市场评估价约3.8亿、起拍价约2.13亿,南京城北恒大商业,5.6折拍卖中!
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最近,锐评君在阿里资产·司法拍卖网页上看到,南京市玄武区营苑南路53号负一层101室正在拍卖。地图显示,该标的物为新玄武恒大翡翠华庭的商业用房(下文简称城北恒大商业),建筑面积为17353.94㎡,起拍总价约2.13亿。
实际上,这已不是城北恒大商业第一次被摆上司法拍卖货架。起拍价较去年12月初首拍降了约5300万,这次城北恒大商业会等到买家吗?
01
2013年底拿地、交付多年的恒大翡翠华庭,位于新玄武,与臻境、玄武映园等为邻。
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整个恒大翡翠华庭,建面约33万方,分为A、B、C三个分区,商业部分主要集中在A、B分区。
正在拍卖的标的物,为小区B区的负一层商业,房屋用途及土地性质为大中型商场、批发零售用地,建筑面积为17353.94㎡,套内建筑面积为16056.17㎡。建筑年代为2018年,截至目前土地使用权限还有30年。
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此前,工商银行、京东、淘宝等均对标的物进行了估价,工商银行的评估价最高,约5.05亿;淘宝的评估价最低,约1.76亿。
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拍卖详情页的询价报告显示,恒大翡翠华庭的开发商南京美旭房地产开发有限公司,由于票据纠纷被告上法院。原告申请强制执行,南京美旭房地产名下的城北恒大商业,因此被拿出来拍卖。
根据天眼查信息,与南京美旭房地产有关的法律诉讼案件近300起,光是2023年7月至今年2月底的被执行总金额,就已达到1433.27万元。
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股权穿透后不难发现,南京美旭房地产开发有限公司,由恒大地产100%控股。
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事实上,这已不是城北恒大商业第一次被拍卖。去年12月初首次上架,当时它的起拍总价为2.66亿,相当于打了7折,但以流拍告终。
20多天后,城北恒大商业再次拿出来拍卖,起拍总价下调至2.13亿,结果依然无人问津。
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最新一次、正在进行的拍卖,在市场价的基础上打了5.6折,但起拍价和上一次持平,会延续流拍的命运吗?
02
拍卖进行时的城北恒大商业,现状什么样?锐评君做了最新实探。
这是恒大翡翠华庭的社区商业,地面多为4-5层、局部2层,与住宅连接紧密。
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标的物位于地下一层,为空置状态。俯瞰视角下,商业用房被分割成很多小间,没有通顶的墙面斑驳,地面瓷砖破旧、垃圾遍地,杂草从缝隙中长了出来,看起来破败不堪。
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锐评君来到入口处,发现局部地面已经沉降,以至于地砖脱落,凹凸不平的腻子裸露。
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电梯早已停运,积上了厚厚的落叶;步梯的部分扶手玻璃破碎,但并没有人来处理,危险系数真不小。锐评君想进入负一层一探究竟,但几扇大门都是铁将军把门状态。
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相较于地下商业的惨淡,恒大翡翠华庭社区商业的地面部分,多在正常营业中。
中介门店、各种培训机构、种类丰富的快餐店,甚至是银行,满足恒大业主们家门口的消费需求,也聚拢了烟火气。
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地下一片破败,地面“太阳每天照常升起”,割裂感很强烈。
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客观上来说,城北恒大的地下商业有着还不错的先天条件:
华飞路、北苑东路等干道环伺,交通还算便捷;除了恒大翡翠华庭超千户的居住人口,周边还有中海玄武公馆、玄武映园、月苑小区等众多住区,辐射的人口可观。
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玄武映园(左)、招商局中心臻境(右)实景图
新玄武将来会有招商、复地、宝龙等大型购物中心,不缺高端商业。差异化定位,恒大的地下商业经过一番经过专业改造和运营,做轻餐饮、百货、零售批发等业态,未尝不可。
但眼下的困境在于,由于众所周知的原因,南京不少商业陷入进度缓慢甚至停滞的阵痛期,这其中,不乏资质非常不错的商业。
可以说,商业地产这条专业赛道上,专业能力和资金实力兼备的玩家,才能成为长跑选手。
出于对大环境的考量,锐评君不禁为城北恒大商业捏把汗。竞拍页面显示,若5月13日上午10点仍无人出价,标的物将流拍。它的竞拍结果,我们会保持关注。
03
据每日经济新闻最新消息,截至今年2月末,恒大地产连同其合并范围内子公司,标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计2147件,标的金额总额累计约5237.91亿元;涉及未能清偿的到期债务累计约3203.05亿元,逾期商票累计约2041.25亿元。
昔日的行业龙头企业,如今的境地令人唏嘘。除了被拍卖的城北地下商业,恒大在南京开发的其他项目,怎么样了?
根据恒大在江苏的消息,鼓楼的恒大滨江,去年2月底将11号楼约150套精装公寓交付给业主;尧化门的恒大云玺华庭,也于去年10月,提前20天交付A地块4栋住宅。这两个列入恒大保交楼名单的楼盘,已实现全部交楼。
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溧水的恒大悦龙台,距离地铁S7号线溧水站约500米,主打80-140㎡的刚改户型,项目所在地块于2020年6月被恒大拿下。
2022年3月,恒大退出项目开发公司,中航信托接手,现在更名为明月风荷,由中航信托和绿城管理共同开发。
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紫东的恒大文化旅游城,规划有住宅、会议会展城、大型酒店、文化娱乐城、商业风情街等丰富的业态。
目前,整个综合体的酒店、商业等配套已经按下暂停键,不过,恒大仍在响应保交楼号召,去年分三批次交付了1600套住宅。
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六合的恒大养生谷,规划了医院、养老公寓、住宅、小学、幼儿园、康体娱乐设施、商业等众多业态。
根据项目官微消息,六合恒大养生谷的保交楼目标为3178套,截至今年4月上旬,仅剩A14号地块未交付。
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就在今天,恒大发布关于养生谷项目处理各地块延期交付违约金的公告,将以产权车位冲抵延期交楼违约金,详情如下:
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今年初,恒大被强制清盘,曾经的行业神话彻底破灭。但幸好,在官方的督促下,恒大在南京的住宅项目陆续交付给业主。
我们衷心希望,不久的未来,包括城北恒大商业、紫东恒大文化旅游城、六合恒大养生谷等在内的商业、文旅、医院等项目,也能得到相对圆满的结局。
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