最近很多读者反应说，子木好久没讲北京了，想让我站在宏微观角度，详细聊一下后续趋势。
那就先从北京前几天出台的新政说起。
这个政策刚出来时，不少媒体和中介将其解读为13年以来的首次重大转变，将对市场产生剧烈的刺激作用……
但明白人应该知道，不太可能。
如果放在2015年-2021年，哪怕是去年，都会产生不小的冲击，但经历了2022下半年一系列的重大利空打击和房价断崖式回调，剧本就不能这么写了。
预期一旦碎裂，想修复起来并没那么容易。
除非出台“非常规”政策，比如彻底放开郊区限购，五年限购转三年等等。把外围的增量放进来，从而推动置换链条，放大交易维度，才能实现楼市扶正的目的。
然而这次依然选择了继续挖掘存量，让之前预期疲软的业主，再掏钱去五环外买房……说实话，挺出乎意料的。
这就好比台下的观众快走没了，台上的舞娘还在慢慢脱，结果发现里面还有三层秋裤和两个背心。
北京之所以这么做，只有两种解释：
1、压根不想让房价起来，更不想做全国楼市的领头羊，从根本上弱化资产属性，把所有社会财富机会疏散到其他城市，纯粹走向首都属性。
但这种逻辑无法解释今年持续松绑限购的做法，换句话说，如果纯粹想屏蔽楼市，那么今年一系列政策放松，就显得没必要了。
2、对接下来的行情，有一定的把握。
比如最近曝出，北京四环酒仙桥要推出新地了，惊讶的是，官方指导价居然是11.5万/平米，可以上浮8%，也就是说最高房价可以卖到12万多。
要知道酒仙桥这个地方今年很多次新房的成交价都在7-8万/平米，目前的行情不支持这样的售价，那么为什么定这样的指导价，要么没对市场做充分调研，要么觉得房价后续能涨上去。
北京指导价体系已经非常成熟了，应该不会出现第一种情况，也就是说第二种情况更大一些。我问了一个内部的朋友，他说，本质上，北京下半年行情会起来的。
走好的逻辑并不来自于政策，而是经济底层的修复。
从第一季度运行的GDP可以看出，经济已经出现回暖的确定趋势，而且今年是货币放水大年，北京又是全国吸金属性最强的城市，一旦货币政策正周期，资本回流，就会带动预期回暖，从而传导至整体市场。
而此刻的保守，就是对未来大行情的牵制。
道理是这么个道理，但结果谁也不知道，所以我也不会在这方面再做论述。
我研究了一些数据，反而觉得，无论政策怎么出，会不会出，对于大家现阶段买卖决策，参考意义其实并不是很大。
为什么呢？
首先是北京房价已经回到了基本面。
如果按平均值，目前北京房价已经回到了8年前，也就是2016年的水平，而部分房子的回调甚至达到了40%以上，也就是传说中的腰斩。
这轮房价下跌，主要是前些年跟着大行情，非理性上涨的一批房子。
主要是北京的老破小，我记得2017年北京老破小房价涨到了7万多每平米，那时候北京市场信奉“地段理论”，认为城里面的房子，再破都有人住。
而且那时候北京人口净流入量一直都很强，大家也认为只要有年轻人在，就不愁房子没人接盘。
但事实上，逻辑碎了一地。
地铁解决了通勤问题，商业总体体遍地开花，学区房被连环打击，而90后年轻人也更注重居住品质，于是乎老破小彻底失去支撑力，价格哗啦啦的掉。
第二类房子是追求高溢价、珍藏属性的顶端豪宅。
没错北京豪宅也没少掉价，原因在于一部分人生意不好做，房屋折价变现，另一部份人不看好国内，润了出去，房屋也是折价甩卖的。顶豪价格高，本来流动性就差，几套房折价卖就把市场价格结构性拉低了。
我一直主张，买房如果图保值或者升值，一定要参考一个指标，“流动性”，也就是背后到底有多少人为之买单，要充分刚性。
老破小和顶豪的流动性就比较差，所以大幅折价也在情理之中。但中间的刚需地铁盘和核心地段的次新，这次回调是最小的，尤其是海淀那边有产业支撑的房子。
不过这些房子基本已经回调到位了，很多老破小的价格基本都回到了3-5万/平米区间，而当下低价老破小的成交量也起来了，很多年轻人都在积极抄底。
一个做二手房翻新业务的朋友跟我说，今年他们的生意特别好做，很多年轻人买了老破小第一件事就是翻新，还有一些业主觉得老破小价格太低，干脆不想卖了，所以翻新一下，租出去，等到日后涨回来再买。
这种想法也导致目前北京租赁市场的供应量暴涨，需求不变，供应加强，二手房租金价格就被快速拉低了。
现在在北京租房，还是很便宜的，前几年给员工租的员工宿舍，潘家园附近，100平米左右一个月9000多，而今年续约，砍到了7000多每平。
回到正题。
价格掉下来，对买方市场是好事，不用再为高预期和高溢价买单，买房成本低了，而且选择空间也足够，是适合入场的。所以这段时间带看量并不小，周带看已经达到15万左右，甚至比去年都稳定。
但房价掉下来，也不意味着马上要反弹回去，一些房子会横盘，甚至很难再涨回去，而有些房子就会有强势反弹的机会。
主要看房屋的品质和所在的地段，这就不得不谈到北京楼市的分化问题。
新政出台后，有些人认为是对五环外的普遍利好，但实际上，只是加强了之前的分化力度。
也就是说，好房子更好卖了，甚至在五一假期期间出现了红盘效应，而之前没什么人看房的楼盘，依然不好卖。
大家对北京市场看得很通透，价值早已被提前预知了。
那么到底哪些地方的房子好卖呢，刚刚克而瑞研究做了一个统计。
比如海淀永丰板块，月均流速高达132套，妥妥的高流动性区域，而且这次新政，再一次加强了这个地方的价投属性。
据消息，最近永丰南地块已经正式挂牌入市了，指导价大概在9万元/平米。但即使是这样，大概率是买到即赚到。
因为地块临近16号线永丰站，往南就是大厂云集的后厂村地区，隔壁还有建华学校本部新址和大型商业规划。感兴趣可以多去关注。
然后是朝阳的坝河北地块，丰台的园博园，朝阳奶西和石景山的苹果园和京西商务区，这些都是五环外主城区的热门板块。
而五环外的近郊区，近一年也火起来了一些，比如顺义仁和、马坡、后沙峪，房山的良乡板块，昌平区的北七家，门头沟新城和大兴黄村……
你会发现这些地段基本都是围绕着产业走的，产业决定人口和收入，人口和收入就是购买力的集合。
而至于产业，这些年基本没怎么变过，现在大都围绕着老核心产业区做新的拓展。
海淀依旧是老大哥，朝阳形成“望京+国贸+金盏”三角产业格局，跟海淀有的一拼。丽泽商务区和总部基地是一个热点，亦庄继续做大做强，自成一体。
现阶段这些地方的房子流速最快，也基本到底，有需求现在就可以评估自己的资金情况，下场捡漏。
5月以后市场会进入传统淡季，可挑选空间比较足。
接下来的时间很关键，如果5月和6月成交量能走出很好的趋势，逆势上行，那么就要加快入场步伐，因为下半年的利好是一定的，一定要赶早涨潮前夕上车。届时我也会帮大家追踪市场情况。
买房卖房不懂，可以添加小小，单独给北京开的专线咨询。
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