导读：以下3种宅基地上房屋不予确权登记：1、违反国土空间规划管控要求建房，即我们通常所说的违法占地或者违法建设。2、城镇居民非法购买的宅基地及房屋。3、“小产权房”。
农村宅基地及房屋的确权登记一直以来都是让农民头疼的老大难问题，尽管国家层面早在10多年前就通过当时的国土资源部频繁下发文件督促开展此项工作，然而至今仍有一些地区因历史欠账过多等原因未能完成房地一体的确权登记颁证，致使众多农村房屋的权属、合法性仍处于悬而未决的状态。
2023年7月，自然资源部发布最新的《关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》，对下一阶段的宅基地确权登记工作“增速提质”作出了部署，明确了不予确权登记的几种情形，这无疑是农民朋友们的政策福音。
1、要点一：以下3种宅基地上房屋不予确权登记。
我们先来看哪些房屋是绝对不允许给予确权登记的。
《通知》中指出，对违反国土空间规划管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，严禁通过不动产登记将违法用地或违法建设合法化。
据此，政策明确不予确权登记的房屋主要是3类：
（1）违反国土空间规划管控要求建房，即我们通常所说的违法占地或者违法建设。
这里需要说明的是：凡是乱占耕地建房等违法占地情形，必然会同时违反国土空间规划。另有一种情形是房屋建在集体建设用地上，但却只违反了乡村庄规划。这两种情形，依法都应当被判定成违建。
违建当然无法通过确权登记使自身合法化，而是只能依法调查取证后给予责令改正、限期拆除、罚款等处罚。对于改正后尚存的合法房屋，是可以依法进行确权登记的。
若农户的房屋被乡镇街道认定成违建，农户要及时在律师的指导下针对处罚决定提起程序，将其撤销。否则一旦被定性，确权登记发证就彻底与自己的房屋无缘了。
（2）城镇居民非法购买的宅基地及房屋。
根据《土地管理法》所确立的原则，农村宅基地仅允许由村集体分配给本集体经济组织成员建房使用，具有明确的福利性和保障性，也与“成员资格”这一身份属性密切相关。而城镇户籍居民则根本不具备“成员资格”，无论其出多少钱，和农户谈得怎样好，都只能依法租赁宅基地上房屋从事乡村文旅、民宿等产业发展，而不得将租赁变为买卖。
仅凭双方签订的买卖合同，是无法办理宅基地上房屋的过户登记的。一旦遇到征收拆迁、腾退改造等项目，买卖双方的权益都将面临一定的风险，而这种风险虽可提前预见，却难以通过确权登记消除。
对于城镇户籍居民而言，购买宅基地上房屋务必三思而后行。
（3）所谓“小产权房”。
一般所说的“小产权房”是指由村集体在集体土地上建造的“安置房小区”，其既未依法在国有建设用地上建造，也不符合集体经营性建设用地的使用条件，属于违建的一种。
尽管坊间一直有声音要为存量的“小产权房”解套，但直至目前，尚未有小产权房经确权登记颁证“转正”的消息传出。便宜或许是其存在的原因，但伴随左右的法律风险也不容忽视。
这里需要强调的是，除上述3大类房屋外，其他情形下的农村房屋原则上都是有望完成确权登记颁证的。并不是说只有权属来源毫无瑕疵的房屋才能登记，稍微有一点儿毛病、历史遗留原因的就登记不了，这是对政策的很大误解。确权登记工作本身，就是对历史遗留问题的一波化解。
2、要点二：确权登记各项服务需严格“落地见效”。
相较于以往，这份《通知》的一大亮点体现在通过条款的设置突出确权登记工作需“落地见效”而不是“光说不练”的政策要求。
譬如我们可以从以下3点表述中一探究竟：
（1）宅基地及房屋的调查登记工作需严格落实。
各地要在已有工作基础上，以行政村为基本单位，统一组织开展地籍调查，查清宅基地及房屋的坐落、界址、面积、权属等。
仅完成宅基地调查的，补充开展房屋调查；宅基地和房屋均未调查的，开展房地一体地籍调查；已完成房地一体地籍调查未登记的，核实已有成果，做好完善更新。
（2）宅基地及房屋的确权登记颁证工作需有序推进。
对权属合法、登记要件齐全的宅基地及房屋均未登记的——尽快办理房地一体确权登记颁证；宅基地已登记、房屋未登记的——根据群众需求及时办理房地一体登记，换发房地一体不动产权证书；已登记的宅基地及房屋自然状况和权利状况发生变化的——依法办理相关登记。
也就是说，宅基地的地籍调查和确权登记将成为一个常态化的、动态开展的工作，没有的要补上，有了的要保证及时更新。老的“集体土地建设用地使用证”“土地调查表”需及时更新为房地一体的不动产权登记证。
（3）要加强宅基地确权登记工作中的服务意识。
《通知》中明确规定了以下几方面的便民服务举措：
①要采取向乡镇、村延伸登记服务，以及网络视频确认、特殊困难群体上门服务等方式，方便群众办事；
②由农村基层组织统一组织群众申请，做到登记业务批量办理；
③落实相关费用减免政策，除收取不动产权属证书工本费外，不得违规向群众收取登记费等，确保不增加群众负担；
④要及时将证书发放到群众手中，建立领证台账，留存领证签字表、邮寄凭单等。
以往的大量咨询中反映出农村仍存在“办证登记难”的现象，村委会、村集体直至乡镇街道缺乏服务意识，农民往往要“求”人办证，甚至久拖不决。显然，《通知》的上述规定有意向这种不良风气“亮剑”，对农民而言是重大利好。
3、写在最后
拆迁律师最后要提示广大农民朋友的是：宅基地上房屋的确权登记发证工作往往是“理想很丰满，现实很骨感”，真落实到自己家头上就会困难重重。这里面牵涉到房屋本身的合法性，以及村集体、村委会、乡镇街道乃至于县级自然资源/农业农村主管部门等的工作方式和意识等问题，一个看似简单的确权登记却可能极具复杂性。
若大家在申请确权登记中遇到阻力，一定不可轻易放弃、搁置，而是要及时咨询专业律师，在律师的指导下找准阻力的来源，通过发送律师函、拨打12345书面申请乡镇街道监督等途径推动程序的启动，争取实现自家房屋权属的稳妥登记。只要大红本拿到手，咱还有什么可焦虑、担心的呢？
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