自市场下行以来，民营房企债务违约已是常态，还没暴雷的屈指可数。
时不时上演“真还传”剧本的雅居乐，一直在通过自己的努力，保持着债务“零违约”的良好记录，坚持到了今年。
谁也没想到，在平安度过了前几年的偿债高峰期后，雅居乐会在今年突然发生债务违约，而且还不上的仅仅只是一笔美元债的利息而已。
地产行业有多难，房企偿债守住信用有多不容易，相信大家应该都清楚。
雅居乐能撑到现在确实很不容易，这次突然违约令地产君感到意外，也觉得惋惜，毕竟在此之前雅居乐一直是偿债标兵的代表。
01
偿债标兵
早在几年前就有雅居乐要暴雷的消息传来，然而在大批房企陆续选择躺平的时候，雅居乐却一次又一次变卖资产还债，用行动辟谣。
就在过去的2023年，雅居乐分别偿还了票面利率为6.5%的人民币12亿元熊猫债和票面利率为6.5%的人民币9.5亿元优先级资产支持证券。
除此之外，2019年获授予由第一笔和第二笔组成的18.54亿澳门元的定期贷款信贷，2021年6月25日第一笔10.30亿澳门元贷款已全数偿还，而第二笔8.24亿澳门元贷款于2023年7月18日已全数偿还。
2020年获授予包括金额为32.42亿港元（附带6亿美元（或等值港元）增额权）的定期贷款信贷，于2023年4月4日已全数偿还。
2021年获授予包括金额为52.53亿港元及28.5百万美元（附带12亿美元增额权）的定期贷款信贷，于2023年5月24日已全数偿还。
今年的4月9日，雅居乐还如期偿还了“21番雅01”境内债14.5亿元的本金及利息。
截止2023年12月31日，实际借贷利率为7.61%，净负债比率为65.8%。
2023年全年，雅居乐在60个城市、120个项目，累计交付超7.2万户，可以说，一手偿债，一手交付，两边雅居乐都没有耽误。
实际上今年不是雅居乐的偿债大年，下一次偿债高峰在2025年，那么为什么会在这次发生债务违约？
5月15日，雅居乐集团微信公众号发布消息回应债务违约。其中提到，无奈改变了此前长期坚持的顽强还债行为，主要出于两个方面的考量：
一是积极响应政府要求，努力推进保交付，实现高质量交付，切实维护各相关方面利益，实现企业稳定和健康发展；二是为适应复杂的市场变化，在被动中寻求突破之道，为将来的发展蓄力。
02
努力自救
过去一年为了偿债，雅居乐把能做的都做了。
1、裁员降薪组合
2023年，雅居乐集团总共减员超1043人，员工总薪酬福利减少了7.77亿元至72.26亿元，并且宣布终止现有股份奖励计划，改善现金流情况。
2、暂缓拿地动作
雅居乐几年前开始就在克制拿地了，2023年全年都没有在公开市场拿过地，一直在消耗过往土地储备。
截止2023年底，雅居乐还拥有3335万平方米的土地储备，同比下降17%，好在剩下的土储还能再卖上几年。
3、积极拓展融资
2023年，雅居乐于1月及8月以先旧后新方式配售及认购合共约5.66亿股，合共取得约8.76亿港元。
3月及5月获得两笔银团贷款再融资，合共超82亿港元。
再加上资产处置、债券发行等方法，去年累计获得融资超120亿元。
4、出售项目回款
2023年10月，雅居乐通过先后出售多家附属公司、合联营公司股权的方式获得12.1亿元的资金支持。之后又以3.1亿令吉的价格出售了位于马来西亚吉隆坡的一个住宅项目。
今年3月，雅居乐出售希尔美物业相关权益及贷款回笼资金约3.19亿元。
而且早在几年前就已经开始“甩卖”模式了，曾经出售过多项非核心物业、多家附属子公司，旗下的项目也都在打骨折降价去库存。
5、多元营收战略
雅居乐坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式，多元业务主要包括物业管理、商业管理、环保等多个板块。
多元化的业务组合，也为雅居乐提供了稳定的收入来源，2023年多元业务营收占总营收的45.5%，约197.1亿元。
从上述这些举动中，地产君能感觉到雅居乐一直不躺平的态度。
03
债务困境
雅居乐此次违约涉及2020年发行的一笔美元债。
在2020年10月及11月，雅居乐发行了4.83亿美元（相当于人民币约32.3亿元）的6.05%优先票据，2025年10月到期。
该票据的利息总共近2亿元人民币，每半年付息一次，在宽限期2024年5月13日到期时，雅居乐还是没还上钱。
除了这笔利息，雅居乐还在言明预期公司境外债务项下的所有付款义务，都没有能力偿还了。
究其原因主要还是因为国内房地产市场的下行与融资困难带来的流动性压力，而现金流一直是民营房企面临的共同困境。
截至2023年末，雅居乐总资产有2418.08亿元，然而总负债高达1794.51亿元，负债率74.21%。有息负债约535.54亿元，其中银行借款及其他借款326.95亿元、优先票据123.39亿元、境内债券85.2亿元。
现金及银行存款（含受限现金）总额共有125.5亿元，同比减少22%；短期借款为258.7亿元，同比增加7.7%。
现金短债比为0.5，剔除预收款后的资产负债率为68.9%，净负债率为65.8%，在三道红线中处于黄档。
目前，雅居乐共有9笔境外债存续，其中包括4笔永续债、5笔美元票据；另外还有4只境内债。
就境外债务情况来看，今年雅居乐没有到期的美元债，只需要还利息，偿债压力没那么大。
而明年才是雅居乐境外债务集中兑付期，有三笔境外债券要还，最近一笔到期的美元债时间是2025年1月。
负债重压之下，销售端也不乐观，因为市场持续处于下行趋势，大部分地区的销售仍然低迷。
2023年雅居乐实现预售金额453亿元，同比减少了30.6%；营业收入为433.1亿元，同比下降19.8%，其中地产营业收入为236亿元，同比下降27.3%。
2024年形势也不太明朗，今年前4月，雅居乐的预售总额为65.5亿元，同比下降了68%。
雅居乐表示接下来将全面推进项目交付，维持正常营运；继续采取措施加快物业预售，加速收取销售所得款项，以最大努力改善资产负债状况，并针对境外债务制定全面债务管理解决方案。
结语
近段时间在救市政策陆续出台的情况下，仍有房企相继出险，说明目前房企融资困难的现状并没太大改善。
虽然市场回暖的速度与预期不符，但地产君也愿意相信积累了良好信用的民企可以度过难关。
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