商品住宅用地供应缩减63.5%！
最近，苏州2024年供地计划出炉，供地总量为2040.15公顷，其中商品住宅用地供应约185公顷。
才185公顷？看到这数字我心头一惊，要知道去年苏州宅地供应还有507公顷，这次比腰斩还狠啊，直接创了十年新低。
难道说，苏州开始全面去库存了？
你别说，属实有点去库存的味道。我查了下，目前苏州市区住宅库存51766套，按照2024年一季度9800套新房去化速度，去化周期高达15.85个月。
况且你看，截至3月29日，苏州存量住宅中，未动工地块多达50个，尤其是吴中、吴江以及相城三区居多；未销售房屋的土地面积高达413.1公顷，相城区和高新区库存位列前二。
这么一看也难怪，如果再有这么多供应，去哪找这么多接盘侠啊。
其实不光苏州，包括重庆、厦门、东莞、南京等城市，都不约而同的缩减供地量：
东莞2024年住宅用地总供应量为54.06公顷，其中商品住宅用地供应仅为46.26公顷，同比供应规模减少62.4%；厦门2024年住宅用地总供应量为162.56公顷，商品住宅用地供应仅为49公顷，同比下降约53.8%；
还有上海2024年商品住宅用地供应为440-545公顷，同比下降约12.9%等等。
看着不少热点城市纷纷缩减宅地供应，你多少有些困惑，这对于一些土地财政依赖度高的城市不是自断财路嘛。
其实不然，照现在的行情，政府也学乖了，卖不出去的干脆就不卖了，我挑好的卖不就行了：
你看北京中心城区2024年地块供应比2023年上升了5%；重庆则是按照“区位好、配套好、预期好”的原则，优先供应成熟区域优质地块等等。
回顾今年以来不少热点城市的土拍，难怪洋溢着暖洋洋的感觉：
3月27日，苏州园区双湖板块苏园土挂（2024）02号地块，经过51轮报价，由绿城以总价30.8亿拿下，成交楼面价65022元/方，再度刷新苏州最高楼面价。
你看过该地块的位置，你就能理解为什么地价能拍到6.5万/方。这宗地在苏州两个最牛逼的湖金鸡湖-独墅湖中间，而且这个地方有11年没出地了。
结合其1.02的容积率，相当于在金鸡湖和独墅湖中间造别墅。你想想这块地有多炸裂。
厦门同样在搬好地：岛内的一场土拍，地块位于老城区核心地段，学区极好，也是没有新房供应，最终经过152轮报价，溢价率40.79%，成交楼面价62671元/方。
宁波也是如此：鄞州江北区JB05-03-21a地块，四面临湖还是黄金板块，一个小区独享一个湖，最终成交楼面价32613元/方，成为新的地王等等。
显然，现在是宁可拿好地出来多拍点价钱，也不再卖差的地了。
对于不同城市大规模的缩减住宅供地，也表明既然需求端很难刺激的动的话，那么就从供给端下手了。
那么，为什么越来越多城市选择开始缩减土地供应？
房地产产能过剩的问题很严重。
产能过剩无非就两个方面，一个是供应量实在太大；另一个则是需求端大幅减少。
首先在供应量方面，自2019年开始到2023年，全国120城新建商品住宅供应面积达23.78亿平方米，远超22.69亿平方米的成交面积。
以至于，各个城市被闲置的存量房根本释放不完。
最明显的深圳，截至2023年12月31日，存量用地总面积1176.85公顷，其中未动工土地面积314.57公顷，已动工未销售土地面积358.38公顷；如果剔除人才房、安居房以及可售型保障房，深圳2020-2023年新房住宅批售面积分别为540万方、612万方、454万方以及579万方，均高于2016年的474万方。
天量存量房的积压使得去化周期大大拉长。截至3月底，深圳新建商品住宅库存面积升至539万方，去化周期远超21个月，去化难度很大。
你再来看看杭州，杭州2023年四季度存量住宅用地总面积约3637.23公顷。
其中，普通商品房和人才专项租赁住房存量住宅用地总面积约2207.34公顷，未动工土地面积291.03公顷，已动工未竣工土地面积1916.31公顷，未销售土地面积885.72公顷；另外，安置房、公租房以及共有产权房存量住宅用地总面积约1429.89公顷，未动工土地面积395.92公顷，已动工未竣工土地面1033.97公顷。
虽然杭州去化周期比较健康，但随着市场下滑，去化难度也将会增加。
苏州未动工+已动工未竣工土地有1500公顷，未销售房屋对应的土地还有413公顷，直接可售存量去化周期创新高。
另一方面，需求端萎靡了近4成。
据了解，全国商品房销售量从2021年接近18亿方的峰值，掉到了2023年仅约11亿方，而且，需求能萎靡到什么程度还不得而知。
你说这样一来一回，房地产产能过剩的问题就更严重了。
当然，同时也表明，这将是自2021年以来房地产长周期的低谷。
前几年针对需求端政策的刺激，不外乎是通过财政和货币在刺激逆周期，但这仅仅是小周期下的手段。
而且从结果上来看，很难说理想，显然是需要长周期的改变。而这一次全国大范围土地供应的缩减，就是一次针对土地端的供给侧结构性改革。
你想想，需求不足的另一个意思是不是就是供给过剩，解决的方案要么是刺激需求，要么是限制供给，来出清部分产能。
既然现实已经是缩减供应来缓解需求不足无法改变，那我们也不得不思考，为什么遇到这种问题我们只能是缩减供给？
我觉得一个不争的事实是还是需要依靠一个城市的产业、人口等基本面来消化房地产产能过剩的问题。
你猜苏州为什么敢大幅度的缩减土地供应，主要是苏州的工业光环很强。要知道，苏州已经连续两年工业总产值突破4万亿。
苏州有35个工业大类，167个工业中类以及489个工业小类，连续八年跻身国内规模以上工业总产值3万亿俱乐部。
经济实力上也不容小觑。截至2023年8月底，苏州共有境内外上市公司250家，其中境内A股上市公司总数为214家。而且看规模实力，去年上半年，A股“苏州板块”214家公司共实现净利润265.58亿，营收3915.11亿，占当地GDP比重34.12%。
也正是这一份底气，让苏州有摆脱土地财政依赖的可能。
这一轮土地端供给侧结构性改革下，行业集中度会显著提高。
随着越来越多热点城市选择缩减土地供应，那么原先一些本地头部房企甚至是央国企，对于地块的争夺是更加激烈的。
价高者得的土拍模式，不就让那些家底厚的房企去抢优质地块；至于一些小型房企，地拿不到，生存下来就更加困难。
以至于，接下来会有两种较为极端的现状。
一方面，房地产行业的集中度会显著提高，会有一些底子厚的本地房企或者是央国企等扩大行业的集中度。
另一方面，一些站不稳的房企伴随着这一轮供给侧改革，出清的速度将明显加快，退出历史舞台。
同时我们也不得不面对的是，行业短期的阵痛。
千万别以为一些房企的淘汰好像不痛不痒，他们的退出也就意味着一些地方金融机构也将受牵连而暴雷。
这两天，平安信托旗下的一款叫做福宁615号集合资金信托计划，是在2021年9月成立的，资金大概在7.72亿，后面该产品以股权投资的方式间接投资了厦门的一个房地产项目——臻华府。
因为房地产行情的下滑，房子难以卖出去，福宁615号非但没能依靠行情赚钱，还将自己的本金套了进去。
还有国企五矿集团旗下的多只信托产品出现了兑付危机等等。
这些地方金融机构还是其中一员，房地产市场的出清，还将影响到理财、股票、债券等，下一步就会传递到地方银行，尤其是一些中小商业银行。
毕竟，前些年的开发商为了搞到更多的钱，不仅向银行贷款，还会向信托机构借钱，所以一旦房子卖不出去，就都等着倒闭，因为没人给你托底。
那么，接下来，会不会有更多来自不同行业的一些暴雷呢。
当然，我们也需要感知到，房地产回暖的速度可能会变得更加平缓。
相当长时间之下的高杠杆，以及房地产自身的大体量，想要一下子从ICU进到KTV的可能微乎其微。
也就是说，在未来好一阵子内，房地产总需求的扩张会更加蹒跚。
这一次掀起的土地供应缩减潮，可能就是在预告我们，走出困境的路还很长。
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