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近日，阿里法拍平台上挂出了龙湾瑶溪的瑶溪南单元12-E-08地块
（推广名：翡翠半岛，备案名：滨翠园）的拍卖公告！
起拍总价为2.93亿元，起拍单价约6322元/㎡，将在5月27日开拍。
这个由三家知名房开联合开发的商品房项目，为什么会被拍卖？性价比如何？背后又有什么故事呢？我们一起来看下。
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瑶溪南单元12-E-08地块
起拍价约2.93亿元，其中商品房可售面积约2.54万㎡，人才房（政府7折回购）面积约2.1万㎡，折合楼面价约6322元/㎡。
该项目位于龙湾区瑶溪街道永宁西路以南，南洋大道以东（华鸿时代中央公园南面）。
这宗地块在2021年4月14日出让时，还是非常热门的香馍馍，在开始竞价的5分钟之后就达到了封顶价格，封顶溢价率就达到30%了。
最终由杭州悦堃地产以5.267亿元+21000㎡政策性用房竞得瑶溪南单元12-E-08地块，溢价率30%，成交楼面价约11089元/㎡。
后项目由三家知名房开联合开发（祥生、时代、国鸿），推广名为翡翠半岛（备案名：滨翠园）。
项目由商品房和人才房组成，人才房为北侧沿路的1-3幢6层以上的房源，商品房为南面临河的5-8幢以及1-3幢剩余房源。
其中商品房的5-8幢开盘于2023年4月，其中推售144套，面积段为110㎡和127㎡，开盘毛坯备案均价约2.13万元/㎡，装标为1000元/㎡，普惠折扣为95折，含装单价约2.12万元/㎡。截止今年5月15日，去化率为0%。
人才房尚未领证，面积段为89㎡和97㎡，价格暂无，预计和商品房相差不大。
项目楼幢图
根据评估报告，项目在2023年10月17日已经停工，截止评估时，项目总建面约6.88万㎡，未完工面积为108㎡ ，所有楼幢均已经结顶，外立面未施工，部分楼幢外部脚手架未拆除。
项目实景图
其他条件：
（1）应注销原施工许可证。买受人需重新办理该项目施工许可证。
（2）买受人需重新办理该项目预售许可证。
（3）买受人须在成交确认之日起 20 个工作日内与温州市龙湾区土地储备中心签订《开发建设监管协议》，签订时须提供相应的400万元商业保函或银行保函。
并要求受让人应于 2025 年 5 月 19 日 之前竣工；未按期竣工，需另行支付违约金。具体相关手续由买受人自行向温州市自规局、龙湾区住建局等相关部门了解。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
为什么一套未卖就整体拍卖出售？因为这一带竞争激烈，价格战风生水起。
首先我们看下地块周边的瑶溪南片。
龙湾南洋社区实施单元一期地块，出让于2022年9月9日，由凯迪和国企以15亿元竞得，成交楼面价约为7897元/㎡。
后项目推广名为凯迪·南洋未来社区，于2024年1月开盘，毛坯均价约1.6-1.8万元/㎡。
瑶溪南单元12-F-35地块，出让于2022年6月24日，由国企以8.89亿元竞得，成交楼面价约为9001元/㎡，溢价率0%。后项目推广名为绿城·桂语青澜，暂未开盘。
瑶溪南单元12-E-30地块，出让于2020年5月27日，由卓越以9.311亿元+4755㎡竞得，成交楼面价为9735元/㎡，溢价26.49%。后项目推广名为卓越·维港，开盘于2020年11月-2022年5月，毛坯售价约1.9-2万元/㎡，装标为1800元/㎡，目前已经交付，仅剩15套房源未备案。
还有青山地块、荣钏1号以及另一宗国企地块均为低密地块，容积率约1.0左右，楼面价约1.2-1.4万元/㎡，可对比性不高。
瑶溪南之后，我们再看瑶溪北新建商品房项目：
云创未来社区一期地块（龙湖坤和·云创上城），当时成交楼面价11105元/㎡。后于2022年4月-2023年11月开盘，一至三期毛坯均价约2.1-2.2万元/㎡，四期毛坯均价约1.67万元/㎡，装标1000元/㎡，截止5月14日，推售971套，备案444套，整体去化率46%。
瑶溪北单元11-A-26a地块（龙湖·揽境），成交楼面价10351元/㎡。后于2022年3月-2024年2月开盘，一至三期毛坯均价约2-2.1万元/㎡，四期毛坯均价约1.89万元/㎡，装标1000元/㎡，截止5月14日，推售1116套，备案706套，整体去化率63%。
瑶溪北单元11-E-05地块（远洋·四季宸章），成交楼面价11394元/㎡。后于2022年4月-2023年6月开盘，一至三期毛坯均价约1.7-2万元/㎡，装标1000元/㎡，截止5月14日，推售601套，备案445套，整体去化率74%。
瑶溪北单元11-E-38地块（凯迪新城·博科园），成交楼面价10286元/㎡。后于2021年11月-2023年6月开盘，一、二、四期和五期（商品房部分）房源毛坯均价约2.1万元/㎡，装标1500元/㎡，截止5月14日，推售1078套，备案946套，整体去化率88%。
龙水单元YB-04-I-14地块（龙光·玖誉湾），当时成交楼面价8749元/㎡。后于2021年12月-2022年9月开盘，一、二期为商品房和人才房混合，商品房毛坯均价约2.1万元/㎡，装标1900元/㎡，截止5月14日，推售283套，备案259套，整体去化率92%。三期为安置性商品房。
翡翠半岛实景图
尽管科技城片区已经多轮降价，备案价的参考意义不大，
但该标的物起拍单价才6300元/㎡，比周边最便宜的地价9000+元/㎡还低很多，所以还是有不错的性价比。
还有，这宗拍卖地块的在建工程，目前已经结顶，今后只要出具结顶报告就可以让购房者办理按揭，回笼资金速度较一般刚拿地项目更快。
未来哪怕周边市场再难卖，如果以起拍价拿下，后续市场上卖个1.5万元/㎡左右，相信去化情况还是较为乐观的。
再加上这个项目有接近一半的房源是由政府回购的，虽然政府回购价格需要打7折，但对比起拍价，依旧有不小的利润空间，并且后期库存的去化压力会小很多。
只不过，该地块需要重新办理施工许可证和预售证，并重新和官方部门签署相关合同，手续可能较为繁琐。
最后，这宗地块之所以被法院拍卖，根据相关文书，起诉方为总包单位，因总包单位与开发公司存在建设工程施工合同纠纷，所以被法院查封。
有意思的是，总包单位与项目的三家股东中的某一家，有非常紧密的关系。具体发生了什么矛盾不得而知，但从结果来看，已经是对簿公堂了，没有回转余地，希望知道内幕的朋友能留言让大家吃吃瓜。
剩下就看5月28日，会有哪家房开愿意出手接下这个项目。
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