本篇聊三个事：
一是前段时间济南最近比较火的第四代住宅
二是凤凰路高架桥采用全封闭降噪
三是保利鹊华赋
之所以统一起来讲，是因为单拿出来确实篇幅小点..
01
前段时间济南住建局公示了《济南市建筑工程容积率计算规则》（征求意见稿）从落实“下力气建设好房子”角度，通过制定新的地上建筑容积率计算规则，推动开发商建设第四代住宅。
根据该规则术语还解释了第四代住宅是以每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。
本次征求意见稿对还户属空中花园、公共绿化平台，分别给予一半、全部容积率的减免。
比如作为北方城市，根据济南的气候特点，征求意见稿提出，“封闭阳台按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积”，封闭阳台与开敞阳台均按一半面积计算容积率。
再比如纯住宅建筑首层架空空间面积应不少于首层投影面积40%，架空部分及必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房不计容；
架空层是什么，搞得豪华就是银丰玖玺城一楼的会所，搞得普通就是社区楼下的公共活动空间，比如放上棋盘啥的。
再过去，这相当于开发商拿出一套或两套房子不对外销售，给业主做配套了，优待后，相当于开发商只出个建筑费，用于架空层的房子可以通过增加其他方式来找回来。
因为不计容积率。
术语很枯燥，但作为普通买房者而言，你只需要知道四代住宅最终会长成什么样子就可以了..
下面是我在成都重庆找的示意图和实景图，可以感受感受（图片不是济南的）。
看到没有，第四代住宅的庭院阳台不但大，而且是挑空的,足足有两层层高，这也是四代的最大特点...
而且我看了看其他资料，第四代住宅应该还具备很多其他的细节，像下沉土池，灌溉系统、维护墙体应该有更加细致的规定。
很多人所担心的漏水等问题，都可以从建筑规范上规避。
因为你要明白一件事，四代住宅不是个新生事物，在云贵川等地都搞了好多年了..
下面该看实景了，这么说吧，如果单纯看开发商的样板间，这种庭院不但能满足慵懒的午后还能满足傍晚的月光..
随便在网上就一大堆拍短视频的，确实挑空很高，感觉很爽..
但是这类视频有个共性，这些都是开发商的样板间，实际的样子的会是这样。
例如成都七一森林公园，下面是网上的航拍图
这套是有人居住的，苗木应该都是统一的，从画风上看，很难讲出精致两个字。
这套是空置的
另外根据一些居住过的人讲述的困扰，大概是四点：
1.蚊虫叮咬问题，这么多的植物，很难杜绝和根治
2.安全问题，部分住宅要求不可以封阳台，错层设计，存在安全隐患
3.阴雨天气，室内会进水
4.外立面不是特别美观，从上面图上也能看出来..
从我的观察看，这里面还有第五点，这东西和别墅的院子是一样的，没人定期修剪和搭理是完全呈现不出美感的。
最终将变成杂物堆砌地，和样板间最终的展示大相径庭..
但是普通家庭又很难有精力和金钱去搞园林美化，这实际上是个很大的问题，而且济南的天气以及PM2.5，大家也都知道
还有一些增值方面的问题，下定论容易影响接广子，但一定要注意四代住宅和普通住宅的差价。
02
昨天，相关部门发布了凤凰黄河大桥南延工程环境影响报告表。
值得注意的是三点：工期33个月、采用全封闭来降低环境影响，现在的凤凰路已经存在噪音影响。
红框部分就是针对噪音的防治
文件上还附带了了部分路段的噪音声场图，讲真的好多盘原本就和这个噪音半毛钱关系没有...图挺多，而且图片分昼夜的..
下面是降噪设施，多数采用了全封闭声屏障，百度搜了搜，是这样子的..
你像之前在风口浪尖的建发·雍泉府，在降噪设施的影响下，不但没什么大影响，反而添加了上下桥的便利。
还有很多盘，完全就属于误伤，原本噪音影响就没多少，再加上降噪，噪音这块不用担心。
难不成花了7.5个亿，让你后期打12345？
03
现场参观保利鹊华赋的几个感受，供参考，想看广告可以往回翻，KFS拍照比我好看多了...
第一，这个盘有气场的存在，甚至有着明确的分界线，从下面的图不难看出，北侧是沥青，西侧是土路山道（隔壁是远洋），但是一进保利这块，就变成了石材，有着非常明确分界线，旁边还有小瀑布和小叠景。
第二，都不需要知道这个盘在哪，就应该知道这盘肯定属于高端，包括但不限于社区大门、入口喷泉设计，以及远处的山体，连地下车库，KFS都提前做好了示意。
第三，有钱真好，保利建设的速度超级快，会所也已呈现，看看我这垃圾手机拍的就知道，他这会所造价不低的
第四，另外给个销量参考，隔壁远洋大把在装修的，装修师傅就在山道旁的小门装卸材料，搞装修的都不少...
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