就在刚刚！上海一批次首轮土拍，结束了首日两块地的角逐。
随着广州、香港两座一线城市先后放开限购，很多买房人、房企也都在观察：
上海，还能不能维持前两年的热度？
龙年首拍，两块热门地块上架，分别有5家和12家参拍，竞争都异常激烈。
最终越秀拔得头筹，7.54亿摘得杨浦“迷你”地块；华发联手中铁，拿下来本轮最火的古美地块。
由于打分机制的重启，第二块地历经了11个小时的漫长流程，民企独苗大华遗憾止步打分环节，上海拿地的门槛再次悄然提升…
01
越秀拔得头筹，抢下迷你地块
上海的龙年首拍，由一块“迷你”地块开始。
长海社区002-05地块，位于杨浦市光路板块，距离8号线市光路站约800米，周边的居住氛围很浓。
这块地出让面积只有7458.94平，容积率2.3，住宅套数下限130套，虽然地块很小，但利润率和去化率不用担心。
这块地吸引了5家竞买人，越秀、象屿、建发、中铁建、保利置业，清一色的国企和央企，而且都抱着“势在必得”的决心。
经过连续11轮报价，毫无悬念地触发了最高限价7.5383亿元，随后转入竞报“高品质建设”阶段，全部接受后迅速进入摇号阶段。
最终，越秀地产“摇中”龙年上海首个地块，拿到了上海的第六个项目。
近几年不少外地国企都在深耕上海，越秀绝对是最坚决的之一，这点从对土拍的深度参与可以看出。
自2021年首入上海，越秀地产即在上海接连拿地，2022年更连落两子。
和很多初入上海的房企一样，越秀地产过往项目主要以合作开发为主，包括百亿神盘的保利越秀嘉悦云上。
去年以来，站稳脚跟、打出爆款的越秀地产，开始在上海土地市场独立拿地。
破局并非易事，越秀地产始终欠缺点运气，连续多轮参与，仅在首轮拍地中斩获静安区中兴社区“迷你”地块。
直到去年年底，幸运女神终于眷顾了越秀，越秀地产在11位竞买人中脱颖而出，摘得竞争最激烈的北新泾产业园区地块。
目前根据披露，该项目可能越秀地产铆足劲要打造上海标杆，可能会采用嘉格纳厨电+一梯一户+石材立面的配置…
期待进击的越秀地产，能够拿出在大湾区的产品力，在上海进一步打开局面。
02
民企打分出局，华发+中铁拿地
相比第一块迷你地块，第二块地吸引了更多房企参与。
这块地位于闵行外环内，房地联动价8.58万/平，紧邻古美华府和古美华庭，都是前两年触发积分的热门楼盘。
可以预见的是，无论哪家开发商获取，都将锁定一个快速去化的顶流项目。
古美地块，吸引了共14家房企组成12位竞买人报名，分别是：
1中海，2华润，3保利，4绿城，5建发，6越秀，7招商，8华发+中铁置业，9象屿+金茂，10中铁建，11安徽高速，12大华。
在残酷的12进10打分环节中，民企独苗大华、外地国企安徽高速被淘汰出局...
经过11个小时的漫长流程，华发+中铁置业的组合，最终幸运摘得了这个顶流地块。
自2014年进驻上海以来，华发已经跻身市场头部品牌，2023年全口径销售额排名第4，操盘及权益口径销售额均进入TOP3。
尤其是去年，华发在上海打造了多个爆款，华发半岛华庭“三开三罄”古美华府连续两次开盘均实现“日光”。
本次华发联手中铁置业，期待能够为上海带来怎样的惊喜。
03
打分机制重启，门槛再次提升
刚刚提到，本次上海土拍执行了新规则，重新触发了2年前的打分机制。
上一次“打分入围”还是在2021年，之后上海取消了招挂复合无需打分，直到2023年三批次部分地块采用招挂复合，但一直并没有触发。
本轮最热门的古美地块，报名房企数量超过10家达到了12家，所以需要先进行打分，选出前十入围竞价阶段。
总爷通过朋友获取了打分条件，发现打分标准涉及相当多的层面，尤其是对开发商的资质、一线城市的规模极为看重。
占比高达40分的项目经验，对“一线城市”中自行开发的总面积、绿色建筑、装配置面积都有考核，这也意味着对房企的门槛进一步拉升。
一位民营房企投拓朋友告诉总爷：“这样的机制下，如果杭州滨江来报名热门地块，可能连摇号的资格都没有。”
占比32分的经济实力部分，对房企的总资产、净资产、甚至利润率等都有考核，热门地块的机会，留给更有实力的巨头们。
而规模更小、主体信用评级更低的民企，尤其是中小型民企，将会失去“搏一搏运气”的机会。
不知道是否是这个原因，相比去年一些中小型民企、外地国企扎堆试水热门地块，今年土拍似乎冷清了不少。
本轮参与房企数量仅21家，相比去年一批次60余家参拍的高热度，龙年的首拍略显平淡。
首轮土拍参与的房企，除了大家熟悉的各大国央企，没有一家新面孔的出现…
唯一参与参与的民企独苗大华，甚至倒在了“打分环节”，连参与竞拍摇号的资格都没了。
今年以来，内地各大一线城市纷纷拿出大招，先后实质性地打开限购。
1月27日，广州宣布取消120平方米以上住房限购，成为一线城市中首个按面积段划分限购范围的城市。
2月28日，香港宣布成为全国首个取消限购的一线城市，据说这些天内地投资客挤爆香港售楼处。
就在今天上午，杭州出台重磅楼市新政，全面取消二手房限购，这座“炒房第一城”也在陆续打开限购窗口。
上海自1月打开外环外限购后，根据很多楼盘的反馈，目前郊区需求并未反转，反倒是市区豪宅最近势头很猛。
楼市购房信心等待提振的同时，开发商在上海投资拿地的决心，也需要得到进一步刺激了。
对上海龙年首拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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