又一家民营房企暴雷了！
5月6日，东原地产上市主体迪马股份公告债券违约。
东原地产曾作为早期渝派中的代表房企，自2023年8月出现财务问题以来就在持续减少地产开发业务了，这几年高管离职率也比较大。
这是东原地产首次公开债务违约，在民营房企里面也算比较晚的了。
01
债务危机
5月6日，迪马股份公告称，公司债券“21迪马01”由于公司销售及回款下降，流动性紧张等综合因素，未能于本期债券到期日2024年4月30日按期足额偿付本息。截止目前本期债券托管量为32581.1万元。
这次违约涉及的“21迪马01”债券发行于2021年4月28日，应于2024年4月30日到期，发行规模4.5亿元，票息7%，也就是说本次迪马股份债券违约本息合计4.82亿元。
截至2024年一季度，迪马股份总资产522.48亿元，总负债443.23亿元，资产负债率为84.83%。
目前迪马股份流动负债合计有390.72亿元，账上货币资金仅剩12.47亿元，而短期借款有15.2亿元。一年内到期非流动负债81.8亿元，一年内账龄的应付款92.8亿元，长期借款26.3亿元。
这意味着迪马股份目前现金不足以覆盖短债，债务负担较重，公司财务状况堪忧，面临融资压力。
02
销售掉榜
东原地产成立于2004年，一直是迪马股份总营收的主要构成部分，占比超80%以上。早期主要开拓了西南市场，2014年挺进上海，之后总部由重庆迁至上海虹桥。
东原曾经也是一家小而美的房企，有小龙湖之称，打造过不少出圈产品，比如“童梦童享”品牌、“原·聚场”等社区产品吸引不少了同行关注。
据克尔瑞数据显示，2018年东原地产以超500亿的销售规模进入国内房企50强之列，紧接着2019年全口径销售金额为540.1亿元，2020年全口径销售额为602.1亿。
而由于房地产市场深度调整，东原地产销售开始下滑，这也导致迪马股份的财务状况也自2021年以来逐渐恶化。
2021年迪马股份营收204.6.3亿，归母公司净利润为-20.54亿；2022年营收227.89亿，归母公司净利润为-34.97亿，而2023年营收183.01亿，归母公司净利润为-36.51亿。
因2021年-2023年连续三年扣非净利润为负值，2024年4月底，迪马股份被实施“ST”退市风险警示。
2023年克而瑞销售榜单上，东原地产销售额97.6亿元，排名第127位，直接掉出百强。
今年的情况也不乐观，今年1-3月销售榜单中东原地产销售额为15.8亿元，位列第98位，而1-4月的销售榜单上直接没有了其身影。
03
不断自救
销售端不景气，东原地产也在想方设法不断自救。
2023年，东原在传统代建业务的基础上，提出了更具综合性的“建管服”一站式综合服务模式，成立了旗下代建平台-东原睿建。自成立开始，不到1年时间新增拓展项目14个。
在营销管理方面，东原全面发力自获客，构建并提升以线上获客、客户运维、自渠拓客三位一体的营销模式及组织能力，增效减费。
在线上获客领域，东原通过专业陪跑+自孵化的形式，打造了一个包括销售和自渠在内的抖音获客团队。
东原的抖音运营目前来看，还是相当成功的，基于短直双开的获客模式，自主获客比例达到了60%，其中抖音获客高达20%，月均成交破百套，成交占比达20%。
自开始营销革命以来，东原就已拥有600多个实操的短视频账号、330多个直播间运营，以及30多个项目的实操基地。
可以说东原在抖音卖房这方面也算是做出了成就，也体现了其要脱困的决心。
04
引入国资
从股权结构看，迪马股份第一大股东——东银控股，公司实际控制人为罗韶宇。
迪马股份的董事兼总裁为罗韶颖，东银控股的实控人罗韶宇，也是罗韶颖的兄长。
可以说迪马东原的危机目前是罗氏家族继续解决的困境。
而东银控股早年曾陷入债务危机，其债务重组方案一直未取得实质性突破，东银控股自顾不暇无力驰援，这时候引入战投重整是破局关键。
5月7日，东银控股宣布和重庆市江南城市建设发展（集团）有限公司签订了《战略投资框架协议》，通过进行司法重整，实行资产、债务、权益以及业务一揽子重组，根本性推动企业脱困。
重庆市江南城市建设发展（集团）有限公司成立于1999年3月，企业性质为有限责任公司（国有独资），实控人为重庆市南岸区国有资产管理中心。
根据双方的协议内容，江南集团将作为战投身份参与东银重整程序并执行投资协议和重整计划，通过司法重整成为东银控股的股东。
在拥有实际控制权后，江南集团会加大对东银核心业务资金及资源投入，帮助东银控股脱困转型。
也就是说，东原地产以后将会成为国资房企了。
结语
最近各地优化调整房地产市场的调控政策频出，可见救市决心。
东原地产撑过了最艰难的两年，如今却倒在了黎明前夜，地产君对此感到惋惜。
现在的东原地产，仍需克服很多困难。
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