2022年,中国人口总量多年首次出现负增长,年末城镇化率也超过65%,增速为近三十年以来新低。新形势下,未来房地产投资的增量空间在哪里?

中国建设银行董事长田国立25日在中国发展高层论坛2023年年会上表示,一方面,与欧美发达国家80%-90%的城镇化率相比,中国城镇化至少还有15个百分点的增长空间。城镇化潜力所带来的需求增长,仍将为行业带来消化过往投资并持续发展的机会。

另一方面,中国14亿人口还在,4亿中等收入群体的规模依然在持续增长,升级后的房地产消费需求,将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链提供投资转型的新引擎,成为撬动从消费到投资再到消费的C轮投资的重要组成部分。

在田国立看来,近年来,中国房地产市场的供需关系和主要矛盾发生了深刻的变化,在基本解决“有没有住房”问题后,“住得好不好”的问题更加突出。

随着住房消费的升级,中国房地产的交易形态也正在发生重大变化。田国立说,在之前的住房总量不足的阶段,资产增值效益明显,人的理性选择是“要买房”,但不太在意房子的品质属性。进入消费升级阶段后,消费的目的就是获得各种服务。此时,想再依托房屋的金融属性,进行炒作交易就很难了。

“在房地产回归居住属性后,享受包括住房在内的各种不动产的使用权,将会越来越成为主要的东西。与所有权不同,使用权可以在时间和空间上进行分享。”田国立说。

正是因为使用权可以“分享”,田国立认为,“大租赁时代”将会到来。未来房地产交易的主要形态就是租赁,消费升级的过程就是租赁发展的过程,包括通勤、教育、养老、旅游、办公在内,这些与房地产有关的非刚性需求,都更适合通过租赁的方式解决。例如,城市有很多闲置的办公楼宇和厂房,如果通过盘活改造,可以转化为年轻人低成本的创业空间,激活社会财富。

田国立预判,“大租赁时代”来临后,产业发展将更加专业化和机构化。通过专业化、规范化、品质化的管理机构,深化社会分工,经济效益将不断提升。与此同时,相关法律和政策也需要进一步完善。现阶段,亟需让租房和买房人群获得差不多的公共服务。

为何不直接提“租购同权”呢?田国立称,“太激进可能把事情弄没了”,要循序渐进地推进。

从供给侧来看,无论是房地产转型还是租赁市场发展,都非常需要长期的资本支持。田国立称,在房地产投资收益预期下降的同时,产业转型升级需要更多引入保险、资金、养老金、年金等追求长期稳定回报的资金,这些资金对于短期市场波动有一定的承受能力。

同时,需要大力发展资本市场,特别是以REITs(不动产投资信托基金)为代表的不动产股权投资产品,让房屋的所有权、经营权和使用权的分离。田国立表示,由专业的人盘活不动产、经营好不动产,可以为社会提供相对的中等风险和稳固回报的金融产品,避免大众炒房,进而促进建立金融与房地产良性循环机制。