广州有低于1万的新盘，已经不是什么新鲜事。
但如果我告诉你，这价格比地价还低，准现房状态，旁边就是华师附小！
这事，是不是瞬间变得魔幻起来了呢。
01
楼面价9684元/㎡
如今卖8800元/㎡
清明假期，奥园中新誉府开启团购专场（据悉只有30套），单价8800元/㎡，任选楼层以及户型。
最小75㎡三房，总价66万就可以上车，最大97㎡户型也只要85万。若以三成首付计算，首期只要22～25万，月供从1000多至2000千多不等。
这价格是什么水平？
与中新镇和地铁21号线沿线楼盘对比，8字头基本是新低了——
旁边的时代倾城和金地云上，单价1.1～1.5万/㎡。靠近中新站的天健东玥台，1.6万/㎡；临近贝坑站的中新紫荆府，叫价1.4万/㎡；新盘比较集中的凤岗站一带，均价1.5～2.3万/㎡。
也就是说，附近5KM的范围以内，奥园中新誉府算是唯一一个单价低于1万的新盘了。
那与自己比呢，就更离谱了。
项目前身为中新镇集丰村83103207A20005号地块，在2020年由奥园（广州奥越投资有限公司）以8亿元的总价竞得，楼面价9684元/㎡。
同年12月开盘，价格接近2万/㎡，首开成绩不错，很快就加推了。
不过辉煌时刻，也仅仅持续了一年。
2021年，由于经济下行、行业周期性调整和集团资金压力承压等多方面因素，楼盘开始爆出停工和延期交付的消息，销售也一度按下暂停键。
直至去年，奥园中新誉府卷土重来，价格随之更新为1.1万/㎡，当时就被形容贴着“地板”来卖了。
谁能想到，最后低过地价、站坑里卖……
高位站岗的业主们，肯定是最惨的，之前一套房子的钱现在都能顶两套了，腰斩一半。
但对项目和开发商来说，也是血亏。
就算项目是妥妥的刚需盘，产品和标准没那么高，但人家楼面价摆在这里，加上各种建筑成本以及贷款利息，8800元/㎡卖房已经不是没钱赚。
而是卖一套，亏一套。
02
先走为妙少亏当赚
回笼资金最要紧
既然是亏本买卖，为什么还要这么做？
一方面，离不开目前楼市“以价换量”大气候的影响，加上中新镇本身又是增城区内新房库存压力较大、价格较卷的板块，周边新盘也是特价不停。
生不逢时，随行就市，价格是不降也得降。
另一方面，项目确实也有污点，集团有过债务违约和曾经延期交付已是不争的事实，竞争力的降低、拖累销售都是无可避免。
既然如此，与其有价无市，不如降价出清少亏当赚，起码还能回笼部分资金，保证项目后续建设，偿还工程款，进一步修葺优化小区。
这或许也是奥园中新誉府业主们的心声，毕竟对于刚需来说，高位站岗也就算了，最重要是房子能够顺利交付，自己有家可住。
所以从某种程度上，这样的以价换量并不是坏事，外围区的其他项目也是同理。
另外，在中新镇同期出让的宅地中，奥园中新誉府的楼面价本身就比较便宜。加上毛坯出售、离地铁站约2KM还靠近主干道，对比凤岗站附近的新盘是差一点，价格便宜一些是合情合理的。
所以如果你问，这个项目好吗，我只能说一般般。
但要是你问8800元/㎡值不值，我可能会给出肯定的答案——
项目虽然不靠近地铁站，但怎么说也是在广州，而且非常靠近黄埔，平时滴滴/单车接驳到中新站，坐快线1站到镇龙，2站科学城，3站天河。
按照2023年招生方案，业主子女还能对口入读华南师范大学附属中新实验小学，步行距离1KM左右。
产品不过不失，N+1的户型，得房率口径是85%，肯定比不上近两年新的设计，但也不至于太落后。
还有一点，奥园于去年完成境外债务重组，中新誉府在今年3月入围广州第二批房地产融资“白名单”，接下来的交付应该问题不大。
当然了，值不值最终还是由购房者说了算。
而从朋友圈、渠道销售的反馈来看，项目在清明假期是小火了一回，在贝壳上也有相应成交记录。
还是那句话吧，世上没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
那么你们认为，8800元/㎡买入值不值呢？如果你是刚需，会考虑吗？
注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。
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