对于老旧小区的改造，特别是原来预制板结构的老楼房小区业主，担心改造加装电梯，会对楼房的结构产生安全方面的问题，越来越多的人希望老旧小区能够原拆原建。
这不，老旧小区原拆原建“自主更新”的新政策来了，并且将在5月1日试行，大家赶快了解一下吧。
近日，浙江省发布全国首个推进老旧小区“自主更新”的指导意见，大家所关心的老旧小区原拆原建诸多细节都给予了明确的说明，可以说像一本老旧小区原拆原建的说明书。
一、重建后楼层问题
对于老旧小区改造，原地重建后将建多少层的问题，大家发表了很多意见。
比如说原来三到五层或者五到七层，重建后可以建成十一二层，或者十七八层。这样的话就解决了原拆原建业主不出钱或者少出钱的目的。
（若想了解更多详情，可以点击这篇文章《 老旧小区改造，原址重建是好，但关键是“钱谁出”！ 》，文章结尾处可以查看多篇老旧小区改造方面的文章）
那么，重建后，楼层可以随意加高吗？容积率有没有限制？是不是可以随便扩大面积？答案是否定的。《指导意见》中明确了这些都要按地方实施性政策进行操作。
二、重建后，扩大面积是否交土地出让金？
虽然使用的是原有地块，但原拆原建之后，扩大了建筑面积，是否要交土地出让金呢？
《指导意见》也有说明：如果按照原有的规定，提高了容积率，扩大了建筑面积，是要补交土地出让金的。但根据新的“自主更新”指导政策，增加面积是不需要补缴土地出让金。
三、原拆原建的“资金由谁来出”？
《指导意见》明确了原拆原建主体是业主自主更新委员会或授权业主委员会，在小区业主“自愿、自主”的基础上，以“政府引导、业主主体、自愿申报、试点先行”为原则。
也就是说原拆原建是业主作为甲方，这与之前棚户区和城中村改造完全不同，那是开发商为主体，是甲方，负责小区整体的开发建设资金。而原拆原建中，小区业主是甲方，负责小区的拆除和重建的开发建设资金。
从杭州浙工新村成功的案例来看，在小区业主户数不变的情况，即原小区548户，重建后仍为原来的业主，还是548户，业主需要筹集约5亿元资金用于开发建设，占小区总投资预算的80%，剩余20%由老旧小区改造相关部门和单位承担。
《指导意见》中对于“建设资金从哪里来”的问题也进行了说明，由小区业主按原建筑面积比例进行分摊。若原拆原建中根据“自主更新”政策扩大的面积（原业主按套增加的面积除外）以及配套用房可以交给政府作为保障性住房和公共服务设施，冲抵建设成本。
这又回复了关于重建后楼层建多少层的问题。在政策范围内，确实可以增加小区建筑面积，把多余的面积移交给政府的方式实现小区业主少出部分建设资金的目的。
四、原拆原建房产证和土地年限的问题
对于原拆原建，不动产权证书采取变更的方式进行更换新证，变更的内容主要是业主的“房号和建筑面积”。
对于土地年限的问题，仍按原来的计算，比如原来的小区已经使用了30年，那么，重建后新的不动产权证书年限则是40年（住宅土地使用年限为70年，减去已使用的年限）。
五、原拆原建的前提条件
一是小区业主必须百分百同意；二是小区内的每一位业主都需与代建公司签署协议。
六、原拆原建的小区对象
并不是说所有的老旧小区申报的“原拆原建”都能审批通过，根据《指导意见》主要有三类：
首先，房屋普遍存在质量问题，其中一部分更是经法定程序鉴定为C级或D级危房；其次，主体房屋结构多为非成套住宅，特别如缺少独立厨房及卫生间设施的筒子楼；再者，这些房屋还面临地质灾害等其他潜在安全风险。
浙江作为首个发布原拆原建《指导意见》的省份，目前，已经有杭州市浙工新村（正在建设中）和江山市永安里片区一期（已经交付）两个原拆原建的成功案例，都得到了原业主的好评。
例如，江山市永安里区域改造项目中，一期的动员工作历时21个月，然而在二期，所有业主仅在28天内便迅速完成了协议签订，效率显著提升，这明确反映出居民对该模式的广泛支持与高度认可。
当然，老赵相信，浙江老旧小区“自主更新”的政策，其他城市应该也会很快跟进。如果你所在的老旧小区也要改造，请仔细了解相关政策，并分享给小区的业主提前熟悉，也有助于早日实现自己对小区改造的愿景。
附：浙江省老旧小区“原拆原建”流程：
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