就在刚刚，杭州突发全面取消住房限购。
这座“炒房第一城”，不但彻底取消限购，甚至买房即可落户，尺度之大出人意料。
继杭州全面放开后，实质限购的只有6座城市，其中近期没有松绑的，只有上海这一座城市了。
然而总爷也关注到，上海开发商对政策望眼欲穿，甚至已经开始“豪赌”，接受不符合现有政策的客户交意向金。
杭州楼市到底怎么了？上海房企为什么敢豪赌政策？总爷今天和大家聊聊。
01
杭州放开，迫不得已
作为公认的“炒房第一城”，杭州放开真的是迫不得已。
2023年，杭州新房市场共成交了102254套新房，成交金额超3800亿元。环比2022年甚至还有所上涨，但相比2021年巅峰已经腰斩。
和新房相比，二手房市场更为艰难。熟悉杭州市场的朋友都知道，目前杭州二手市场普遍以价换量，房源破发已成常态。
在最反映房企信心的土拍市场，2023年杭州卖地金额1956亿，近7年来首次跌破2000亿。
2024年持续的下行趋势却无法阻挡。进入4月数据还在大幅萎缩，可见杭州新房市场有多难卖，进一步放开显得刻不容缓。
在今天颁布的“杭七条”中，其中最重要的两条内容是：
1、在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。
2、在杭州取得合法产权住房的非该市户籍人员，可申请落户。
换句话说，杭州不仅全面取消限购，连落户政策都同步放开，买房能落杭州户口。
02
上海房企，坐不住了
与杭州楼市相比，一线城市上海拥有更深的护城河，但房企们已经坐不住了。
近期上海豪宅的热销，掩盖了太多的问题。
3月底，新天地豪宅中海顺昌玖里开盘，196.53亿总销售额，刷新全国开盘纪录；
4月18日，陆家嘴豪宅滨江凯旋门开盘，单日劲销70.27亿元，延续豪宅火热行情；
4月24日，融创外滩壹号院二期清盘，204套房源全部成交，总销售额高达99.97亿。
4月25日，世博滨江豪宅保利·世博天悦开盘，尽管并未售罄，但单日收金超80亿元。
市中心大量3000万+级别豪宅热销，一是豪宅的稀缺性无可比拟，二是依旧存在的一二手倒挂，也激发了改善购房热情。
然而豪宅热销的另一面，是大量刚需楼盘的门可罗雀，以及二手市场的不温不火。
二手房市场，在经历了三月高峰后，成交量开始显出疲态。4月份上海二手房成交18101套，环比减少10.48%，距离2万的枯荣线仍有差距。
新房市场，总爷在近期走访了五大新城多个楼盘，多位营销总、策划都表达了类似观点：“现在真的太难了，必须得有重磅政策了。”
随着进一步放开政策的呼之欲出，很多楼盘选择主动往前走了一步。
03
积极求变，静待花开
4月30日召开的政治局会议给房地产行业定调，对目前处于存量市场下的城市或区域，要适时优化房地产政策，一城一策（一区一策）出台去库存的措施。
作为仅存的几个限购城市其二，天津、北京于4月30日当天相继放松限购政策。在很多人眼中，上海的重磅政策只是时间问题了。
有些动作快的楼盘，已经开始“豪赌”政策。被限购者只要支付一定意向金，就能锁定房源。
买房人其实没有太大风险，如果5月底前政策落地，意向金将自动转为定金。如果没有放开，意向金全额无息退还。
据总爷了解，五一期间这样操作的楼盘很多，不少外地、社保还没满的、上海户籍限购的客户，都借此机会“买到了”上海新房。
在总爷看来，上海一旦进一步放开限购，至少会产生两点影响：
1. 上海的虹吸效应加剧，吸引全国购买力。
上海的吸引力众所周知，一旦口子打开，必然会吸引到全国购买力，尤其是符合条件的江浙沪地区买房人。
杭州、南京、苏州等地楼市，有可能会受到上海的虹吸效应影响，甚至关系到人才导入的竞争。
2. 外环外强势板块复苏，市区老破小入冰点。
介于豪宅市场的火爆，放开必然是从外环开始，那么外环外的强势板块，譬如七宝、莘庄、徐泾等，有机会率先复苏。
购买力提前释放到外环外，那么市区刚需必然短期透支，本就弱势的老破小市场更加举步维艰。
上海是全国楼市的灯塔，这座究竟能照多远，关键还得看——信心。
相比望眼欲穿的政策，经济形势、产业升级、收入预期，这些才是决定买房人信心的关键因素。
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