“你好说法”是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律武器保护自己和家人，维护合法权益！第132期案例由河北正一律师事务所提供。
河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。
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简要案情
买房需谨慎，延期过户要不得
张某以63万元价格购买王某名下的二手房，双方于2018年9月6日签订《房屋买卖合同》，张某当日即将房款付清，随即搬入该房屋。因王某取得该房屋产权时间为2017年8月5日，而房屋取得产权不满两年即过户给他人，需缴纳高额个人所得税。为规避该税款，双方约定于2019年8月5日即王某取得该房屋产权满两年后再将该房屋过户给张某。在此期间，王某从陈某处借款100万元到期未归还，陈某起诉王某，并于2019年4月查封了该房屋。后该房屋进入执行程序，张某提起执行异议之诉，要求排除对该房屋的执行。法院判决：驳回张某的诉讼请求。
律师评析
河北正一律师事务所律师的分析是：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张某、王某为规避税费，约定延期办理该房屋过户，在此期间，该房屋被他人查封。法院据此认为系因买受人张某自身原因未办理过户登记，故判决驳回了张某要求排除对该房屋执行的诉讼请求。
律师提醒
购买二手房时，对于买房人来说最关键的问题就是房屋权属是否清晰，是否可以办理不动产权转移登记手续。根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，作为买房人来说，在条件允许的情况下一定要及时、尽早办理房产过户手续。千万不要像刚才案例中提到的张某一样，贪小便宜吃大亏。
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来源： 正一律师事务所 编辑：阿星
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