如果说，2024年北京楼市新盘有什么共性，我想“破价”二字应该有代表性。
所谓破价，通俗讲就是开盘价卖不到指导价。
从年初到现在，北京在售新盘开一个破一个，几乎全军覆没，“跌”味十足，放在以前挺难想象。
有人说，应该把破价，看做开发商给购房者的诚意。
最近丰台科技园南新项目“花鄉壹号”放出了开盘价风声，7万2的指导价，有消息称，最低能做到6万1，破价尺度直接拉到了1万以上。
在目前的丰台，可以称的上“破价王”了。
如果按上面的说法，花鄉壹号应该算诚意满满，那么实际情况又是如何呢？
1
花鄉壹号破价，更像一种情理之中的妥协。
首先项目的位置，算不上优秀。
花鄉壹号位于丰台和大兴区交界处的羊坊板块，宣传里，各路中介把这儿吹的天花乱坠，又是丽泽，又是丰台科技园。
但是实际两个概念离项目都挺远，最近的丰台科技园，直线距离超过3.5km。
其次，项目附近没有地铁，距离最近的地铁站是隔壁板块的“西红门站”，高德导航步行3公里，44分钟的路程。
项目主要通勤手段，是正在搞拓宽的“京良路东段”（建成双向六车道），今年10月份左右开通，这条路通向“新发地农批市场”，未来货车肯定不会少。
最后，对价值影响最大的，还是地块太“荒”。
这种荒，不仅指如今的板块面貌，还指板块未来发展规划。
荒其实并不可怕，像东坝，台湖，西红门，北京四五环大部分板块，哪个过去不荒，关键是要有规划，以及实现规划的能力，这样至少买房还有个盼头。
但是项目所在的板块，目前并没有什么大型规划，而且因为在两区交界处，懂得都懂，实现规划的能力也有限。
去年有当地居民咨询羊坊地铁站点的消息，丰台官方回复是这样的：
截图来自于公众号：丰台微视角
总结一下，9号线沿长线没戏，31号线得得狠狠等。
坊间比较悲观的说法是，可能未来10年内，羊坊板块开通地铁线的可能性都不大。
硬伤摆在明面上，考虑这里的客户，大部分都是真正的硬刚需，敏感点在哪，开发商心知肚明。
所以，项目还没开盘，提前就把破价的风声放出来了。
只是目前6.1万的价格，诚意还不够。
丰台区新房的定价逻辑很粗暴，就是看环线，三环内10万+，三到四环8-10万，四到五环6-7万，如果能借到海淀概念，差不多就是7-8万水平。
从这个角度看，项目南五环的位置+交通问题+规划问题，卖到6万多，只能说勉强在预期。
2
如果把价格拉出来对比，这种诚意就更显不足了。
先看看项目周围二手房价格水平。
下图是链家最新的二手房成交价格，你会发现，即便是有隔壁板块有地铁支撑的，最贵也不过6.1万的水平。
和项目同样配套条件的，甚至位置上跟靠近丰台科技园的二手房，房价最高不过5万。
再看看6.1万在附近能买到什么样的二手房：
上图是丰台科技园北侧，郭公庄站附近的二手房价格，6.1万的价格，咬咬牙上车一个附近中游水平的二手房还是没问题的。
当然，新房对比二手房肯定是不公平的，毕竟产品力都不在一个时代。
如果把周围新房的价格拉出来对比，花鄉壹号确实是最低的。
隔壁西红门板块新房价格普遍在6.5万元左右，不过西红门板块本身价值就比羊坊板块高。
西红门规划一直很高，还有19号线南延线站点可以等，位置就在几个新房项目中间位置。
同时西红门目前也是大兴供地大户，未来各种规划的兑现速度也会比羊坊板块快。
同为羊坊板块的新房，只有招商臻园一家，价格买到了6.3万。
但实际情况是，6万多的价格，臻园也没能hold住，据内部消息，项目去化并不理想，甚至可以说有些惨淡。
臻园的整体打造标准，在北京是能挤进一线的，户型方面从100㎡以下，到150㎡以上都有，适配性也够广。
这种表现只能说明一个问题：羊坊板块新房卖6万+，太过困难。
指导价7.2万，基本上就是自己安慰自己。
3
其实从花鄉壹号的产品打造中，能看出开发商在尽力释放诚意。
项目是由中建三局旗下地产平台中建壹品打造，央企开发商，中建系这两年对北京市场非常看重，进击势头凶猛，尤其是南五环这一块，拿了不少项目。
这次花鄉壹号项目，在外立面、园林，还有一些户型设计上，基本上能和北京主流人居产品对齐。
这也是能和周围二手房拉开差距的主要方面。
如果和同为新房的臻园相比，花鄉壹号主要优势在于：
得房率，户型排布，以及小户型设计细节上。
花鄉壹号项目规划8栋楼542套房，一梯两户，10-11层电梯洋房，容积率2.2，基本和招商臻园同规格。
不同的是，花鄉壹号综合得房率做到了90%以上，比臻园平均86%-91%更高。
户型安排上，花鄉壹号主打约89-140㎡户型，其中100㎡以下的户型占比76%，整体更偏向刚需，属于上车盘。
臻园主打约97-146㎡，整体面积更大，主打首置刚改，“臻”字系，是招商体系内中高端产品线，招商臻园，也是招商在北京的第二座“臻”字系产品。
上文也提到过，羊坊区域，主要承接就是一些不得不让步的刚需客户，同为新房，得房率更高，更实惠，面积段更小，更容易上车，对客群更友好一些。
花鄉壹号在小户型的一些设计细节上，把控的算到位，比如89㎡户型，三居两卫，还带一个家政空间，螺蛳壳里做道场。
南侧阳台宽度达到1.60米，比隔壁臻园更大。
比较遗憾的是，整体户型偏长，南北进深接近14米，可能会影响采光和通风。
另外小户型楼栋基本在小区外围，距离京良路和南五环分别只有100米和300米的距离，两条路都是城市主干道，未来肯定免不了噪音问题。
整体来看，花鄉壹号更适合板块刚需。
不过，即便花鄉壹号在产品力的问题上下了大功夫，项目的去化压力依旧不小。
因为对于真正急着上车，手头资金又不够充实的人，可能会选择板块价格更低的二手房。
能接受开车上下班的客群，也不会介意再远个几公里，去看房价更有盼头的西红门等板块。
真正能留住的，除了有新房要求的硬刚需群体外，就是真正本地有一定初级改善需求的客户，注意，是初级改善客户，高级改善客户有更好的选择。
也就是说，虽然是刚需主打的板块，但羊坊板块真正购买力，可能来自于一些初级改善客户。
这一点从臻园已售户型的成交结构中，也能印证，其中110-130㎡户型占比60%左右，100㎡户型30%左右，140-150㎡只有10%左右。
这让主打小面积段户型的花郷壹號，先天就有更大压力。
目前来看，花鄉壹号6.1万的价格，还不足以让板块刚需客放弃二手房、次新房方面考虑。
未来会不会继续破价，可能会决定这个项目最终的成绩。
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