昨天下午，“广州停止审批公寓”的消息传遍全网。
根据相关资料，通知内容主要如下：
- 一、在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。
- 二、已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。
- 三、在土地出让时，原则上需设定自持比例和自持年期，并在土地出让合同中约定。
- 四、后续规划许可审查审批时，平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。除集中设置的食堂以及商业用途项目作为餐饮功能使用的区域外，不得设置厨房等居住空间。
- 五、卫生间宜集中设置，带独立卫生间的单建商业用房、办公用房不得超过本层建筑面积的1/3。
如果公告内容当真，那就是说，广州即日起禁止审批类住宅公寓，后续申请建设的项目，也不能配置卫生间和厨房。
对这样的举措，不少人将背后逻辑解读成为——刺激存量公寓成交，减轻商办市场库存压力。
但事实，真是如此吗？
01
利好是真的
但受益的是住宅市场
这招最主要的救助对象，其实根本不是存量公寓。
而是另一个赛道的住宅。
细品这则通知的关键词，官方这次要叫停的不是一般商办，而是【类住宅】【公寓】。
而聊到公寓，产品层面的最大亮点是小面积、低总价和灵活性多（譬如宜居宜公、Loft设计）。
虽然与住宅是不同物种，但对于手头紧、没有购房名额的购房者来说，公寓在过去就是住宅的平替。
举个例子，假设买家首付预算50万，置业目标是在海珠，那TA必然是买不到一手住宅的。
退而求其次呢，只有三个选择——
1⃣️ 海珠二手住宅
2⃣️ 海珠一手公寓
3⃣️ 到隔壁荔湾/番禺买住宅
而看重配套、居住品质，暂时不考虑下一代教育的年轻人，大概率会首选海珠公寓。因此在很长一段时间里，公寓确实是抢走了住宅部分客户。
过去市场好，蛋糕大，分走也就分走了。
可是今非昔比，住宅市场自己都不够客户消化库存了，公寓还来挖人，这肯定不合适……
而从近五年的数据来看，面积在80平以下的小户型公寓，成交占比长期超过8成！
而禁止新建公寓的审批，就能在未来逼使这部分购买力重回住宅市场，买刚需盘和小户型。
像是在售项目、存量新房较多的增城，其实就积压了不少存量两房。
再看二手住宅，小面积的房源更多，也更需要买家撑市。
02
真正值得买的公寓
一直都很少
广州这番操作，除了住宅亟需购买力回流作为支撑，还源于公寓竞争力的下降、未来市场的萎缩。
直白地说，住宅非常争气，公寓太不争气。
过去商办有市场，除了上文提到的产品特点，还有更重要的原因——不限购、不占名额。
但是经过去年至今几波新政出台，广州大部分住宅已经不限购。如果业主名下有房，还想再买，如今也能通过出租、挂牌腾出购房名额。
公寓，竞争力-1。
另外，众所周知广州这几年的住宅真的很卷、产品迭代速度飞快。特别是在新规以后，得房率超100%都不稀罕了，有的直接飙到110%甚至更高！
譬如前段时间开盘的西派天河序，使用率最高超110%；昨天去看的保利滨江和著（《看完保利滨江和著，替番禺其他新盘捏一把汗》），建面约86㎡三房，得房率约114%；据悉联投文津府即将加推的2号楼，得房率更是最高接近130%！
无关价格高低、面积大小，产品都在迭代升级。
对比之下，公寓多少有点“不思进取”，普通项目产品老套，双钥匙三钥匙的玩法还是几年前那套，也只有少数大平层项目能让人耳目一新。
都说不进则退，过去靠高使用率、灵活多变为独家优势，区别于住宅的公寓，泯然众人矣。
公寓，竞争力-2。
价值持续下降以后，往往就是需求萎缩，未来可能供大于求，最终导致库存压顶。
既然如此，当机立断截停后续新增公寓，淘汰不合时宜的产品，也算是未雨绸缪的明智之举。
说那么多，并非要打击公寓和各位业主。
只是想衷心地提醒大家，不要因为这个政策，就去考虑本来不在你意向名单上的公寓项目。
毕竟在楼市中，值得买的、可以穿越调整期的项目一直都不多的。住宅如此，公寓更是这样。
如果要在公寓市场当中选择，那就只买那些无可替代的、拥有更高附加值和租金回报率的项目。
譬如我们之前提到过的，CBD商办大平层，金融城以及琶洲的公寓，交通枢纽上盖、易出租的公寓。
因为TA们，哪怕从公寓中拎出来，放到整个房地产类别中来看，也始终具有唯一性。
最后，如果各位想看关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知原图，可以在后台私信掌牛哥。
注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。
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