关于房价未来走势，最近有一些新的思考，记录一下。
2021年，国内房价见顶，至今已经调整4年。
此前，国际清算银行（BIS）做过一个统计。
那些经历过房地产泡沫破裂的国家，多数国家都在6年以内实现触底，之后走“V”型反转，唯有日本经历了长达30年的时间。
中国房价会走概率上更占优的“V”型反转，还是日本这种比较另类的“L型复苏”呢？
先说结论，过去房价暴涨的模式可能一去不复返了。
接下来，从横、纵两个角度来分析这件事。
第一，纵向分析。
过去20年，中国的“房价奇迹”，本质上是把房地产当成了创造衍生货币的蓄水池。
开发商花1亿拿地，通过抵押在建工程贷出来5亿，市场瞬间多出来4个亿的流动性。
购房者这边，30%首付+70%房贷的模式，又将6个钱包和未来30年的收入折现为当下的货币。
土地-房子-信贷，这套模型让中国的广义货币M2在十余年间增长了超500%、近300万亿。
这其中，近一半的货币增量通过债务的方式流入了房地产。
与其说是房价在涨，不如说房子其实是工具人，它是货币超发需要的价值锚定物。
过去房价上涨的本质，是货币购买力在房子的计价单位里持续缩水，类似美元和黄金的逻辑。
房地产创造信用，信用产生债务，债务产生货币，货币拉动经济。
当最后一环的——“居民债务空间”被透支时，房价自然就很难再上涨了。
下面这张图，是全国二手房出售挂牌价指数和中国居民杠杆率的一个走势图。
2008年4万亿、2015年棚改货币化，两次房价大涨，都伴随着新增贷款的大涨，居民杠杆率从彼时的不到20%，一路狂飙到60%+。
直到2021年，居民债务上涨乏力，房价也开始急转掉头向下。
房价见顶的时间，刚好是居民债务见顶的时间。
未来，居民债务还有继续上涨的空间吗？
坦白说，难。
中国62%的居民杠杆率，在全球主要国家中处于中游，排在我们前面的，无一例外都是发达国家。
债务的持续上涨，需要收入作为支撑，否则就没有还款来源。
北上广深的“房价收入比”，普遍在20多，相当于不吃不喝工作20多年才能买得起一套房子，这还是从高点跌了接近一半的结果。
反观这些发达国家，基本都在10以内...
说难听点，我们所谓的购买力，其实是建立在6个钱包和透支未来30年劳动的基础上的。
从某种意义上讲，我们的居民负债空间基本已经在上一轮周期耗尽了，债务加不动，楼市的购买力自然会枯竭。
在可预见的很长一段时间内，中国仍会处于债务出清阶段，这个出清可能需要一代人的时间去完成。
最近这4年，我们的居民债务并没有真正的出清，而是在60%左右的水平震荡。
什么时候居民杠杆率降至50%以下了，就业和收入持续好转了，房价才可能企稳回升！
即便如此，考虑到疤痕效应的影响（参考日本），过去的暴涨模式，恐怕也很难复制了...
第二，横向对比。
再来看这张图。
荷兰、挪威、香港、美国... 这些走出房价“V型”反转的国家或地区， 有一个共同点：都是消费型社会。
中国是典型的生产型社会，这种模式导致三个问题：
1.劳动报酬占GDP比重过低；
国外GDP很大比例流入居民收入，加上高福利保障，让他们的自我修复能力很强。
2.快速大幅度降息刺激经济受到掣肘；
欧美一旦遇到经济危机，往往会采取快速把利率降到0的手段拉动经济。
借钱没利息，很容易刺激人们买房，房价自然被拉起来。
中国为什么学不来？
和西方人不爱存钱的习惯不同，中国居民储蓄率长期处于全球高位（约45%），如果利率快速下降，可能引发存款外流，这就是为什么我们每次降息要盯着美联储的原因。
另外，中国的商业银行高度依赖存贷款利差，利率快速下降会影响到银行的净息差，又因为国内银行多为国资，一旦出问题容易牵扯出系统性金融风险。
相比之下，欧美国家以直接融资（如债券、股市）为主，银行体系对利率敏感度低得多，加上银行多为私人拥有，对金融体系影响可控。
3.税收制度。
国外以消费税为主，我们以生产端的增值税为主，包括土地财政本质上其实也是生产端的税收。
这种税收模式注定了国外的刺激经济手段会倾向于直接发钱给民众，主要民众有钱了，消费起来了，财政也会跟着有钱，一荣俱荣。
国内的生产型经济模型决定了，我们的一切要为生产开路，只要工厂甩开膀子干，就会有税收。
所以，除非我们可以实现从生产型社会向消费型社会的转变，企业不再内卷， 居民收入的分配占比提高， 房价上涨这件事才有讨论的空间。
否则，未富先老、未强先卷，这种格局如若不能改变，房价上涨就是空谈。
所以，目前房地产的困境，本质上是生产型社会向消费型转型的“难产”：
我们既背负着土地财政的历史债务，又缺乏福利社会的安全网，还积压了高达7.8亿平的商品房库存。
未来，中国楼市可能会走出一场中国特色的“带枷之舞”——在财政、债务与转型的三重镣铐下，寻找新的平衡点。
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