新的逻辑终于出现了，房地产的买卖关系真的要变了。最近有个说法非常流行，说没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。乍一听，好像挺有道理，毕竟只要不便宜，总有人接盘。但如果你真的信了这句话，可能就掉进了一个精心设计的陷阱里面。为什么这么说呢？咱们先来拆解一下关键问题：卖房的人和买房的人到底在博弈什么？
对于普通房东来说，卖房的目标很简单，就是把房子卖出最高的价格。你挂500万没人买，就降到480万，再不行460万，一步一步试探市场的底线。
这个过程动辄半年，甚至一两年。房东总觉得时间不值钱，价格才是最重要的。但是开发商不一样，他们手里有成百上千套房子，利润靠的是薄利多销或者说高周转。比如一套房子的成本是300万，开发商可以定价到350万，快速卖掉100套；也可能挂400万，慢慢卖50套。最终选择哪种方式，只看哪种利润更高。
问题就出在这里，房东和开发商并不是面对同一批买家。举个例子，假设市场上有10个人愿意花400万买房，开发商一旦降到380万，中介立马就把客户全部拉去售楼处了。毕竟开发商给的佣金返点动辄10%到15%，还有一些本地人不愿意买的楼盘，他们就给出20%的佣金。
随后再联合网上所谓的大V、高级中介，忽悠外地人去投资接盘，这些都远高于二手房佣金的1%。那他们会把你忽悠到哪里呢？很显然了吧。等这批客户被收割完了，剩下的买家心理价位可能只剩下350万了。这个时候，二手房东才反应过来要降价，但已经错过了最佳时机，最终只能被迫一降再降，甚至亏本甩卖。
这背后的逻辑像极了股市里面的量价关系。股票的价格看似由买卖双方来决定，但真正影响趋势的是成交量的集中释放。如果市场上只剩愿意低价接盘的人，价格只能越踩越低。房地产也一样，当开发商用这种高佣金、快周转抢走有限的高价买家后，二手房便失去了定价权，陷入了越等越亏的恶性循环。
更扎心的是，政策的天平也向新房倾斜。地方上长期依赖土地和新房的链条，哪怕二手房交易已占主流——2025年第一季度，30城的二手房成交同比增长21%，远超新房的6.4%——但政策仍通过房票安置、好房子的标准等工具托底新房的销售。这种保新房、压二手房的导向进一步放大了开发商的优势。
而普通人最容易踩的坑，恰恰是低估了时间的杀伤力。房东总觉得慢慢降价，总能成交，但市场下行的时候，时间就是最大的敌人。2024年，深圳有房东从500万一路降到了200万才成交。而同一时期，开发商却能靠精准的定价和渠道的优势，几个月把库存清理掉。等二手房东醒悟过来后，市场上其实早已没有愿意出高价买房的人了。
那说到这里，你可能想问，普通人到底该怎么办呢？
答案或许很残酷，但这是现实。在下行的周期，跑得快比卖得高更重要。与其纠结少亏一点，不如尽早认清市场的逻辑。开发商的薄利多销、政策对新房的偏好、中介的佣金导向都在挤压二手房的生存空间。这个时候，与其被价格幻觉困住，不如参考开发商的策略，用确定性换时间。
当然，有人会不甘心：万一我降价后卖了房子，房价又涨了怎么办呢？你来看看数据吧。2024年，百城的二手房房价连跌32个月，一线城市的刚需房源成交占比超75%。市场早已进入了以价换量的阶段，与其赌一个不确定的未来，不如抓住当下有限的卖家。
房地产的逻辑确实大变天了。在过去，靠躺赚的时代已经结束了，现在的战场是存量博弈，是速度的比拼，是对人性弱点的精准拿捏。普通人还抱着“我的房子不一样”的幻想，只会成为这场游戏中最无奈的被动玩家。
我前几天不是给大家讲过吗？现房销售推行后，会拉长新房市场推售的数量，这样会给二手房挤出两三年的难得的呼吸空间。抓住这个时间点，落袋为安吧！
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