黄埔二手房，再次刷新了自己的下限。
科学城的中海誉城，这几年一向是城市成交速度领先的热盘。根据贝壳数据统计，2017-2023七年时间，项目共成交380套房源（含10套车位），位于全市第22名。
项目热度一直不错，而且值得注意的是，近五年，它的成交均价虽有波动，但一直稳定在2.5万/㎡以上。
离谱的是，我们发现，它近期竟成交了不止一套1.9万/㎡左右的房源，接连刷新历史新低！
比成交价回落
更恐怖的是……
4月10日，中海誉城南苑成交一套约80㎡的两房，成交价19324元/㎡；
4天后，项目又成交一套同面积段的两房，成交价18978元/㎡。
接连两次捅破小区成交的地板价，虽然相熟的中介说都存在原业主缺钱急售的情况，但我已经在偶然中嗅出了必然的味道。
而且这两套房源的成交日期距今都不是很久远，还具备一定的可参考性。
他们最显著的特征，是成交价低。
1.9万/㎡的价格，击穿的不只是中海誉城南苑的地板，更是片区二手房业主的心。
要知道，项目2016年左右清盘时均价就来到了15000元/㎡左右。
2017年开始项目二手房大规模入市，压根没经历啥起伏就站稳了2字头。
到了2021年，甚至一度飙升到了4万+/㎡的单价。
所以现在不到2万/㎡的成交价，简直相当于时光倒流。
这已经不是跌回二手房刚入市时的水平，而是几乎直接跌回了一手房时代！
而对于卖家来说，最痛苦的事情不是成交价低，毕竟红刀子进白刀子出，缺钱的时候一狠心，说抛售也就抛掉了。
相反，最让人备受折磨的是“钝刀子割肉”，一次次试探你的底线然后把你晾在一边，一片片从你的心间上剜下肉来，你又不敢放弃，生怕自己倒在黎明前的黑暗里。
中海誉城南苑的这两位业主也是这样，他们不是一开始就挂出这“史上最低价”的，而是一步步被行情“逼退”。
平台显示，两套房源都经历过超10次的降价，且降价幅度都在50万以上。
饶是业主一再让步，也没有过多提升房屋的吸引力，这两套房屋从挂牌到成交最短也有198天，但带看量都不足20次。
这就释放了重要信号：
要么是片区二手房的吸引力在下降，同样价位人们有更好的选择；
要么是买家们觉得这价格还没降到底，仍在观望。
当然，无论是哪种类型，对片区二手房都意味着“危险”。
整个黄埔，都不好过
成交价低、成交周期长、市场关注度回落，这不是中海誉城南苑独自面临的困境，而是已经有了蔓延扩大的趋势。
同在云埔的另一个网红小区万科金色梦想，2021年的成交价一度飙升并稳定在4.2万+/㎡的水平。
但到今年4月，成交的几套房源都在2.1-2.3万/㎡的水平，简直是赤裸裸的价格腰斩。
同样，降价成交也没有换得更多的青睐，去年一年仅链家平台，万科金色梦想还成交了超90套房源，但现在2024年行程快近半，只有约20套成交。
再看科学城的标杆项目万科东荟城，我们也是亲眼见证其价格的一路走低。
同样是70多平米的两房户型，2022年，成交价，已经破4万/㎡。
2021年，价格更夸张，4.4万/㎡！
对比来看，今年3月2.4万/㎡的成交价也同样算是腰斩。
意料之内，这套房源也经历过多次降价，且成交周期近半年，
而从成交量上来看，2023年东荟城迎来本周期内第一波大规模降价，也换得了不小的关注，全年成交量破百套。
但今年却有些显得后劲乏力，预估推算全年成交会有一个明显回落。
此外，老黄埔标杆二手房小区也没能在这场漫长的攻坚战中幸存。
保利学府里、万科金色悦府，从最高6万+的成交价开始回调，到今年，已经失守4万/㎡这道大关，相继出现了3字头的成交房源。
而且注意了，这些项目有一个算一个，可都是当年风头无两的网红盘！
连他们都落得如此境地，这两年全都开始走下坡路，其他本身关注度就不高的社区，自然更加凄凄惨惨戚戚。
只差一针强心剂
黄埔楼市，现在最缺的是信心。
从二手房挂牌来看，仍有一部分业主在坚守，咬定青山不放松，要价还是5万多。
但是正如粉丝所言，“有价无市”是这些房源必然的宿命。
那么我们究竟能不能等到黄埔整体信心重建起来的那一天？
我觉得需要一定时间，但一切已经开始有苗头了。
一方面，从近五年的供求情况来看，黄埔整体进入了“去库存”时代。
市场不会一股脑地涌入天量供应，近期能入市的新盘基本都是精挑细选后的结果。比如这段时间声音不断的保利招商华发·中央公馆（黄埔图书馆地块），地段就相当不错。
而去库存能够有力平衡供需关系、促进市场活力，也一定程度降低房地产商和置业者的风险。
另一方面，黄埔虽然进入了去库存时代，但和确实长期缺货的越秀区可不一样，它之后还是有充足弹药补充的。
在之前发布的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》已经敲定了广州接下来的旧改乃至城市发展格局。
其中黄埔区的旧改体量最大，也就是说，未来十年，黄埔依旧将在广州的旧改大棋中扮演最重要的角色，没有之一。
此外，从我们之前发起的投票结果来看，黄埔楼市的拥趸并不少。
至少在我们的读者群中，大部分依然坚定看好黄埔。
所以，黄埔不会一蹶不振，而是在韬光养晦，等待一个时机。
如果你是黄埔区物业的持有者，可以做好准备和他一起度过这黎明前最后的日子。
而如果你是准备入手黄埔的买家，二手房的泡沫时机上已经被挤得差不多了，对比高点价格已经明显回落，可以把握时机一击命中心仪房源。
那么，最后，你认为今年黄埔整体房价还会下调吗？
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