21年，住建部提出：把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设重点。
各个城市积极响应，撸起袖子加油干，要在5年的时间，筹集870万间保障性租赁住房，解决2600万人的住房困难。
北上广深携杭州、成都等头部城市，立下惊人KPI，势必要在5年筹集到400多万套保租房，认领了约一半的总目标。
大庇天下寒士俱欢颜！
时至今日，五年计划已经过了三分之二，但一个大问题突然暴露出来了！
先来瞄一眼任务进度条，问题就在这。
截至23年底，各城市保租房累计完成率在55-70%的区间，头部城市完成情况处于中上游，如上海累计完成率70%、广州63%、深圳66%、杭州71%。
全国保租房完成量约547万套，占预定目标约63%。
这么一看保租房的建设在稳步进行，三年过去任务进度基本完成了三分之二，但按照我们的优良作风，不仅要完成，更要超额完成。
保租房建设是时候按下加速键了，但就在这么关键的时刻，猛然来了个迎头痛击——
保租房供应源要枯竭了！
2022年，新增涉租用地同比下滑62%。
2023年，同比下降37.2%，仅可提供约5.84万套新建租赁住房。
两年，涉租用地几乎年均腰斩！好家伙，商鞅的人生都未曾如此惨烈。
今年开年的2个月，情况仍然没有好转，仅有上海和南京出让了2宗纯租赁用地、2宗配建租赁用地，租赁总建面约16万平方米。
1-2月，总涉租用地供应同比下降52%。
按照此趋势下去，24年涉租用地供应会进一步下探，比23年还惨。
同志们，保租房快没地儿建了！
如果说22年是受疫情影响，导致土地供应几乎冻结，那么之后这两年真的是拿地企业无能为力了。
市场下行阶段，背着土拍市场负重前行的是城投和国央企，租赁用地同样也是它们在拿！
过去成交的涉租用地，有8成被国企拿下。
现在大家的日子都不好过，国家队托底了全国那么多个城市，那么多场土拍，战斗力难免下降。
主力乏了，比赛自然就没头两年那么热火朝天。
关键问题来了——
323万套保租房的缺口要怎么填？
当初许下的承诺不能好好实现，准要被大家埋怨成负心汉。要知道，底下正有一大群人嗷嗷待哺呢。
我国现有超过2亿人口在租房，预计在到2030年还会增长30%，达到2.6亿。大城市租房的人数更多，大约有65%的居民都在交租。
他们每月几乎要掏出3成左右的收入用于交房租，聚焦到大城市这个比例更惊人。比如深圳，许多人需要拿出49%的收入来交租。
更扎心的是，为了拿回当初租房时的押金，很多人还得与房东斗智斗勇……
另外，今年预计有1179万毕业生，这批满怀激情的年轻人们正准备从每年1000元的学生宿舍冲出来。社会教给他们的第一课就是，房租要翻10-20倍。
所以，这个缺口一定补上，而且要在2年时间内扎扎实实地补上。
加大涉租用地供应力度，给国企们上上强度，这条路径已经被堵死。
一是财力上行不通，二是时间上行不通，从土地出让到建设、交房，两年时间有些紧促。
不过，别着急，新的方向已经有了。
新建保租房行不通，我们就捡现成的。
一、回购存量房，打造保租房。
去年，中国人民银行设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、济南等8个试点城市发放租赁住房购房贷款，用以回购市场上的存量房，用作保障性租赁住房的建设。
随后，重庆就签约收购了7个项目，合计4207套房源。
此招不仅见效快，同时还能去库存，一石二鸟。
二、盘活烂尾楼，把未售房源转化为保租房。
比如昆明18年开建的大诺方舟天地，因资金断裂，目前处于停工状态。
项目未售房源正在申请为保租房，在回购之后，就能注入新资金，有望复工。
截至目前，昆明已有5个烂尾项目计划改为保障性租赁住房。其中，汽车城二期885套房源已经成功转为保租房。
三、写字楼、厂房里建保租房。
今年3月，发改委另辟蹊径，找到了保租房改建的新方式。
写字楼存量规模大，空置率高，完全有条件提供大量的保租房供应。
这可不是无的放矢，22-23年，10个城市优质写字楼包括甲级、乙级写字楼）空置率在15%以上，武汉、西安更是超过30%。
经统计，甲级写字楼50%的闲置资产就能转化成10万套保租房，为20-30万人提供住房保障。
上海闵行一处闲置的旧厂房也被改造成了保租房。
这座空置2年多的厂房，仅经过4个月的时间就改头换面，成为了一处能容纳600多人的保租房。
四、城中村爆改保租房。
城中村在城市中，本就发挥着保障住房的作用。
许多外卖小哥、滴滴司机都会选择在其中租个单间，月租低的甚至就几百元。
城中村改造成保租房就是将出租房综合整治、统租运营，或者拆除部分配建一些保租房。
如深圳人才安居集团成立了安居微棠公司，摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万㎡潜力改造空间，要筹集超过3万套保租房。
以上，可知保租房建设已经步入新阶段。
盘活存量资产转化为保租房成本低、起效快，在十四五保租房建设的冲刺阶段，这才是最正确的路径。
在天量的存量资产面前，填满323万套的缺口绰绰有余。
不过到此还不算结束，更高端的玩法还在后面。
保租房REITs开启了全民收租的时代！
保租房REITs就是以保租房为基础资产，以其产生的租金收益为支撑发行的公募REITs，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品。
说人话就是买了这个保租房基金就能做个互联网房东，月月坐等收租。
别觉得这玩意不靠谱。
政府大力推行之下，保租房有极强公信力背书。
保租房的出租率高，并且客群稳定，虽然租金虽然是市场的9折，但规定的年涨幅上限是5%，目前试点的涨幅情况在2-3%。收益相对稳定。
保租房REITs准入门槛低，但也意味着能获取大量的资金，进而扩大保租房规模。
目前，有5支保租房REITs，可出租套数过万套，而今年更是保租房REITs爆发的一年。
今年1月，城投宽庭保租房上市；本月，建信保租房REITs在本月正式申报上交所，旗下位于北京、上海、苏州的三个项目有保租房近2000套。
青岛、天津、苏州各地都在筹备保租房REITs。
在全民经济的加持下，保租房REITs能可持续地产出新保租房源，为保租房事业添砖加瓦。
保租房给了2600万人生活保障，但也给整个房产市场带来了前所未有的冲击。
9折租金的保租房猛攻下，租房市场的租金下降是大势所趋。现在一二线城市租金全面下降，这其中虽说有经济不景气的原因，但保租房的影响作用同样不容小觑。
不过，这还不是重点，重点在附着了金融属性的保租房已经出现了平替住宅的可能！
住宅作为普通人最重要的资产，不仅是因为其居住属性，更是因为住宅的金融属性——
住宅能出租，可以产生稳定的现金流；住宅能交易，房价有波动，是当下普通人最普遍的投资方式之一。
我们结婚的时候需要购置住宅，孩子大了要上学要为他购置学区房，同时也要给孩子准备一份家业，奠定未来的生活……我们成长的每个阶段都在考虑买房、换房。
可以说，住宅就是我们航行人生的锚。
但这个被一代又一代人坚定的信念如今快被打破了！
保租房REITs让保租房具备了金融属性，你不再需要买一整套房才能拿来出租，只需要买些基金，就能当房东，收房租。
此外，将落未落的“租售同权”使保租房成了一把达摩克利斯之剑悬在住宅头上。
一旦“租售同权”落实后，保租房同样能落户，可以入学，那么保租房除了不能交易外，与住宅几乎没有差别！
倘若如此，在一二线城市，核心地段供地稀缺，打工人打几辈子工都买不到一套房，但却能租到一套廉价的保租房，享受到同样的配套、幸福的生活，没人会拒绝。
尤其是新一代的年轻人压根就不愿意做“房奴”，他们更在意活在当下的感受，享受有品质的生活。
未来终究是属于年轻人的，那么高价住宅也许会属于过去。
当然，现在的住宅也有保租房比不上的优势。
现在的保租房重在保障，所以住房的品质都比较一般。
有的保租房通过厂房改造而来，更像是学生时代的宿舍，没有普通住宅那种南北通透或者大开间的户型格局，也很少具备丰富多彩的园区，更多的是充当人们来大城市打拼时的落脚之地。
又有的保租房像是强行完成的任务，随便拿了块边角料的地块，找了几家施工队就开干，除了价格实惠外，再也找不到其他优势。
同时，在物业方面，也很难做到像住宅那样服务得面面俱到。
最重要的是保租房始终无法拿来交易流通，现在大家也没有找到其他能够安放大量资金的代替品。这让住宅依旧无可代替。
不过，生活就像是一盒巧克力，你永远不知道下一块是什么样的。
未来也同样如此，在这种时刻充满着剧变的时代，我们曾经坚信不移的，过些年可能就嗤之以鼻了。
还是那句话，关注大碗或许不能让你搞个暴击、赚波大钱，毕竟我们就是个搞公号的，又不是搞传销的。
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