真正家底丰厚的顶流板块，总有新的爆点。
就像科学城，要论科技实力 和搞钱能力，放眼整个广州也算是无人可 比。
但很少有人知道，这个板块在沉寂大半年之后，最近又开始借助各种利好高强度上分。
| 科学城航拍实景图
| 广州楼市发布摄
两大催化剂，“黄埔第一街”要质变
说起科学城，它作为广州版“硅谷”，占据黄埔超80%的上市公司、60%的科技公司（来源：黄埔发布）。
去年公布的“科技城百强榜”上，科学城甚至超越北京中关村，高居全国第二。
|截图来源： 科技城百强榜（2023）
如果你想快速锁定科学城的中心，有两个地方最关键。
一是“总部经济带”开创大道，是科学城最光鲜的门面担当。
这条路上聚集了南方电网、创维、日立IT等二十多个企业总部，甚至比一些中等城市还多。
它的重要地位，类似于广州新中轴，串起了科学城的过去、现在和未来。
二是“黄埔第一街”云埔，一直是科学城最重要的产业大本营。
“一条街影响一座城”的案例，此前已在深圳粤海、东莞松山湖上演过。
如今的云埔，也在借助科技的力量，重塑整个黄埔。
它有多强呢？云埔仅用广州0.6%的土地，产出全市近1/10的工业增加值。
另外，这里不管上市公司、独角兽，还是明星企业的数量，都在广州遥遥领先。
就在最近，这两个科学城最强“杀手锏”再度强强联手。
围绕着云埔总部中心，一系列大事件的上演，为板块质变按下快进键。
一方面，云埔总部中心宏仁地块首个项目动工，未来产业建面超百万方。
上周开建的广开云领科技城，集结了开发区控股、中国医药集团等央国企阵容。
该项目将作为科创“孵化器”，重点聚焦医疗器械、人工智能、工业互联网等高精尖领域。
|宏仁地块规划效果图
这还只是开始，整个宏仁地块总投资预计超200亿 ，将引入多家企业总部。
作为科技产业中心，这里还会打造公园绿地、学校等配套，吸引更多高知人才。
它作为片区最后一块大空地，是整个科学城“二次创业”的家底。
离云埔总部中心越近，意味着吃透城市发展的红利。
| 宏仁片区规划概念效果图
|来源：广州科学城规划提升方案
另一方面，云埔新一轮旧改提速，城市界面和配套资源将随之蝶变。
据统计，最近一年云埔已有至少七个旧改刷新进度，数量在整个黄埔领先。
进度最快的，应该是在开创大道总部经济带上的星河两大双旧改——荷村项目和华甫村项目。
其中，荷村旧改的融资项目预计本周末就会正式开放，位置刚好在云埔总部中心隔壁。
华甫村则跟荷村项目一样，也是去年5月进入动工阶段，预计今年四季度入市。
|星河华甫荷村旧改动工现场实景
| 图源：广州市房协
科技产业升级+旧改提速，这种双管齐下预示着，云埔总部中心的价值效应将加速兑现。
回想上一个十年，科学城香雪板块不少企业刚刚进驻，房价约1.5-1.6万/平。
此后，随着一批重大项目落地，人口产业导入，片区房价蹭蹭上涨，甚至有盘突破6万/平。
以城市发展的眼光来看，现在的云埔整体实力可比当年香雪高出不少。
这里不仅有扎实的高科技产业，还在补强短板，未来的成长空间值得期待。
这一个盘，解决20多万人的痛点
当然了，有产业的地方就有人，有人的地方就有居住需求。
随着科技企业和高端人才涌入，云埔的市场热度肯定还会升温。
但与此同时，很多买家在这里买房，却又不得不面临三大主要矛盾：
其一，片区缺少就近消费的商业，这也是20多万人的生活痛点。
从地图上能看到，现在云埔市民购物的消费，大多只能蹭周边板块的“福利”。
可即便是去最近的香雪板块，车程也至少要3公里以上，并不太方便。
其二，云埔有教育配套，但对很多家庭来说，读初中是最大的难题。
楼市君统计了下近10个小区，绝大部分楼盘并未配建九年一贯制学校。
可大家都知道，未来10年是广州小升初高峰，“九年书包”的需求持续增加。
其三，云埔新盘不多，没有吃到设计新规的红利，缺少“神户型”。
放眼广州主城，大部分区域都在卷，但云埔乃至整个科学城的产品竞争力不足。
很多人就算想换房，都找不到合适的选择。
但最近，星河操刀的黄埔荷村旧改星河盛世禧悦传出面世消息，这种现状，预计会得到大幅改善。
作为深耕房地产市场36年的开发商，星河在市场上，表现一直不错。
今年1-4月份的时候，还以20.3亿的销量金额，夺得大湾区民企销冠的宝座。
操盘实力也常常跑在最前面，比如当前广州很多旧改都面临着临迁费“难产”的问题，就连一些国企操刀的项目都难以幸免。
反观是民企的星河，无论是罗边村，还是华甫村、荷村等改造，村民的临迁费，你几乎没有听过有“断供”的。
这点，在很大程度上，反映了星河的实力。
星河盛世禧悦是星河首入云埔的第一个旧改，之所以说它改变区域现状，主要源于它的标杆性特质。
你甚至可以认为，星河盛世禧悦的入场，对于云埔而言，将起到一个剧烈的催化作用。
借助庞大资源的导入，云埔的商业和教育，将由此迎来全面破题。
一方面，配建约3.3万方大型商业，将使云埔迈入大综合体时代 。
大家都知道，对比普通楼盘，旧改项目最大的特点，就是城市面貌焕新更彻底，资源导入更加大手笔。
星河盛世禧悦作为云埔近年来冲在最前面的旧改项目，配套内容也是大体量。
｜项目效果示意图
| 仅供参考，以实际交付为准
单是生活配套上，就配建有约3.3万方大型商业和约3000平商业街。
而这座体量综合体的到来，对片区而言，意义相当重大。
它的出现，将大大补强整个街道标杆商业的缺位，告别以往以底商为主的时代。
同时，它给云埔街道带来了一种更自由的生活方式。
从目前流出的效果图来看，项目的住宅、商业、教育、公园等，全部井然有序的聚合在一起。
未来业主在家楼下，就能实现居住、逛街、上学、休闲、娱乐等，相当于日常的生活场景，都将被顺畅的链接起来。
| 项目规划示意图
| 仅供参考，以实际交付为准
这种“一插到底”的生活方式，是现下云埔最为欠缺的。
不过分地说，新商业的到来，相当于打开了云埔便捷生活的大门。
另一方面，54班九年一贯制学校落定，板块教育迎来新“蜕变”。
按规划，项目除了配建约3.3万方商业外，还将配置2所幼儿园和1所54班九年一贯制学校。（备注：学校规模、招生等所有信息，以教育局信息为准）
这相当于从幼儿园、小学，到初中这12年学龄，小孩在家门口就能上下学。
｜九年一贯制学校意向图
| 仅供参考，以实际交付为准
按广州45人/班的标准计算，单是54班学校，就能提供约2400个学位，楼市君统计了下，整个荷村旧改，总户数约2500户。
折算下来，学位与户数配比接近1:1。
而正常来说，广州的学位和户数比例，基本在1:3或1:4左右。
这也意味着，星河盛世禧悦带来的学位，足够充裕。（备注：学校信息以教育局信息为准）
在学位紧张频发的背景下，无疑是一张安全牌，入学有更高的确定性。
当然，站在更高的位置来看，它最大的意义，是帮助云埔，实现了九年制的从无到有，从0到1。
首个新规户型，在云埔有多爽？
带来优质配套的同时，星河盛世禧悦主推的建面约88-108平户型，同样称得上“王炸”。
不同于现在云埔的传统户型，星河盛世禧悦是科学城首个全面采用建筑新规设计的项目。
其首推户型使用率接近100%，与板块现有产品直接拉开差距。
对购房者来说，现在买入项目的新规户型，至少手握两大优势：
一是花更少预算，居住品质却更舒适。
以建面约88平户型为例，不仅同面积多一卫，还做到了南北通透。
反而是附近其他项目同面积段产品，不仅只有单个卫生间，还可能是北向单位。
此外，该户型还拥有约5.4米宽阳台。光这点，就是同类产品当中的佼佼者。
｜约88平 户型空间 创意展示
| 仅供参考，以实际交付为准
再来看建面约98平户型，自带约5.6米双跨大阳台。
就这个尺度，真的不输市面上一些120平以上的改善户型了。
另外，这个户型的主卧飘窗还做到了270°视野。在科学城同面积段产品，也算是独一家。
｜约98平 户型空间 创意展示
| 仅供参考，以实际交付为准
至于建面约108平户型，不仅有四房，还做到了5开间朝南设计。
从厨房、餐厅、客厅到次卧、主卧，整个南向采光面接近13米，通透性完胜传统户型。
整个户型不仅拥有独立玄关，而且还做到了超大尺度横厅设计，整个室内几乎“0走廊”。
｜约108平户型空间创意展示
| 仅供参考，以实际交付为准
同时，它的主卧飘窗也是270°景观，给到业主满满的尊贵感。
不得不说，以上这些亮点设计，基本都能代表现在市面上最好的水平。
它比起附近一些老盘，真就领先2-3个“版本”了。
| 约108平户型客厅创意展示效果图
| 仅供参考，以实际交付为准
二是“版本”更先进，利于未来置换流动。
众所周知，现在广州大部分老破小，都面临着“流动性”枯竭的问题，而且是楼龄越大，市场吸引力就越小。
背后很重要的一个原因，就是年代越久，产品力越滞后，与市场代际差距就更大。
星河盛世禧悦作为新规后的最新项目，对比周边的新盘，明显有后发优势，在版本上，更为年轻。
以后想要卖房置换，显然会更贴近市场需求，更能掌握定价主动权。
只能说，像星河盛世禧悦这种踩在风口上的旧改，手上可以打的大牌，实在太多。
我们如今看到的，也只是它的冰山一角。
值得一提的是，就在本周六（5月18日），星河盛世禧悦售楼部将正式开放。
同步举行的黄埔科技节，也会上演一系列科技感爆棚的活动。
各位可以率先 体验载人飞行器，在120米的高空，俯瞰科学城的繁华万象。
更有无人机天幕秀、VR飞行体验等精彩节目，等你现场体验。
楼市君有预感，揭开庐山真面目的星河盛世禧悦，还有更多大“杀招”会曝出。
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