01
实际上，学区房要凉这件事，并不是济南独有的现象，而是全国性的事件。
说的可怕一点，别说学区房了，教育链条上的所有环节都在为人口拐点做准备...
甚至率先崩塌的并不是学区房，而是教师..
过去的师范生都听说过，尤其是在山东这个编制至上的省份，早些年的师范生堪称众多家长心目中的白月光..
学费减免、定向分配、官方补贴，毕业就有铁饭碗，但是现在，受到人口形势的拖累，教师这行业的趋势愈发明显。
在去年9月，山东省教育厅发布《关于做好2024年度高等职业教育新增专业设置工作的通知》，其中提及的21个从严控制新设专业中，就包括学前教育、早期教育，并指出教育类专业原则上不再新设。
山东省教育厅等5部门也在去年印发了《山东省普通高等教育学科专业设置调整优化改革实施方案》，文中指出，进一步提到将调整优化师范教育相关专业布局。
这不是个例，很多省份都出台了类似的通知。
前两年大规模扩招，这几年开始缩紧入口，就是因为人口预期变了，用不上这么多教师么...
包括最近一段时间，已经有不少区域开始探索教师退出机制..以后当老师还是不是相对较铁的饭碗，确实不好说。
如果按照全国的适龄儿童统计数据看，你就不会对上面政策出台抱有太大的意外。
按照国家统计局的数据，从2020年往后，学前教育（也就是幼儿园）的在校生一直呈现下降的状态。
仅2023年，学前教育在园幼儿较上一年减少534.5万人。
适龄儿童锐减或者说增长率减少，这才是学区房下挫的根本原因。
02
单纯看数据，全市乃至高新历下市中这些区域的小学生数量其实是正增长的，比如前段时间的高新入学热，再比如历下不少老名校在扩班。
比如甸柳，扩招了6个班，燕山扩招了3个班。
那么既然是小学生的数量在正向增长，好像还不少，为什么学区房依然半死不活？
老破小舒适度差、很多家长不愿意蜗居、教育回报率越来越低，这些因素除了能满足情绪上的宣泄外，并不是主要原因。
关键问题还是供需出现了超乎寻常的失衡，在抛售名额增加的前提下，接盘侠正在锐减。
每年的济南教育局都会公示一个东西，叫做济南教育事业简报，是按照学年来统计的。
这里面有两个数据：
一是幼儿园入学量，你可以把这个数据认定为未来接盘侠的数量，因为入学政策等原因，多数家长会在幼儿园期间购置学区房。
二是小学招生量，这个数据不但是前两年接盘侠的数量，同时是未来学区房的供应量，多数家长会在孩子9年后选择抛售。
不少人会把小学当下的招生量当做学区房的需求，这是完全错误的。
现在因为人口拐点等一系列因素，未来接盘侠（幼儿园招生规模）在减少，但未来供应的供应量（小学招生增加，名校扩班）在明显增加。
这也是为什么会出现，一边学区房卖不动，一边对应的学区在扩招的奇特现象。
我选取2020/2021/2022这三年的数据（源于济南教育局，2023年还没出）。另外说明一下，入园数不完全等于小学招生数，两者之间的差距大约在10%以内。
第一、学龄前儿童与全国形势一致，一直在减少
第二、小学生的绝对数量依然在增加，但是增长率已经开始放缓
第三、济南的小学绝对数量在减少
第四、毕业生（学区房名额使用完毕推向市场）/招生量的比值在增加
所以，结论并不难下，这才是标准意义的釜底抽薪，根本就不是人们思维大解放，老破小居住价值差等一系列原因。
学区房遇冷的原因直白而简单，买学区房预期太差，供应大但可见的需求少，不但不赚钱，反而可能搭进去。
03
细化到行政区，历下高新市中的态势和天桥历城槐荫没什么太大的差别..
(有的区就一句话有的区详细）
因为每个区披露的时间和数据有点不同，除了教育公报以外我还找了点年鉴，统计时间上稍有不同，但是都是官方数据，看趋势一点问题没有。
市中区的信息非常简略，没有招生人数，只有在校人数
这三个区全呈现接盘侠锐减，但未来供应增加的态势...
剩下三个区也没几个人去买学区房，大家看看2023的数据就可以了...
全区共有幼儿园156所，比上年减少4所，学前教育入园幼儿7058人，比上年减少1125人，下降13.75%；在园幼儿25341人，比上年减少4153人，下降14.08%；
全区共有小学38所，比上年增加1所，增长2.7%；招生9907人，比上年增加1942人，增长24.38%；在校生48134人，比上年增加2900人，增长6.41%；毕业生6435人，比上年减少405人，下降5.92%。
历城区：
全区共有独立设置幼儿园231所，比上年减少3所；入园幼儿15127人，比上年减少3119人；在园幼儿52653人，比上年减少3797人，离园幼儿20344人，比上年增加5037人。全区普通小学68所，比上年减少1所。全区共有义务教育在校生122279人，其中小学教育在校生95342人，比上年增加14352人。
槐荫区：
2023幼儿园入园人数8996人，在园人数32485人，比上年减少4342人。全区小学46所，毕业生8115人，比上年增加413人，小学招生13187人，比上年增加2473人。
03
最后简单总结：
学区房受到的影响因素比较多，尤其是随着宏观大环境的改变，上学读书吃学历红利是不是一种非常好上升途径，同样要打一个问号..
预期改变导致供需改变，供需改变导致价格受挫，之所以济南学区房还在硬挺着没有崩塌，没有腰斩，和济南学区房总价不高也有很大关联， 而且，惯性依然存在。
但是从数据上反馈看：济南学区房，危矣..
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