随着2024年的到来，房地产市场继续呈现出调整的趋势，似乎正在经历一场深刻的变革。尤其是进入4月份，百城二手住宅平均价格已经连续24个月环比下跌，这无疑给市场带来了不小的震动。与此同时，二手房挂牌量也呈现出快速上升的趋势，多个城市均出现了超过10万套的挂牌量，其中重庆更是超过了27万套，天津也突破了19万套。
这样的市场现象，不仅揭示了房价下跌的趋势，更折射出房地产市场内部存在的一些深层次问题。比如，大量的空置房就成为了一个不容忽视的问题。早在2017年，西南财经大学就曾公布过我国空置房数量为6500万套，空置率高达21.8%。
而据权威机构预测，当前我国整体空置房套数不会少于1.2亿套，这意味着这些房屋足以容纳3-4亿人口居住。然而，现实却是这些房屋大多处于闲置状态，这无疑是对社会资源的一种巨大浪费。
与此同时，另一方面的问题也愈发凸显，那就是很多刚需购房者买不起房。在当前的房价水平下，即使是在二三线城市，购买一套90平米的商品房也至少需要150-200万元。
而在一线城市，这一数字更是高达5-600万元。然而，当地居民的月收入普遍在3-6000元之间，这样的收入水平显然难以支撑如此高昂的房价。因此，很多刚需购房者要么因为房价过高而买不起房，要么只能掏空家里的所有积蓄，背负沉重的房贷压力，才能勉强买下一套商品房。
这种现象背后反映出的，是房地产市场供需关系的失衡。一方面，由于过去几年的过度开发和投资炒作，市场上积累了大量的空置房；另一方面，由于收入水平有限和房价高涨，很多刚需购房者难以进入市场。这种供需失衡的状况，不仅导致了房价的下跌和市场的调整，更给整个社会经济带来了不小的负面影响。
由此可见，国内楼市已经陷入到了一种矛盾的困境：一方面，数以亿计的空置房静静地伫立在城市的角落，成为了不动产的“沉睡者”；另一方面，普通老百姓却面临着房价高涨、买不起房的困境。
这种尴尬局面影响了楼市的健康发展，针对这一问题，原住建部的某位专家提出了一个新的解决方案，即“要建立完善的打击炒房客和炒房团的政策体系和税收制度”。这一观点包含两个方面的含义，为我们提供了新的思路和启示。
第一，建立完善的政策体系
这个政策体系应该包括多个方面，旨在满足不同收入群体的住房需求，对于低收入家庭来说，保障房和共有产权房是解决住房问题的有效途径。保障房是各地提供的低价住房，旨在保障低收入家庭的基本住房权益；共有产权房则是当地与购房者共同拥有产权的住房，购房者只需支付部分房款即可获得住房的使用权，随着收入的增加，可以逐步购买剩余的产权。
目前，各地正在加快保障房和共有产权房的入市步伐，这不仅是为了满足城市低收入群体的购房需求，也是为了缓解商品房市场的供需矛盾。通过加大保障房和共有产权房的供应力度，可以有效地分流商品房市场的需求，使得炒房客和炒房团的投资空间受到限制。
当商品房市场的需求得到分流后，投资炒房客将面临更大的市场压力。由于保障房和共有产权房的价格相对较低，且供应量充足，炒房客很难再通过炒作房价来获取暴利。随着时间的推移，投资炒房客将逐渐选择退出市场，从而使得商品房市场回归到更为合理的发展轨道上。
此外，商品房市场也将逐步沦为小众的市场。在保障房和共有产权房大量入市的情况下，商品房市场的需求量将逐渐减少，这并不意味着商品房市场将失去其存在的价值，而是意味着市场将变得更加理性和规范，商品房将更多地服务于那些有较高购房需求和支付能力的群体，而不再是炒房客和炒房团的投资工具。
同时，商品房市场也将逐步回归到居住的属性，在过去的一段时间里，商品房市场过度追求投资属性，导致房价虚高、泡沫严重。然而，随着政策体系的完善和市场环境的变化，商品房市场将逐渐摆脱投资属性的束缚，回归到其居住的本质属性，这将使得房价更加合理，与当地居民的收入水平更加匹配。
第二，通过税收制度来打击炒房客
税收制度是打击炒房客和炒房团的重要手段，适时推出空置税或房产税，可以有效地增加炒房客的持房成本，迫使他们将房子出售或出租，这不仅可以缓解市场上的房源紧张问题，还可以为当地带来可观的税收收入。
在借鉴法国经验方面，我们可以看到法国的空置税制度在打击炒房客方面取得了显著成效，法国的空置税制度规定，如果住宅空置超过一定时间，业主需要缴纳高额的空置税。
这种制度迫使房东将房子出租或出售，从而增加了市场上的房源供应，同时，空置税的税率随着空置时间的增加而递增，进一步加大了炒房客的持房成本。
对于国内来说，引入空置税或房产税制度同样具有现实意义。随着城市化进程的加速和人口迁移的加剧，许多城市的房地产市场都面临着房源紧张的问题。
而大量空置房的存在无疑加剧了这一矛盾，通过引入空置税或房产税制度，可以有效地增加炒房客的持房成本，促使他们将房子出租或出售，从而缓解市场上的房源紧张问题。
当然，在引入空置税或房产税制度时，我们也需要考虑到其可能带来的负面影响。例如，过高的税率可能会导致一些业主将房子长期空置以逃避税收，或者将房子以低于市场价的价格出租给亲友以规避税收。
因此，在制定税收制度时，我们需要充分考虑市场的实际情况和业主的承受能力，确保税收制度既能够打击炒房客，又不会对正常的房地产市场造成过大的冲击。
总的来说，建立完善的打击炒房客和炒房团的政策体系和税收制度，是解决国内楼市尴尬局面的重要途径。通过加强监管、推出空置税或房产税等措施，我们可以有效地抑制投机性购房行为，增加市场上的房源供应，缓解百姓买房难的问题。同时，我们还需要关注如何更好地满足广大百姓的住房需求，推动房地产市场的健康发展。
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