北京房产律师剖析：购房未过户遭查封，解除合同之策|乙方|当事人隐私|房产律师|甲方|约定|解除合同|购房款|过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

李明辉向法院提出诉讼请求，包括判决解除与王逸贤签订的北京市存量房屋居间买卖合同及购房合同补充协议，要求王逸贤返还已给付的购房款180 万元、给付违约金 320 万元以及赔偿向 D 公司给付的服务费 3 万元。

二、当事人信息

1. 原告：李明辉

2. 被告：王逸贤

三、事实与理由

（一）李明辉称，2016 年 7 月 6 日，其与王逸贤签订北京市存量房屋居间买卖合同，约定王逸贤将北京市丰台区一号房屋出售给李明辉，房屋总价款为 240 万元，交付房屋时给付 180 万元，剩余 60 万元待王逸贤协助办理房屋过户手续后再给付。2016 年 8 月 1 日，双方签订购房合同补充协议，约定王逸贤取得房屋产权证后，须第一时间通知李明辉并及时配合办理产权过户手续，王逸贤如违约，拒绝向李明辉办理过户手续或将本房屋转售给第三人，须双倍退还已给付房款 360 万元。

（二）李明辉分别于2016 年 7 月 8 日、2016 年 8 月 1 日向王逸贤给付房款共计 180 万元，向北京 D 公司给付中介服务费共计 3 万元。案外人于 2019 年 11 月 14 日依据判决书向北京市丰台区人民法院申请强制执行。2020 年 7 月 22 日，北京市丰台区人民法院预查封了拆迁安置给王逸贤的涉案房屋的所有权，查封期限三年。李明辉得知涉案房屋被预查封后，依法向北京市丰台区人民法院提出书面异议，被裁定驳回。

（三）李明辉于2020 年 11 月 27 日及 2020 年 12 月 11 日向王逸贤服刑地、原居住地及其亲属居住地发出催告函，要求王逸贤限期采取有效措施解除法院对于涉案房屋的查封，但王逸贤至今未采取措施。李明辉认为王逸贤的行为将导致涉案房屋无法办理过户手续，不能实现房屋买卖合同的目的，故有权依法解除合同，并要求王逸贤承担违约责任，赔偿损失。

四、被告辩称

（一）王逸贤辩称：

1. 不同意原告第一项诉讼请求，认为双方签订的房屋买卖合同为无效合同。理由如下：

王逸贤无权代理出卖涉案房屋。该房屋为拆迁安置房，至今没有取得房屋所有权，所有权人为拆迁安置对象陈悦莉等九人所有。根据2017 年 7 月 17 日陈悦莉等九人签订的家庭成员安置用房分配协议书，涉案房屋为王逸贤、周宇祥、王逸鹏三人共同所有。王逸贤在与李明辉签订房屋买卖合同时，没有取得其他八人的授权代理，事后也未得到追认，故王逸贤的行为是无权代理。

双方签订的房屋买卖合同违反了城市房地产管理法第38 条第六款关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，为无效合同。

2. 同意第二项诉讼请求，同意返还购房款。

3. 不同意第三项诉讼请求。双方签订的合同无效，不存在违约金赔偿的法律依据。且王逸贤不存在“一房二卖”事实，李明辉要求承担房屋价款 180 万元违约金的事实不存在。合同无效的情况下，只赔偿无过错方的实际损失。李明辉明知王逸贤没有取得房屋所有权证书且该房屋是拆迁安置房，在主观上具有过错，自己没有尽到谨慎审查义务，应承担相应民事责任。另外中介公司违规操作，也有过错，应对李明辉承担赔偿责任。

4. 不同意第四项诉讼请求。中介公司存在重大过错，应向李明辉退还 3 万元居间服务费。

五、法院查明

（一）2016 年 7 月 6 日，王逸贤（甲方、出卖人）与李明辉（乙方、买受人）、北京 D 公司（丙方、居间方）签订北京市存量房屋居间买卖合同，主要约定：甲方根据国家规定，已依法取得北京市丰台区一号房屋的房屋所有权证书，产权性质为经济适用房管理的产权房；房屋成交价格合计人民币 240 万元；违约责任等内容。合同补充协议部分手写：本合同生效后，乙方将购房款一部分 175 万元给付给甲方，待房产证办下来后，甲方必须配合乙方将本房过户到乙方名下，剩余房款 60 万元待过户后再给付。同日，李明辉向王逸贤给付定金 5 万元，并向 D 公司交纳服务费 1 万元。

（二）2016 年 8 月 1 日，王逸贤与李明辉、D 公司签订购房合同补充协议，主要约定：甲方出售给乙方的房屋地址是北京市丰台区一号，房款总价为 240 万元；乙方先期给付房款 180 万元，待房屋产权过户完成后给付剩余房款 60 万元；甲方必须积极办理房屋产权证，办理房屋产权证产生的费用由甲方承担，产权证办理完成后须第一时间通知乙方并配合办理产权过户手续；甲方如违约，须双倍退还乙方已给付房款 360 万元等内容。同日，李明辉向王逸贤给付购房款 175 万元，并向 D 公司给付中介费 2 万元。王逸贤向李明辉出具收条，确认收到一号房屋的购房款 180 万元。2016 年 8 月，王逸贤将一号房屋交付李明辉。

（三）另查，陈悦莉与王逸超系夫妻，婚后育有三个子女。2010 年 8 月 5 日，陈悦莉与北京市丰台区 X 村村民委员会签订宅基地腾退补偿安置协议书，被安置人口 9 人。次日，陈悦莉与 X 村委会签订安置用房认购协议书，认购包括一号房屋在内的安置用房 7 套。2015 年 5 月 23 日，陈悦莉等签订分家协议，约定西局 W 号房屋及一号房屋两处房屋归王逸贤所有。2015 年 8 月，王逸贤与周宇祥经法院调解离婚，调解书未对财产进行分割。后双方于 2016 年 2 月 24 日签订协议书，确认一号房屋归王逸贤所有，W 号房屋归周宇祥及儿子王逸鹏共同所有。李明辉与王逸贤签订一号房屋买卖合同时，王逸贤向李明辉出示了分家协议、离婚调解书以及王逸贤与周宇祥的协议书。

（四）再查，王逸贤因出售W 号房屋与曾伟玮产生纠纷，后曾伟玮诉至本院，本院作出判决书，确定王逸贤返还曾伟玮购房款 150 万元并给付利息。判决生效后，曾伟玮申请执行，本院于 2020 年 7 月 22 日预查封一号房屋，查封期限三年。后李明辉提出执行异议，被本院依法驳回。王逸贤因刑事犯罪现被羁押于监狱。李明辉分别于 2020 年 11 月 27 日、12 月 11 日向王逸贤邮寄限期解除一号房屋查封状态的催告函。现一号房屋仍处于预查封状态，且暂未办理权属证书。

六、裁判结果

（一）解除李明辉与王逸贤签订的北京市存量房屋居间买卖合同以及双方签订的购房合同补充协议；

（二）王逸贤于本判决生效之日起七日内返还李明辉购房款1800000 元；

（三）王逸贤于本判决生效之日起七日内给付李明辉违约金470000 元；

（四）王逸贤于本判决生效之日起七日内给付李明辉中介费损失30000 元；

（五）驳回李明辉的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案中，李明辉与王逸贤之间签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。

虽王逸贤辩称该合同违反中华人民共和国城市房地产管理法关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，但该规定不属于效力性的强制性法律规定，违反该规定不当然导致合同无效。

另，王逸贤辩称其未经周宇祥、王逸鹏、陈悦莉、金宇宁、王逸亮、贾悦荣、王逸洁、金宇航八人的授权代理即与李明辉签订房屋买卖合同及补充协议，事后上述八人亦未追认，故王逸贤属无权处分。但是一号房屋因搬迁安置所得，在王逸贤与李明辉签订买卖合同及补充协议前，王逸贤即与陈悦莉等签订分家协议，约定一号房屋归王逸贤所有。而后，王逸贤与周宇祥离婚，并与周宇祥、王逸鹏签订协议书，确认一号房屋归王逸贤所有。至此，王逸贤有权处分一号房屋，并有权与李明辉签订买卖合同。故王逸贤将一号房屋卖于李明辉，并非无权处分。因此王逸贤的上述辩称意见，于法无据，法院不予采信。

现一号房屋虽仍未办理权属证书，暂不具备过户条件，但王逸贤因其自身涉执行案件，致一号房屋被法院预查封，且在房屋被查封后，王逸贤仍未偿还债务，至今一号房屋仍处于被查封状态。而李明辉购买一号房屋的最终目的系获得房屋的所有权，因一号房屋存在查封的情形，致合同目的无法实现，故李明辉有权要求解除其与王逸贤签订的买卖合同及补充协议。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在买卖合同解除后，李明辉有权要求王逸贤返还其已给付的购房款，另李明辉主张的金额并无不当，法院予以支持。

关于违约金，王逸贤因与第三人的纠纷致一号房屋被法院预查封，进而导致买卖合同无法继续履行，因此王逸贤在合同履行中存在违约行为，故李明辉有权要求王逸贤给付违约金。但其主张的金额过高，王逸贤在诉讼中要求酌减违约金，法院将考虑李明辉的实际损失等依法确定违约金的具体金额。

关于中介费，该费用系李明辉实际支出，并属损失范畴，且双方在房屋买卖合同中亦约定违约方应承担中介服务费，因此对于该项损失应由违约方即王逸贤承担赔偿责任，故李明辉有权要求王逸贤赔偿中介费。另李明辉主张的中介费损失，金额合理，法院予以支持。

办案心得

一、合同效力的准确判断

1. 法律规定的深入理解

在本案中，被告王逸贤以房屋未取得权属证书以及自己无权代理为由主张合同无效。作为律师，需要深入理解相关法律规定，如城市房地产管理法中关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定并非效力性强制性规定，不能直接导致合同无效。同时，对于无权代理的认定也需要严格依据法律标准，不能仅凭一方主张就认定合同无效。

在处理类似案件时，律师应仔细研究法律条文的具体含义和适用范围，准确判断合同的效力，为当事人提供正确的法律建议。

2. 合同有效性的维护

对于房屋买卖合同，双方当事人在签订合同时应确保合同内容符合法律规定，明确双方的权利义务。在本案中，李明辉与王逸贤签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。这提醒我们，在签订合同前，当事人应充分了解法律规定，确保合同的有效性。

律师在为当事人起草或审查合同时，应严格把关合同条款，避免出现可能导致合同无效的情形。同时，在合同履行过程中，如出现争议，应及时依据合同约定和法律规定维护当事人的合法权益。

二、房屋产权的清晰界定

1. 拆迁安置房的产权风险

本案涉及拆迁安置房，产权问题较为复杂。拆迁安置房在未办理权属证书之前，产权归属不明确，容易引发纠纷。作为购房者，在购买拆迁安置房时应充分了解房屋的产权状况，谨慎审查相关协议和文件。

律师在处理涉及拆迁安置房的案件时，应详细调查房屋的来源、安置对象、产权分配等情况，为当事人提供准确的法律风险评估。同时，对于可能存在的产权纠纷，应提前制定应对策略，保护当事人的合法权益。

2. 产权证明的重要性

李明辉在购买房屋时，王逸贤出示了分家协议、离婚调解书以及与周宇祥的协议书等文件，试图证明自己有权处分房屋。这表明在房屋交易中，产权证明文件的重要性。购房者应要求出卖人提供充分的产权证明文件，确保房屋的产权清晰。

律师在为当事人提供法律服务时，应协助当事人审查产权证明文件的真实性、合法性和完整性。对于产权存在争议的房屋，应建议当事人谨慎购买，或者通过法律手段明确产权归属后再进行交易。

三、违约责任的合理认定