今年的天河东，是真不缺新盘。
最近，位于华观路与大观中路交汇处的广州城投·天禧，开了售楼部和样板间。
作为天河智慧城核心区少有的新盘，这个盘最小户型108平起，一看就是走改善路线。
话不多说，楼市君先替各位瞄一眼！
｜项目售楼部
| 广州楼市发布摄
壹
周边5字头起，这里会有惊喜价吗？
说到智慧城，作为天河楼市的主战场，基本上天河东部楼盘都有这个概念加持。
广州城投·天禧正好在智慧城核心区，网易、小鹏汽车、佳都等科技企业都在它附近。
另外，这个盘离21号线天河智慧城站大约800米，日常也能地铁出行。
包括广百广场、万科广场等大型商业也都在附近，基本能满足各种消费需求。
｜广百广场实拍
｜广州楼市发布 摄
产品方面，也能看得出开发商的确花了不少心思做设计。
一方面，利用两栋公寓和人才住房，分别隔开了北侧的华观路和东侧高架桥。
以下面这张平面图为例，项目首推东侧地块只有2栋住宅，离主路口也最远。
景观设计上，这个盘不仅楼距很宽，视野上也做得非常均衡。
｜项目首推1、2栋
另一方面，作为新规设计户型，项目产品使用率近100%，在天河很有竞争力。
举个例子，最小的108平户型，客厅和阳台开间都能去到5.6米。
同时，它的主卧也做了双面采光。80cm宽的飘台，大概是传统设计的2倍。
｜主卧双飘台实拍
｜广州楼市发布 摄
总之，这个新盘的交通、商业、产品都很能打。
离广州城投·天禧最近的，就是对面城中村里的新塘小学。
｜新塘小学门口
｜广州楼市发布摄
更远点的天英小学，招生地段仅限于天河星作、私立华联学院。后期如不扩招，项目读不了。
这种教育配置，放在如今各种批发名校的天河，还真就明显卷不过了。
至于大家关心的价格，暂时还没出，买家可能想到的参考指标主要是周边两盘。
一个是中建天河精诚壹号，地段相对偏一些，主打高实用率户型，陆续在推出5字头特价。
另一个就是保利天汇，目前也是主推改善三四房准现楼，特价5字头起。
配套方面，保利天汇九年一贯制学校一开学，又是大盘配套，知名度更高。
｜保利天汇学校航拍
很可能，广州城投·天禧会定价5字头起。不过这也意味着，在550-800万这个总价区间，竞争对手非常多。
大盘天河润府，配套产品也很能打；联投文津府纯改善定位，近期官宣了学校。
如果广州城投·天禧下探到“4字头”，价格有优势，但这只能压在保本线上。
只能说，现在天河东不缺新盘，竞争强度确实有点大。
贰
接连兜底拿地，开局就是高难度
话说回来，广州城投·天禧作为一个近28万方的大盘，应该配建学校。
要知道，越秀·天河和樾府总建面仅17万平，都配建36班九年一贯制学校。
｜越天和配建学校效果图
但其实，这个项目光配建就超过一半。
剔除7.5万平人才公寓+8.15万平写字楼，可售住宅也就12万平左右。
如此一来，自然也就没有多少空间，留给项目补强教育了。
｜配建物业位置示意图
据估算，项目可售住宅楼面价超3.7万/平。算上配建成本，实际楼面价更高。
或许也是基于以上考虑，当初拍地没有其他房企出价，最终由广州城投兜底。
说到兜底，这个项目也不是广州城投第一次出手。
楼市君查阅资料发现，最近三年来，它已接连在越秀、增城、番禺、花都等区域拿地。
比如越秀南地块，楼面价超6.4万/平，拿地三年后开盘销售。
｜东园公馆实拍
| 广州楼市发布 摄
再比如广州足球公园项目，涉及之前停工暴雷的恒大足球场，目前暂未入市。
坦白讲，需要兜底和接盘的项目，很可能一开始就输在起跑线上。
对房企来说，配建要求、历史问题等等都会给项目操盘提高难度。
反映到销售阶段，甚至会影响买家对项目的信心。
从目前的成交数据来看，它也会直接影响到房企“出爆款”的速度。
没办法，很多项目都是“高难度开局”。
好了，对于广州城投·天禧，各位觉得卖多少钱合适？
快来评论区畅所欲言~
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