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3月28日晚间，万科发布2023年度报告。

年报显示，2023年万科实现营业收入4657.39亿元，归母净利润121.63亿元。在行业深度调整下，万科坚守安全经营底线，实现经营性现金流连续15年为正；开发业务持续提升产品力，确保近29万套新房高质量交付；经营性业务打通商业模式，实现REITs突破，有望成为业内唯一发行三类经营性REITs的企业。

业内人士认为，尽管一段时间，行业经历了深度调整，但从2023年年报看，万科依然守住了安全底线，并围绕产品服务，构建了面向房地产新发展模式的核心能力，实属不易。

多重挑战下坚守安全底线

经营性现金流连续15年为正

2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整。销售层面，据第三方统计，2023年全国百强房企销售金额下降17%，近两年累计下降51%，二手房平均价格已连续22个月环比下跌。

融资层面，2023年80家房企新增融资总额同比下降28%，仅为2020年融资额1/3；同时，房企全年发行债券金额同比下降31%，2023年债券到期规模为发行规模的2.3倍，债券发行规模远小于到期规模，企业资金持续净流出。

土地供给层面，2023年全国土地成交金额连续3年收缩，全国新开工面积9.54亿平方米，回到了2007年的水平，近两年累计降幅52%。多重因素叠加，给企业的经营带来异常艰巨的压力和挑战。

在此情况下，万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。年报显示，销售承压之下，万科仍实现了正向的现金流，截至2023年底，已连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

同时，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持。年报显示，2023年万科在境内外合计新获取的融资897亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。

打造房地产新发展模式下的产品服务竞争力

当前，伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化，构建房地产发展新模式，已成为破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康的治本之策。新的发展模式下，为居民建设好房子、提供好服务，已成为房企核心竞争力所在。

2023年，面对市场下行的艰巨挑战，万科开发业务呈现了较强的韧性。首先，公司全力销售，持续跑赢大市。截至去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761亿元，根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二，同比降幅显著低于百强房企全年降幅；去化率表现也持续提升，全年新开盘项目首开当日去化率近67%，其中13个项目开盘去化率达80%。

与此同时，万科不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。万科还对新增投资的精准度和投后管理持续优化，2023年新项目投资兑现度达88%。

此外，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，并保持了业内领先的服务品质和运营效率，累计服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。

物业业务方面，在持续提升服务品质下，2023年万物云实现营业收入334亿元，同比增长10%，其中社区空间居住消费服务收入189亿元，同比增长13%。万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉，并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。

抓紧REITs机遇

追求可持续健康发展

2023年，公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇，有望有效解决经营性业务资产过重、投资回收周期过长的难题。正如万科董事会主席郁亮此前表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。

万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。经营性业务的REITs突破，不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可，也将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性地运转，保障经营性业务的可持续发展。

事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。

2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，万科管理运营的商业项目布局在一二线城市的占比超过90%。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中冷链收入同比增长33.9%。

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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