来源|启明星楼市（ID：zznjw025）
作者|住小星
图片来源|受访者供图
在这一轮的地产深度调整期，不夸张的说，几乎每个板块的二手房价格都在下跌，仅有少数房源能够上涨或守住买入价，更多的还是在割肉离场。
相较而言，损失更严重的是近两年刚入市的次新房，一方面，买房时赶上价格上涨期，开盘价格不便宜；另一方面，近两年的二手房都在“以价换量”，卖出时价格下跌太狠，不仅守不住买入价，一年跌出几十上百万的不在少数，就连昔日的火热板块也遭不住了。
比如，江宁改善板块上秦淮。
此前板块新房开盘价一度卖上3万+/㎡，如今二手房成交跌破2万/㎡，有小区房价跌回2017年！
01
银城旭辉云台天镜成交单价跌破2万/㎡
翠屏诚园房价跌回2017年
3月份，上秦淮银城旭辉云台天镜成交了7套房源，成交均价21576元/㎡，10套房源中，有3套成交单价跌破2万/㎡，最低成交单价仅18953元/㎡。
从小区近3年成交的数据来看，曾经最高成交价可达36621元/㎡，相较之下，如今的最低成交价几乎只有之前的一半。
梳理小区3年来的成交房源可以发现，从2023年5月开始，小区成交单价持续走低，基本都在3万/㎡以下。到了今年，情况更不容乐观，成交单价在2万/㎡左右徘徊，直至跌破2万/㎡。
以上数据来源于链家，住在南京网统计
笔者也找出了小区之前的开盘价格，小区是2018年9月底首开入市，均价约2.8万/㎡，2019年11月收官，收官均价约3.05万/㎡。算算税费、房贷利率等，2万/㎡的成交价，房主血亏！
当然，这几年中也有安然离场的房主，比如小区至今最高成交单价的记录，挂牌350万，成交价326万，成交单价36621元/㎡，带看了两次就成交，成交周期仅21天。
此外，小区的成交量很不错，比较好出手，2023年成交了37套二手房，今年已成交10套。
银城旭辉云台天境也是曾经的红盘项目，新房开盘时号称南京南京楼市“抽水机”，逢开必火，五开五捷！
项目精装配有新风、地暖、中央空调三大件，还有会所“城的空间”，总体而言，品质很能打。交付后采用的是银城物业，其实小区自身挑不出什么毛病。
再看板块内的拓荒盘翠屏诚园，成交价也是在一路走低，成交量很可观。据链家网的成交数据，今年来，翠屏诚园已成交28套二手房，成交均价约2.36万/㎡。此前小区内的二手房基本都能卖到3.5万+/㎡，如今行情不好，也是跌麻了。
对比小区之前的开盘价，翠屏诚园的成交价也跌到了2017年的水平！
去年5月底，小区内成交了一套跃层房源，户型建面约90.48㎡五室两厅一厨三卫，总价470万，单价51946元/㎡，这也是目前小区的最高成交单价。
在整个上秦淮板块内，翠屏诚园的位置相对来说是最好的，位于3号线秣周东路站的地铁口，对面就是砂之船。
02
次新房普遍表现不佳
改善品质只需刚需价
上秦淮是江宁少有的改善板块之一，板块内聚集着银城、旭辉、五矿、能建城发（原葛洲坝）、恒大、碧桂园等品牌房企（时过境迁，部分房企已无往日风光），彼时新房开盘逢开必火。
板块内的次新房大多聚集在云台山河的北侧，房龄都比较新，品质也较高，高层、小高层、叠墅等类别都有，选择面丰富。
近期，板块内的碧桂园泊云间卖出了首套二手房，其成交价让人大跌眼镜，房东血亏约百万！
这套房源户型建面约123㎡，成交总价305万元，折合单价2.46万/㎡，房源挂牌价349万，直接被砍了44万才成交。
2019年碧桂园泊云间开盘时，中签率仅8.9%，根据此前销许价，这套房子买入价大概在400多万，5年过去，不仅分毫未涨，反而要降价抛售。
目前小区有38套二手房挂牌在售，挂牌均价33107元/㎡，先不说房源是否能以挂牌价成交，单看此前3.2万/㎡的开盘均价，再加上这几年的买房成本，业主都是亏本持有。
碧桂园泊云间是少有的低密盘，共29栋5层电梯平墅，448套低密纯五层平墅，112套宽境底墅，共590套房，得房率高达83%，小区环境很好。如今只需刚需的价格就能买到改善的品质房。
五矿澜悦栖原目前成交价也基本在3万/㎡上下，近期成交的一套下叠房源，单价为27899元/㎡。
银城旭辉上淮铂悦府自去年成交首套二手房后，暂未有其他房源成交，此前成交单价为39530元/㎡。
虽说板块内的次新房价格比之前的开盘价跌了不少，但不得不说上秦淮板块的二手房流通性非常好，翠屏诚园、云台天镜、五矿澜悦栖原等的成交量都很好，买房人认可度高。
03
地铁、商业等配套齐全
上秦淮板块究竟应该价值多少
按生活便利程度来说，上秦淮的配套和未来发展都是值得看好的，居住舒适度很高。
论交通：地铁3号线已开通多年，8站可达南京南，如今地铁3号线南延线也在建设中，预计2025年通车，云台山河以南的区域将更为便利。5号线南段已开通，可乘坐3号线在诚信大道换乘5号线。周边还有地铁S1号线出行辐射。
论商业：地铁3号线秣周东路站出口即为砂之船奥特莱斯，可一站式满足购物需求。
论产业：板块内的产业发展对标阿里巴巴所在的杭州未来科技城，有华为、中软等1000多家名企、14位院士、近3万名精英入驻，聚焦未来网络、智能制造等千亿级企业，发展规格超高。
论环境：板块内有升级湿地公园上秦淮湿地公园，集沼泽湿地、人工湿地等多种湿地类型于一身，周边水资源丰富，句容河、溧水河、云台山河等河流在此汇入秦淮河，是秦淮河水系重要的汇流区。
图片来源：江宁发布
此外，板块内还有占地2500亩的“华谊兄弟（南京）电影小镇”、南京未来网络小镇、足球体育公园、未来科技城小学等，配套不可谓不丰富。
目前，板块内新房价格在3.4-3.7万/㎡之间，对比二手房价格差距确实不小，待上市的地块仅有两幅。
从板块内此前成交的二手房价格来看，3.4-3.7万/㎡的新房均价市场也是能认可的，但是处在下行周期时，价格普遍都难有此前的水平。
总之，对于居住在周边的居民来说，想要在附近入手一套改善的房子，选择上秦淮是没错的，毕竟板块的底色很优质。
你觉得目前上秦淮板块的价值有没有被低估？房价应该值多少呢？
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