救楼市的终极大招，终于亮相了！
意外的是，央行也连发三个大招，鼓励大家买房。
这属于“房住不炒”限定下，极限救楼市的操作了。
因此，救不救得了，就看这一次了。
01、传闻成真，极限救市。
这次救市，是顶层协调和统筹多个部门，向空头发起的最后的决战。
参与的部门有，中国人民银行、住房城乡建设部、 国家金融监督管理总局、财政部、各地方政府相关领导以及国有银行等大型金融机构。
值得关注的动向有三个：
首先，最近各地相继出台重磅政策“救市”。
4月底以来，北京、上海、天津、深圳等已有超50个城市（或行政区）下场买房了。
形式有：地方委托机构帮助民众“卖旧+买新”；牵头组建住房保障银行，从城投手中收购现有存量住房；直接对购房居民进行补贴或税费减免；预付租金将民众旧房转保障性住房等等。
这些政策，都局限于“以旧换新”，尽量避开跟开发商直接打交道。
其次，顶层发话，允许地方政府下场买房子，特别是允许从开发商手里买房子。
从几天前，市场都在传闻，地方国企要亲自下场买房子了。
今天，终于亮相了，算是对之前各地动作的“肯定”。
但是它跟之前传闻也有几个不同。
刚开始彭博报道，下场买房子的主体是地方国企，后来小作文传的是，下场买房子的主体为城投公司。通告里面写的是，地方。
究竟谁才是购房的主体呢？
央行给出明确答案：被选定的收购主体地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务 不得为政府融资平台。
更重要的是，这次明确，地方下场买房子，不只局限于二手房，还可以从房企手中买新房。
具体来说是，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房 对不同所有制房地产企业一视同仁。
为什么需要特别强调这一点？因为这里面存在道德风险。
“美国回购股市，日本回购债市，中国回购房子，全球三大泡沫都找到了化解危机的方法。”
美国股市、日本国债、中国房价，所谓的全球三大泡沫，解决办法有本质区别。
美国上市公司回购股市，是私对私；日本央行购买日本国债，是公对公；我国地方购买开发商房子，是公对私。
对比一下，我们解决房价泡沫的方法明显存在潜在的道德风险。
很容易让人想到一句台词：“先让豪绅出钱，带着百姓捐钱。豪绅捐了，百姓才跟着捐。钱到手后，豪绅的钱，如数奉还，百姓的钱，三七分账。”
当然，住建部明确表态：在购房的过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。
比较意外的政策是，央行也同时连放三个大招：
1、全面下调房贷首付比例，首套房15%，二套房25%。
2、取消首套房和二套房商贷利率下限。
3、自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
再联想一下，现在除了北京上海和深圳的核心区域，基本上全国任何一个城市，你都可以买房，而且可以几乎无限制的买房，可以极其方便的加杠杆。
而且首套房加6.6倍杠杆，二套房可以加4倍杠杆，个别地方和个别楼盘估计能做到10倍杠杆，甚至20倍杠杆。
同时，房贷利率又是历史最低，各种信贷政策和门槛又异常宽松，只要有房基本上都能批贷款。
换言之，如果全国解除限购，那么之前这些政策组合的含义就是，全国范围内放开“炒房”了。
由于确实又那么几个区域存在限购，因此当前这些政策，基本上算是“房住不炒”限定下，救楼市的极限操作了。
02、现实很残酷
1、房贷利率的迷惑性。
降低房贷利率，能刺激买房吗？从逻辑上讲，刺激作用非常有限。
因为我们的房贷利率是浮动利率。
今年房贷利率很低，又怎样？明年给你涨30%，两年后给你翻个倍。
今年月供低，但是明年，或者后年的月供又涨回去了啊。就一年的房贷利率让利了，这能让几个钱？
对比一下美国。
美国利率这么高了，他们的房奴应该压力很大吧，破产的比较多吧？
其实不是的。
房价上涨抵消利率上涨是一方面，更重要的是，美帝90%的房贷利率都是固定利率。
很多美国家庭的房贷，都是政策利率接近0的时候办理的，一般就是15年或30年。
即便政策利率上涨了，他们的房贷利率仍然很低，15年或30年不变。
现在美国房贷利率这么高，应该绝对没有人买房了吧？
也不是的。
虽然买房的人大幅下降了，但是也有人在买，难道他们不怕背负这么高的利率吗？
不怕的。
因为美国的转按揭和再贷款业务非常方便，以后利率下降了，你可以去银行重签贷款，把房贷利率降到最低。
2、资金缺口相当大。
根据之前的传闻，这次极限救市还有一些补充信息。
比如，这次地方下场买房子的规模，要远比此前各地试点的规模大很多。
具体购买的规模有多大，还不清楚，但是有一个定性认知是，现在楼市库存太多了，想靠地方下场买房扭转预期，也很难。
一方面，新房库存又回升到了2015年的水平；另一方面，二手房挂牌量又急剧飙升，楼市每出一次利好，二手房挂牌量就飙升一次。
天风证券把新房和空置二手房库存都算上去，一共是26.3亿平方米，对应的去化周期约为25.4个月。
如果把住房去化周期压降到18个月以内，需要消化7.7亿平方米库存，大概估算需要约7万亿元的资金。
钱从哪里来吗？
今年中央财政赤字安排3.34万亿元，地方财政赤字安排7200亿元，超长期特别国债1万亿元，地方政府新增专项债3.9万亿元。
上面加起来，一共才8.96万亿，而买房就需要花7万亿，一下子花了预算赤字的78%，怎么可能嘛！
最新消息称，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
这5千亿的资金，对比7万亿缺口，效果可想而知。
所以，愿望是美好的，而现实是残酷的。
3、地方买房，议价空间有多大？
地方收购开发商的房子，究竟该如何定价呢？
看到一个消息是，购房价=土地成本+建安成本+5%的利润率。
坦白来说，这个价格对开发商来说算是相当“苛刻”了。
我们看一下最近几年，开发商的毛利率趋势，从30.5%一路下降至11.5%。
如果按5%的毛利率计算，那么地方从开发商手中买房子，还有5%的溢价空间。
4、楼市见底了吗？
当前的房价，主要城市已经较历史高点普遍下跌20%-30%了，个别城市甚至下跌了40%。
这一波楼市跌幅，还是相当大的。
但是，这是不是底部，还是老百姓说了算。
因为根据房价收入比来看，要么是我们的收入太低了，要么是我们的房价太高了。
如果老百姓的积极性再次被调动起来，透支未来收入去撑地产，那么地产可能会像美国当年一样，再过三四年就企稳了。
如果像日本那样，那可就麻烦了。
总之，在“房住不炒”限定下，所有的政策基本上都用尽了。
地方下场购房，托底。还有降首付、降利率、降门槛等等。
如果这次还稳不住楼市，那么下一步估计就该彻底放开炒房了。
但是，性质就变了。
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