很多人可能没意识到，楼市新变局正在到来。
假期前一天，政治局会议首次要求部署“消化存量房产+优化增量住房”工作，其中，消化存量是重中之重。
几乎同一时间，自然资源局发文明确，商品住宅去化周期超36个月的城市，应暂停宅地供应。
面对新政策，大家最关心的，自然是昆明是否会停止供地。
新一轮去库存大战打响
商品住宅将步入品质时代
4月30日，政治局会议如期召开。
关于房地产的表述，会议强调：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
重点的我给大家划出来了，有两点：消化存量房产+优化增量住房。
｜图源新华社
先来看消化存量房产，简单来说就是要去库存。
根据国家统计局数据，截至2024年3月，全国商品房库存约7.4亿平（含住宅和写字楼、商铺等非住宅），同比增长15.6%。
其中，住宅库存约3.9亿平（待售面积），同比增长23.9%。
高层这次明确提出来要去库存，就是因为当下全国商品房库存，已创下历史新高。
| 昆明楼市一线制图
政治局会议上，提到的第二大重点，是优化增量住房。
如何优化？主基调就是提高商品房品质，建市场需要的好房子。
以前，商品房市场建设了大量高容、高密的低质量楼盘，满足市场所需。
但现在，市场 已进入改善时代，大家需要的是低密度、大平层，住得舒服的改善型房源。
早期筒子楼｜昆明楼市一线摄
这一点，昆明也在积极落实。
不知道大家发现没，去年下半年来，昆明供应的宅地，除部分城改项目外，容积率基本已降至3.2以下。
比如，邦泰去年以来拿下的昆明3个地块 （呈贡、双塔项目） ，容积率都不超3.0。
还有去年成交的保利天珺、安居集团国贸地块、万科会展旁地块，容积率也不超3.1。
这些，都是属于降低容积率，提高居住品质，优化增量的方式。
可以说，未来商品房市场也会逐步迈向品质时代。
昆明邦泰·臻境效果图｜图源自规局
去化超36个月停止供地
昆明今年会暂停供应宅地吗？
几乎同一时间，也就是高层会议前一晚（4月29日），自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。
《通知》重申，要合理控制新增商品住宅用地供应，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。
这与高层会议提到的“消化存量+优化增量”不谋而合。
尤其是商品住宅去化周期超过36个月的城市，《通知》明确，应暂停新增商品住宅用地出让。
同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。
｜图源自然资源部
另外，商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态，确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
目前，自然资源部并未直接公布，去化周期超36个月的城市名单。
同时，库存面积按狭义库存（达到预售条件而尚未卖出的新房面积），还是广义库存（已出让土地可建设的住宅面积）来算，也并未明确。
在库存面积存在争议的情况下，计算出的去化周期自然会有差别。
按照中指研究院数据，截至今年3月，新建商品房去化周期超36个月的，有41个城市。
其中，昆明就已“踩红线”，去化周期约36.5个月。
| 图源中指研究院
克而瑞给出的数据，又大不相同。
截至3月底，昆明主城住宅狭义存量约622.6万平（达到预售未卖出房源），去化周期约23.8个月。
而且，这个去化周期，还是城市边缘板块楼盘低去化，拉长了时间。
| 图源克而瑞
如按照广义库存来算，昆明商品住宅潜在供应量庞大，已拿地未开发的住宅存量约2208万平。（来源克而瑞）
其中，在优质地段或具备学校配套的项目，拿地未开发存量约1498万平，占整体拿地未开发存量的68%，去化周期约4.8年。
所以，今年昆明是否会暂停供应宅地，目前还不能下定论。
| 图源克而瑞
今年仅成交1宗宅地
昆明已在源头减少供应
从数据来看，昆明已在土地端减少了供应。
根据披露，2024年昆明主城拟供应宅地2189亩，同比去年降幅超6成，计划供应量创4年来新低。
而且，在经历多次土地流拍后，经开区今年宅地直接是“0”供应。
｜昆明楼市一线制图
从实际的供地情况来看，今年前4月，昆明主城仅成交了1宗宅地，即四川邦泰在2月份拿下的双塔地块。
上周，官渡区又密集上架了5宗宅地，共计约164亩，总建面近40万平。
不过，这批土地均为城中村回迁安置房用地。
昆明实景｜昆明楼市一线摄
有业内人士认为，住宅用地供应量减少，意味着未来几年，昆明的商品住宅供应将大大压缩。
而住宅供应减少后，可能会形成房价向上涨的动力。
你觉得呢？留言区来聊一聊。
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