前两天，有媒体报道称，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%。

消息一出，地产圈炸锅。房企再度被要求主动降杠杆，且力度比以往更为猛烈，凡是被纳入“三道红线”重点监管的房企，未来发展必然会受到限制。

值得注意的是，40%的比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

因此，纳入“三道红线”试点的重点房企发展将非常受限，而擅长收并购的房企也成了监管的重点。

强监管就如何孙悟空头顶的紧箍咒一样被频繁念起，势头猛烈的融创陷入危急时刻。

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陷入调查迷局

放眼全市场，融创正是收并购领域最活跃的企业之一。

从早些年和绿城的纠葛，接盘万达的文旅项目，到今年用100多亿插手旭辉对彰泰的收购，孙宏斌长期以来在并购领域的表现异常活跃。

但是，孙宏斌的大手笔，可能并不是本身有多么的财大气粗，而是在融资安排和财务运作上相对得心应手。

就在今年稍早前，市场有传闻称，国内监管机构启动了对融创土地购买的排查。自1月以来融创大举收购土地，引起了央行和国土资源部的关注。

据悉，央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息，包括逐一说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

5月，是融创极为疯狂的一个月。三方数据显示，融创以430亿元人民币的价格拿下了18个地块，而当月融创的销售额也仅700亿出头。

在5月下旬北京的集中土地拍卖中，融创更是以令人咋舌的64.4亿元和63.7亿元的价格，拿下北京石景山区和海淀区两块地，总价值合计高达128亿元。

除了一二线城市，融创在三四线城市的打法同样惊人。在安徽芜湖，融创2103号地块溢价率高达169.44%。在江苏淮安，融创拿下的卫生大厦东侧地块溢价率99%，直接使淮安当地的楼面价格突破9000元大关。在江苏徐州，融创10天内连续以90.62%和80.8%的高溢价率连夺两块地王。

在经历了2020年避免踩线的沉寂之后，2021年融创再度显露出极其狼性的打法。“两集中”政策本意是为了控制低价，限制房企大肆拿地，而在22城的第一轮集中拍地中，融创却总计拿了41宗土地，拿地权益金额超过640亿元，位居榜首。

如此打法，显然与当下的地产调控方向的方向格格不入，政策收紧房地产融资渠道的意图非常显著，融创却依然可以大手笔拿地，引起监管注意也属正常。

融创曾回应称，央行并没有单独对融创进行针对性的排查，央行只是对试点企业进行例行管理，其作为试点企业之一每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。

仔细体会这“没有单独排查”的表述，含义不言自明了。

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资本市场的担忧

融创今年以来股价的高点出现在1月，最高点是35.9元/美股，自3月开始就一泻千里，截至7月27日，股价最低仅为20元/股，跌幅高达44%。

股价大幅受挫，无疑代表着资本市场对其巨大的不信任。

那么，这份不信任主要来自哪里呢？

1、严监管的政策约束下，房地产金融属性被削弱，制造业属性被凸显，估值下杀在所难免。

2、踩在红线之上的融创，又遭遇调查疑云，如果属实，更加严厉的调整未可知，未来走向可能岌岌可危。

今年以来，除了被爆出接受调查，融创还出了很多让投资者不放心的新闻。

6月底，融创在杭州的项目滨融府开盘，155套房源，共有9820户购房意向家庭，中签率约1.58%。9820是个耐人寻味的数字，离一万人咫尺之遥。

据传言，滨融府的报名人数超过1.4万人，为了避免搞出一个单价5.4万元的豪宅上万人摇号的热点事件，开发商绞尽脑汁驳回了一些人的摇号资格，勉强将人数控制在万人以内。

眼下是楼市最敏感的时期，浙江又被宣布要奔着共同富裕示范区而去，此时如果闹出单价5.4万元的豪宅万人摇号的舆情事件，总归不太妥当。但即便这样，1.58%的中签率也令人咋舌。

而在更早前的2月，融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地，总地价64.52亿元，溢价36.15%，单价超8万/平方米，被普陀区政府约谈。

负面舆情频繁的融创，就算孙宏斌拿出再多真金白银增持股票，恐怕也很难改变股价跌跌不休的局面。

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融创的钱从哪里来

现金流对房企而言是非常重要的，尤其是对一些经营杠杆加满的周转型房企。融创接二连三的大手笔，对资金的需求是异常庞大的。

那么，融创的钱究竟从哪里来呢？

一般而言，房企融资无非分为内部和外部两种：

内部融资即内部造血，比如销售回款，变卖资产，有些房企会搞一些隐性的资金池，例如P2P等。

外部融资渠道更丰富些，比如开发贷、抵押贷之类的银行贷款；企业债、公司债、ABS等债券类融资；IPO、定增等股权类融资；信托等非标融资；以及海外融资等。

这些融资渠道，大部分是规范渠道。但是，在实际操作中，房企往往会美化自身资质，试图融到更多资金。美化资质的过程，其实潜藏着很多难以言说的风险。

翻阅融创近期的融资新闻，看起来其实也紧张兮兮的。

6月28日，融创发布公告，拟融资3.5亿美元用于现有债务再融资，期限为3年。

7月14日，融创再度发布公告，拟发行2024年到期的4亿美元6.8%优先票据,以及额外发行2026年到期的1亿美元6.5%优先票据。所得款项拟用于偿还未来一年内需偿还的中长期境外债务。

上述两笔融资都属于借新还旧，债务压力依然存在。举债扩张的融创，财务压力其实是相当大的。

潮汐财经（微信号：chaoxicaijing）在对中，就曾看到融创为降杆杆所付出的努力。结局不可谓不惊险，现金短债比和净负债率勉强达标，剔除预收账款后的资产负债率离达标还有相当距离，属于黄档。

表外融资端，通过资产出表降低负债率；有息负债端，努力提高评级降低融资成本；货币资金端，出售金科股份回血；所有者权益端，物业板块拆分上市增加资金流入。

融创交出的这份2020年财报，其中关窍远比我们看到得复杂。虽然如此艰难的优化财报，但是融创却依然在2021年选择大肆进攻，或许有其企业发展战略的考量。

但是，融创的钱到底来自哪里？是否健康可靠？是否与监管导向背道而驰？我们不得而知，因此也难免资本市场会选择抛售股票了。

4

未来要怎么走？

身处舆论漩涡的融创，想必会更加谨慎。有消息称，融创已经退出了下半年武汉和无锡的土拍市场，传闻是否为真，很快便见分晓。

对于融创而言，想要趁行业景气度较低的时候扫货的念头可能要歇一歇了，如何老老实实过好苦日子可能需要认真思考。有几件事是融创必须要做的：

一是顺应楼市调控的节奏，“两集中”政策下避免疯狂拿地，炒地是炒房的前奏，必须要遏制；

二是正本清源，规范自身的融资渠道，大肆买地和并购的钱到底来自何方，需要认真加以梳理；

三是面对红线，要通过降杠杆真实的改善财务报表的质量，而不是通过一些财务技巧试图瞒天过海。

我们始终不能否认，融创是一家非常优秀的企业，在中国房地产的草莽时代中，它占据着很重要的地位。

但事到如今，躺着赚钱的美好时代过去了，融创可能需要适时调整一下思路，看看接下来苦日子该怎么过了。