南京江北五桥的世茂璀璨江山，第二次被摆上司法拍卖货架。
今年4月打7折拍卖但以流拍告终，这次世茂璀璨江山的32套房源再降价，在市场评估价的基础上打5.6折，将于5月23日上午10点开拍。
现房、最低单价仅1.19万/㎡，世茂璀璨江山的法拍房，能不能放心买？
01
阿里资产司法拍卖网的信息显示，标的物位于南京市浦口区光固路2号，即五桥的世茂璀璨江山（备案名江山府）。
这是2017年诞生的现房销售项目，地价近2万/㎡，打造了22栋洋房+高层产品，高层主力户型95-141㎡。
南京网上房地产数据显示，2019年11月底至2021年9月底，世茂璀璨江山累计推出11栋高层住宅，其中15、20号楼无认购和成交，其余9栋楼超1400套房，还剩292套房没卖。小区的7层洋房，至今没能入市。
摆上司法拍卖货架的一共有32套房源，均为未售状态，毛坯新房销许均价在2.4-2.7万/㎡不等。
标的物详情页显示，这些房源的拍品所有人为南京世荣置业有限公司，被南京市中级人民法院查封后，降价拍卖。
中国裁判文书网上，并没有公示与世茂璀璨江山查封的相关判决书、执行裁定书。不过，锐评君在天眼查看到，去年4月至12月底，南京世荣置业有限公司的相关执行标的总金额达到6165.8万，截至目前未履行比例高达99.8%。
接下来，重点看看即将拍卖的房源。锐评君整理了这32套房的详情↓
楼栋分布和面积
18号楼最多，有15套，面积有96.88㎡、124.78㎡两种，其次是16号楼，有10套，面积有96.84㎡、124.75㎡两种。另外7套分布在13、14、23号楼，最小96.75㎡，最大141.25㎡。
市场评估价和起拍价
这32套房源，市场评估价普遍低于当时的新房价。
起拍总价，在市场评估总价的基础上打了5.6折。评估单价在2.12-2.43万/㎡不等，起拍单价则在1.19-1.36万/㎡不等。
尚未出售就被查封，世茂璀璨江山的这些房源多为毛坯状态，内部没有入住过的痕迹。以18号楼一单元2001室为例，看看室内实拍。
卫生间：
卧室：
站在阳台上，能看到已建好的洋房：
02
2020年6月，世茂璀璨江山一期正式交付。实际上，当时不少买房人也正冲着项目现房销售的优势而来。
小区绿化率约35%，内部还建有约3000㎡的下沉式空间，整体观感不错。
链家上，小区已有2套次新房成交记录，均为96㎡三房，最低成交单价约1.9万/㎡，最高成交单价约2万/㎡。与当年整体约2.6万/㎡的新房价比，明显“跌破发行价”。
现在，世茂璀璨江山的法拍房起拍单价在1.19-1.36万/㎡不等，即使是141.25㎡的四房，总价也仅170万左右，性价比非常高。但到底能不能买？锐评君从多个角度进行解析。
从价格来看，确实很香。
这批房源的市场评估价本就低于当时的新房价，又在评估价的基础上打了5.6折，折扣力度惊人。当下的市场，即使在五桥，或江宁禄口等刚需板块，很难找到单价1万2、3的新房。
从风险上来看，主要得警惕权利瑕疵。
锐评君咨询了法院工作人员，世茂璀璨江山的这批法拍房所有人为南京世茂，虽然现阶段为查封状态，但如果有买房人拍下，法院会督促过户相关流程，等同于正常的房屋交易，买房人只需支付相应税费即可。
从心理预期来看，板块、房企等维度，都要深思熟虑。
眼下，江北处在深冻期，信心修复还需要漫长的时间。总价一两百万，主城地段和配套俱佳的迷你小户型，江宁正方新城地铁口的准现房等，也许更能在买房人的自我博弈中占上风。
再说说世茂璀璨江山本身，虽然小区已建设完毕、高层交付入住，可世茂出险后，封盘、查封等动作频频，尚未开卖的2栋高层和11栋洋房后续会迎来什么结局，是否会对小区整体产生消极影响，都还是未知数。
究竟能不能买，选择权当然在买房人自己手上。但锐评君建议大家做出决定前，一定要将方方面面考量清楚。
03
进入南京超20年，世茂开发了君望墅、荣里、外滩新城、城品、世茂52+等众多住宅、商业，曾深刻影响了南京人的生活方式。
可行业洗牌，供给侧出清，世茂也没能幸免。除了璀璨江山，世茂在南京的多个项目，现状令人唏嘘。
鼓楼滨江、雨花软件谷的两座52+商业，去年11月被转让，具体来看：
软件谷52+的1层商场及7至14层办公楼转让给南京麓漫叁号，资产转让交易涉及金额为人民币2.28亿元；
鼓楼滨江52+的部分商业转让给南京麓漫贰号，资产转让交易涉及金额为人民币1.35亿元。今年，这部分商业被底价拍卖、易主。
雨花岱山的世茂商业体，规划有社区级商业中心、沿街商业。因世茂集团资金短缺，于2022年初停工至今。
关于项目的后续走向，近期官方在回复网友时表示：因世茂与项目总包单位中建七局之间对工程量的认定存在分歧，已诉讼至法院，法院正在推进仲裁；世茂也正在设法采取项目整体转让、引入合作方或零散销售等方式盘活资金，推进后续建设。
至于河西中部的世茂天誉，住宅部分已陆续交付，可写字楼、购物中心等商业部分身陷停工旋涡。
我们衷心希望，这些按下暂停键的项目，会陆续找到完美的归宿，以更好的面貌为南京人的美好生活锦上添花。
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