南京江北五桥的世茂璀璨江山,第二次被摆上司法拍卖货架。

今年4月打7折拍卖但以流拍告终,这次世茂璀璨江山的32套房源再降价,在市场评估价的基础上打5.6折,将于5月23日上午10点开拍。

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现房、最低单价仅1.19万/㎡,世茂璀璨江山的法拍房,能不能放心买?

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阿里资产司法拍卖网的信息显示,标的物位于南京市浦口区光固路2号,即五桥的世茂璀璨江山(备案名江山府)。

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这是2017年诞生的现房销售项目,地价近2万/㎡,打造了22栋洋房+高层产品,高层主力户型95-141㎡。

南京网上房地产数据显示,2019年11月底至2021年9月底,世茂璀璨江山累计推出11栋高层住宅,其中15、20号楼无认购和成交,其余9栋楼超1400套房,还剩292套房没卖。小区的7层洋房,至今没能入市

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摆上司法拍卖货架的一共有32套房源均为未售状态,毛坯新房销许均价在2.4-2.7万/㎡不等。

标的物详情页显示,这些房源的拍品所有人为南京世荣置业有限公司,被南京市中级人民法院查封后,降价拍卖。

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中国裁判文书网上,并没有公示与世茂璀璨江山查封的相关判决书、执行裁定书。不过,锐评君在天眼查看到,去年4月至12月底,南京世荣置业有限公司的相关执行标的总金额达到6165.8万,截至目前未履行比例高达99.8%

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接下来,重点看看即将拍卖的房源。锐评君整理了这32套房的详情↓

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楼栋分布和面积

18号楼最多,有15套,面积有96.88㎡、124.78㎡两种,其次是16号楼,有10套,面积有96.84㎡、124.75㎡两种。另外7套分布在13、14、23号楼,最小96.75㎡,最大141.25㎡。

市场评估价和起拍价

这32套房源,市场评估价普遍低于当时的新房价。

起拍总价,在市场评估总价的基础上打了5.6折。评估单价在2.12-2.43万/㎡不等,起拍单价则在1.19-1.36万/㎡不等。

尚未出售就被查封,世茂璀璨江山的这些房源多为毛坯状态,内部没有入住过的痕迹。以18号楼一单元2001室为例,看看室内实拍。

卫生间:

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卧室:

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站在阳台上,能看到已建好的洋房:

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02

2020年6月,世茂璀璨江山一期正式交付。实际上,当时不少买房人也正冲着项目现房销售的优势而来。

小区绿化率约35%,内部还建有约3000㎡的下沉式空间,整体观感不错。

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链家上,小区已有2套次新房成交记录,均为96㎡三房,最低成交单价约1.9万/㎡,最高成交单价约2万/㎡。与当年整体约2.6万/㎡的新房价比,明显“跌破发行价”。

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现在,世茂璀璨江山的法拍房起拍单价在1.19-1.36万/㎡不等,即使是141.25㎡的四房,总价也仅170万左右,性价比非常高。但到底能不能买?锐评君从多个角度进行解析。

从价格来看,确实很香

这批房源的市场评估价本就低于当时的新房价,又在评估价的基础上打了5.6折,折扣力度惊人。当下的市场,即使在五桥,或江宁禄口等刚需板块,很难找到单价1万2、3的新房。

从风险上来看,主要得警惕权利瑕疵

锐评君咨询了法院工作人员,世茂璀璨江山的这批法拍房所有人为南京世茂,虽然现阶段为查封状态,但如果有买房人拍下,法院会督促过户相关流程,等同于正常的房屋交易,买房人只需支付相应税费即可

心理预期来看,板块、房企等维度,都要深思熟虑

眼下,江北处在深冻期,信心修复还需要漫长的时间。总价一两百万,主城地段和配套俱佳的迷你小户型,江宁正方新城地铁口的准现房等,也许更能在买房人的自我博弈中占上风

再说说世茂璀璨江山本身,虽然小区已建设完毕、高层交付入住,可世茂出险后,封盘、查封等动作频频,尚未开卖的2栋高层和11栋洋房后续会迎来什么结局,是否会对小区整体产生消极影响,都还是未知数

究竟能不能买,选择权当然在买房人自己手上。但锐评君建议大家做出决定前,一定要将方方面面考量清楚。

03

进入南京超20年,世茂开发了君望墅、荣里、外滩新城、城品、世茂52+等众多住宅、商业,曾深刻影响了南京人的生活方式。

可行业洗牌,供给侧出清,世茂也没能幸免。除了璀璨江山,世茂在南京的多个项目,现状令人唏嘘。

鼓楼滨江、雨花软件谷的两座52+商业,去年11月被转让,具体来看:

软件谷52+的1层商场及7至14层办公楼转让给南京麓漫叁号,资产转让交易涉及金额为人民币2.28亿元;

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鼓楼滨江52+的部分商业转让给南京麓漫贰号,资产转让交易涉及金额为人民币1.35亿元。今年,这部分商业被底价拍卖、易主。

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雨花岱山的世茂商业体,规划有社区级商业中心、沿街商业。因世茂集团资金短缺,于2022年初停工至今。

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关于项目的后续走向,近期官方在回复网友时表示:因世茂与项目总包单位中建七局之间对工程量的认定存在分歧,已诉讼至法院,法院正在推进仲裁;世茂也正在设法采取项目整体转让、引入合作方或零散销售等方式盘活资金,推进后续建设

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至于河西中部的世茂天誉,住宅部分已陆续交付,可写字楼、购物中心等商业部分身陷停工旋涡。

我们衷心希望,这些按下暂停键的项目,会陆续找到完美的归宿,以更好的面貌为南京人的美好生活锦上添花。