北京买房|海淀区西三旗学区小区踩盘分析|学区小|富力桃园|昌平|育新|西三旗|踩盘

上一篇写了西二旗片区的踩盘小区，接着我们就写写西三旗。想看之前西二旗踩盘的可以看这个：

北京买房|海淀区西二旗片区小区踩盘分析-刚需和改善盘都有

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

我还是会从地理位置、生活配套、学校情况、小区踩盘几个方面来介绍西三旗片区。

1、地理位置

同样西三旗也是海淀和昌平、朝阳的交界地，位于北五环外，海淀的东北边，挨着清河学区。

包括西三旗街道和东升地区，大体的范围是这样的，手绘的不那么精确。

片区内主要是8号线育新站、西小口站、永泰站

西三旗的主要受众群体还是海淀北边工作的互联网职工。

2、生活配套

西三旗这边的商场有西三旗万象汇、新都生活广场；周边还有华联生活超市，未来生鲜等超市

医院：昌平区中西医结合医院、北京睿养中医医院

公园：新都公园、翡丽公园等。

这块跟市里比还是人少，偏一些。

3、学校情况

这个片区其实在海淀来说根本就不算学区，买这边的也很少是冲着学校来的，实在是平平无奇，所以我们粗略介绍一下。

1、石油附属实验小学，是石油附小承办的，2011年新建校，硬件不错，普小

2、石油附第二实验小学，普小。

3、永泰小学，二流二类。23年有调剂到石油附属实验的

4、育鹰小学：二流二类比较靠前的，，在西三旗片区属于不错的小学了，有东西两个校区，西校区是总校，是原空军装备研究院子弟小学，东校区硬件好，整体教学水平不错，被称为“少年军校”，但学位不充足。23年有调剂到枫丹实验的

5、清河四小，渣小，金隅翡丽入住以后硬件进行了改善，目前硬件不错，但是还是渣小

6、枫丹实验小学，普小，硬件很好，操场很大，停直升机没问题

7、育新学校小学部，二流一类，片区内最好的小学了，隶属于首师大附中教育集团，就在育新花园小区里，原先是为了解决育新花园小区的高校老师子女入学问题，后来又和昌平协定，昌平新康园小区的业主也可以上，所以新康园这个小区就很神奇，昌平的房产，海淀的学籍。育新学校有小学、初中、高中，但是他并不是九年一贯制。目前是只有这俩小区能上，所以预算不太够，又想有海淀学籍的，这个小区可以考虑。

这个小区的部分业主可以享受直升育新学校初中部，但是要满足以下条件，如果是1911后买房的，就不再享受直升了，但是育新学校的小学部虽然很热门，也很不错，初中其实一般，在西三旗片区还算可以。

8、中关村外国语学校，民办，普小

9、二十中附属实验小学，九年一贯制，硬件不错，初中一般，不是直升二十中

10、北大附中西三旗学校，这个学校没有学区房，西三旗摇号，学校不错，九年一贯制

11、北大附新馨学校，公务员小区配套房子，学校不错，没有学区房，目前入住率不够，线上报名也可录取。

再说说初中。

十一龙樾，上地实验学校，北大附中新馨学校，二十中这些都是片区内很不错的派位学校，不过能上的概率还是小一些，像十一龙樾上地实验之类的，听听就行了，北师大二附中海淀学校据说也还不错，19年开始招生的，育新学校还算凑合吧，其他初中都比较一般，二十中学新都校区是个大坑。

4、小区介绍

这边有一些新的改善小区，价格在海淀来说不算太贵，还有很多老小区，本次就不做介绍了，毕竟老小区在这块的受众比较少。

1、知本时代（枫丹实验）

知本时代2004年建成的商品房，楼龄较新，共10栋，5栋板楼，5栋带电梯的板塔结合，共1414户，集中供暖，封闭小区。人车不分流，有地下和地上停车位，车位配比1:1。还有自行车、电动车停车棚，看着很整齐。

北京宁远物业，物业费2.0元/月/平。物业还行，有门禁，门口有保安值班。小区卫生也好，有保洁专门打扫。环境也不错，楼宇之间有绿化园，有广场，花园里有各色花草树木，还配备健身器材和儿童娱乐设施，还配有长椅或凉亭，可以休息、娱乐。均价7.4 W/平。

楼间距大，采光充足。黄、橘色的外立面，看着也很干净。

离地铁站比较远，地铁8号线育新站，大约1.2 km，地铁13 B 号线霍营站，步行距离大概2.4 km。

小区配套齐全，底商有超市、洗衣店、药店等，主打户型67-100平米的两居，大概售价500-700 W

小区一居到三居都有。下面这个是一个二居室88.3平米，中楼层/共18层，南北向的，报价640W.

动街区就在它的外边，临街，就一栋板塔结合楼，2010年建成，北京天鸿宝地物业，物业费1.99元/月/平，均价5.8 W/平。

距离地铁8号线育新站大约1km。

下面是在售的二居室的96平米，中楼层（共12层），报价550 W。

2、富力桃园（清河四小）

富力桃园分A、B、C三个区，A、B和C区一道之隔，这里主要说一下C区，C区建于2008-2011年，12栋楼，共计1708户，集中供暖，封闭小区，每个门都刷脸进入，人车分流，北京恒富物业，物业费2.8元/月/平。小区管理严格，门口有保安执勤，外来人员登记。C区均价，7.8 W/平。

小区整体品质非常好，走在小区里如同在逛公园一般，每栋楼之间都会有小绿化，自带一个人工湖，湖里还有鸭子在游泳，旁边还有个凉亭，这个是A和B区没有的。

小区还有个活动中心后面是下沉式花园，夏天有水系。还有健身房和游泳池；广场有健身设施、儿童娱乐设施。

A区和B区环境也好，绿化也不错，每栋楼前都有小花园，绿植茂密，花香四溢，夏天还有水系，还有儿童娱乐设施等。

楼间距大，采光充足。

缺点：C区的小户型南边临街，北侧是13号地铁和铁路，部分楼栋会有点影响，但是大户型3居都是楼王的位置，围着人工湖的。还有就是周围商业配套匮乏，购物不是很方便。

C区距离地铁13 B号线建材城东站步行距离750米；

富力桃园C区，二居室132.29平米，低楼层/共20层，报价1100 W。

3、金隅翡丽（清河四小）

金隅翡丽与富力桃园是邻居，与富力桃园的A区隔条马路。是一个比较高端的小区。金隅翡丽有蓝爵堡、铂爵郡、翡丽华庭（也叫金隅翡丽一期）和爱公馆。还有一个公租房小区；金隅翡丽铂爵郡也叫翡丽铂庭（二区）是2014-2015年建成的商品房，共9栋，251户，是由金隅集团有限公司开发，金隅大成物业，物业费4.48元。物理管理非常严格，封闭小区，人车分流，门口有保安执勤岗，有门禁，外来人员登记。均价10.4 W/平。