真实目的说出来，而是找了其他冠冕堂皇的借口来自圆其说。
这个政策就是中小学教育资源布局，很多县级政府把中小学教育资源向县城集中，特别是中学。
如果你家是在县城，可以观察一下，是不是基本上全国各地都是有这样一个现象，地方整合很多教育集团在县城拼命的盖中学，这样有一个好处就是很多孩子的家长，特别是农村孩子的家长，要么就是租房子陪读，要么就是在城里买房子，无形当中带动很大一批人进城的买房。
此前江西上饶发生的“提灯定损”事件，就是两家陪读家长在县城边上租房，大家查询事发地的地图，可以发现在那一片集中五六所中学，公办、民办的都有。
还有河南某县今年年初一个小学宿舍发生火灾事故，当时造成多名小学生死亡，他们都是寄宿的小学三年级学生，在过去来说小学就在自己村里上学，根本不需要住宿。据了解河南省很多地方实施了“初中向县城集中，小学向乡镇集中”的政策，这样的教育政策之下，很多家长可能最后要咬咬牙不得不去县城买房或租房。
可以这样说，教育政策是解套县城房地产库存杀手锏，也是一种隐形的施压作用力，而农村居民进城买房的鼓励补贴政策就是一种拉力。
但是如果过去县城房价泡沫也是非常大的，如果没有把房价压下来，我认为很多人也不会去当冤大头。好在县城房地产本身二手房市场就不活跃，新楼盘降价的负面影响比大城市房价下跌的影响小得多。
尽管我们现在城镇化率已经达到了65%，按照世界各国和地区的比较来看，城市化增长空间是相对有限了，但细心的人应该也关注到了去年的二十大报告对此依然有指导方向的论述。
报告指出:“推进以人为核心的新型城镇化,加快农业转移人口市民化。以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局,推进以县城为重要载体的城镇化建设。
从政策方向上可以看出，我们接下来要继续推动的城镇化是主要围绕县城，我们再把县城的教育政策、农村土地政策结合起来，是不是可以清楚地看出整个解套县城房地产库存的框架思路。
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上面分析的两个方面是“一推一拉”在需求端解决县城房地产问题策略，懂行的人马上就知道，农村居民进城买房就是放大农民家庭的负债杠杆，因为很多人还是要靠贷款买房。
有些网友看到了鼓励农民进城买房的政策后，马上就提出了很多质疑，其中最主要的就是农村居民有钱买房吗？
这个质疑是直击要害的，农村居民家庭负债杠杆放大是否存在可行性，这关系到了上面两个策略能否实现，如果只是为了一时解决县城房地产库存问题，通过一系列政策操作让农村居民家庭增加家庭债务杠杆，那肯定不行。
我认为接下来上面会进行农村经济改革，主要发力点在集体经济组织方面，可能会推广农村集体经济股份化改制，也就是现在所有农村居民现有集体资产进行股份化分配，农村居民持有股份获得集体经济分红，而农村居民从农村脱离出来转移到县城工作生活。
前两年，浙江省各地农村招聘乡村CEO，主要负责当地村集体经济的运营与管理，壮大集体经济资产，为集体经济增加经营收入。浙江省在集体经济组织经营制度试点创新探索，是在全国农村经济改革做实验和铺路。
事实上，现在农村经济改革的基础条件也基本具备了，农村土地流转制度施行了多年，农村土地登记也全面完成了，农村集体经济组织和农民的各类资产产权也明晰了。
多年乡村振兴措施的实施，农村的交通、通讯、电力、水等基础设施配套也到位了，而这些基础设施的投入基本上多数都是县级政府资金的投资，所以在推行新的农村经济改革的时候，在对农村土地、设施等资产重组的时候，最后完全可以组成县、乡镇、村集体、村民构成的多元股权结构股份制公司。
县级政府也有驱动力帮助这种新型的集体经济组织运营好，县级政府负债去杠杆需要放大自己的资产规模，只要集体经济发展得好，农民持有的股份是确保他们能够有长期的基本收入保障。
前段时间著名经济学家周其仁教授参加重要的座谈会，有很多人分析是不是政策风向又关注自由市场化的问题，我认为不是这个原因，可能关注点是农村集体经济改革方向，也就是我说的新型农村集体经济组织改革，因为周其仁教授研究的一个重要方向是产权制度与经济发展。
这条路如果走通了，县城房地产的问题也就基本上能够解套。
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