6.67万㎡，年收租7.4亿！这家商场凭什么？|商厦|旺角|朗豪坊|鹰君集团

作者：福贵

2016年年底，96岁高龄的罗杜莉君一纸诉状，将家族信托管理人汇丰告上法庭，原因是汇丰“不听话”，要求法庭向汇丰颁禁制令及撤掉其信托人职务，下令汇丰交代账目及赔偿损失。

通过这场官司，也让外界看到了鹰君家族九子夺家产的大戏。

单说“鹰君”，或许很多人并不了解，但提及“朗庭”、“朗豪”等，不少人应该听过，这都是鹰君集团旗下豪华酒店品牌；瑞安房地产创始人罗康瑞，也是鹰君创始人罗鹰石的第四子。

早在1956年，罗鹰石就进军房地产行业，后来与其夫人罗杜莉君创立鹰君置业公司（夫妇育有六子三女），逐渐成为香港超级富豪。1991年时，鹰君集团的市值达35亿港元，位列香港20大财团第19位。

而关于罗家几位子女间的明争暗斗，早在罗鹰石在世时就有迹象。

1984年，罗鹰石及妻子罗杜莉君委托汇丰设立了家族信托基金，该信托基金共持有鹰君33.48%股权。信托受益人除了罗杜莉君外，还包括罗鹰石6个儿子3个女儿中的五子一女。

其中罗家三子、鹰君集团董事会主席罗嘉瑞占最大份额，五子罗鹰瑞次之。而次子、富豪产业信托主席罗旭瑞却不在受益人中，这也是六兄弟中唯一不在信托受益人行列的成员。

同样是在1984年，由于此前的快速扩张，鹰君公司遭遇资金危机，濒临破产。彼时在美国行医的罗嘉瑞回到香港，协助父亲对公司进行重组，经过五年时间让公司扭亏为盈，罗嘉瑞也因此在公司中权势极大。

这也导致罗嘉瑞的个人持股和家族信托基金的分配引起其他兄弟姐妹的不满。

2006年罗鹰石去世后，罗嘉瑞成了鹰君最大话事人，但彼时罗杜莉君仍然持有鹰君最大控股权。罗家内部仍然存在纷争。

及至罗杜莉君因市场环境变化要求汇丰为鹰君集团注入资金被拒，罗杜莉君将汇丰告上法庭后，外界对罗家的纷争有了更多了解。

2018年5月，在诉汇丰案正式开审前，罗杜莉君公开表示，若赢了官司，只希望取回自己财产的话事权。并称三子罗嘉瑞如可以“乖乖地”、“照规矩做”，家族各人都同意由他继续出任鹰君主席。

而这一家族矛盾的导火索源于罗嘉瑞在家庭会议上提出让儿子罗俊谦加入董事会，但这一提议被其他兄弟姐妹以经验不足为由反对。可是，罗嘉瑞却依然坚持，放言自己“有大把股票，要炒掉所有人”。

六位儿子也分成了两大阵营：长子、次子、幼子和罗母站在一边；三子、四子、五子站在另一边。甚至出现“争夺母亲”的情形。

也是在家族内斗的非常时期，鹰君拟出售旗下优质资产朗豪坊办公大楼的决议也被市场认为是家族争产下的产物之一。

图源：朗豪坊官网

2017年7月17日，第一太平戴维斯以首席代理身份对鹰君集团冠君产业信托旗下朗豪坊办公大楼进行全球招标，意向价逾245亿港元，折合每平方呎楼面价逾3.5万港元。若顺利成交，该项目将成为九龙乃至全香港最贵的商厦。

而本篇的主要对象——朗豪坊大厦商业裙楼，这个原本计划外的考察项目，也因一次意外成了调研对象。

项目关键词：20年商场；15层楼；60米挑高中庭；6.67万平方米；年收租7.4亿港元。

位居旺角中心区

已运营20年

朗豪坊综合体项目位于香港油尖旺区旺角亚皆老街8号，临近钵兰街，由香港市区重建局及鹰君集团合作兴建而成，总面积达20万平方米（180万平方呎），总投资约105亿港元。

资料显示，钵兰街曾是香港著名的底层人民生活区，人称“声色犬马、龙蛇混杂”之地，项目在建设之初就备受关注。而项目重建后，改善了区域生活环境，也推动了旺角区域城市更新进程，如今的朗豪坊综合体项目已是区域地标性建筑。

整个项目包括楼高15层、面积约6.67万平方米（60万平方呎）的购物商场，60层的甲级商厦及旺角第一家五星级酒店。酒店及商厦于2004年第三季开始营运，购物商场则于2004年10月开业。

图源：朗豪坊官网

其中，商场地下层与旺角地铁站C口接驳，街道地面附近也有地铁口，能够很快到达项目。据了解，旺角地铁站总共有14个出口，是香港地铁网络重要站点之一，2018年的一个数据显示，旺角平均每日乘客量超过31万人次。

就现场看到的情况来看，街道路面人流如织，地铁通道也有不少人流。

此外，由于商场位于两条街道之间，建筑较为狭长，内部导流动线整体为一条弧线，并配有多个手扶梯和垂直电梯。在场内走动的时候不需要弯弯绕绕就能逛完一层，没有什么死角。

美妆品牌占比超3成

服饰品牌放到10楼以上？

2004年，朗豪坊商场开业时，引进品牌中，有70%首次入驻旺角。经过20年经营，朗豪坊商场品牌如何？

根据统计，朗豪坊商场目前有262个品牌，占比较大的是美妆、餐饮、服饰业态。另据消息显示，去年项目新开约50家时尚及餐饮品牌。

从朗豪坊商场品牌分布来看，主要可以划分为6大部分：B2楼为超市+轻食餐饮、B1至L3楼为美妆+服饰零售部分、4楼为美食广场、5至7楼为零售部分、8至11楼为零售+影院部分、12至13楼为特色餐饮。

具体来看：

91家化妆品类品牌，美妆阵容强大。

统计显示，商场内美妆品牌达到91家，按业态分，是品牌数最多的，占比达34.7%。这些品牌主要集中落位在L1、L2，其中L2有53家，L1有29家，B1有8家，L5有1家。

包括CHANEL BEAUTE、DIOR BEAUTY、ESTEE LAUDER、LA MER等常见的美妆品牌，同时亦有内地还没有开出门店的，如日本最大的美妆点评网站@cosme旗下实体店@cosme STORE、以色列天然身体护理品牌SABON、美国专业护肤品牌DERMALOGICA、DOLCE&GABBANA BEAUTY、DERMACEPT等。

相较于香港油尖旺区中的海港城、K11 MUSEA、圆方ELEMENTS，朗豪坊商场的美妆品牌齐全度高，阵容更加强势，对于消费者的吸引力也很强。

由于去的时候正值商场做优惠活动，能够看到扫货的人超多。

潮流运动服饰为主，品牌落位能上10楼以上。

服饰类品牌有56家，占比21.37%，楼层分布较广，下至B1，上至L11，都有服饰品牌的身影。

而从具体品牌来看，重心偏向潮流运动服饰品牌，如香港第一家CHAMPION，潮牌i.t及i.t集团旗下的AAPE；NIKE、Adidas、New Balance、SKECHERS等运动服饰。

CALVIN KLEINL、COACH、agnes b.等轻奢品牌层次相对高一些。

餐饮品牌分布较集中。

餐饮方面，拥有63家品牌，占比达24.05%，主要集中在B2、L4、L13。

包括火车头越南餐室、Coco壱番屋、日牛涮涮锅专门店、THE SKY BAR、川庄等，有着明显的地域特色。

同时，这些餐饮品牌有轻食小店，亦有品质大店，下午茶、工作餐、宴会等都能满足，而这也契合区域游客、办公楼等客群。

除此之外，还有Swarovski、G-Shock Casio等珠宝钟表品牌，CINEMA CITY、NAMCO等观影娱乐体验品牌。

而从品牌落位上又可以看到，不少服饰零售品牌都集中落位在高层，如MUJI、NIKE、New Balance、Sony Store等都放到了7、8层，还有服饰品牌落位11层。

楼层这么高，会有人往上跑吗？这就要看朗豪坊商场在建筑设计层面的特色了。

60米挑高巨型中庭

长45米的通天梯

年收租7.4亿港元

带着品牌再来看商场设计，就会对项目品牌落位有更深的理解。

朗豪坊综合体项目最早可追溯到1989年初，它是香港当时推出的四大城市重建工程中最大的一个。整个项目建设工程历经了近16年时间，光规划审批加土地征集就花了11年。

1989年，鹰君集团被选定为工程开发商，地块功能定位以商业为主，并包括1100平方米的城市公共空间，一个小型巴士站，一个包括熟食中心以及社区中心的室内空间供周边居民使用。

由于项目所在地位于旺角钵兰街一侧，跨越了上海街，涉及到的住户和业权范围庞大，而且该范围的地底也牵涉复杂的渠道和电缆线，兴建难度很高。

另外，整个工程由于启德机场限高及之后的新机场启用等因素，先后经历了十多次调整，最终才决定打造一个集商场、写字楼及酒店于一体的城市综合体，改善钵兰街一带现状。

建筑功能确定后，在项目建设上，还有新的要求。香港城市规划规范规定，该地块15米以上建筑密度不能超过65%，这就需要考虑如何在65%的空间内，平衡高层办公楼与商业裙楼间的结构。

资料显示，项目邀请王欧阳建筑师事务所进行建筑设计，并邀请JERDE捷得设计商场部分。

而对于楼层达到15层、建筑面积约6.67万平方米的商场，如何将人流引向高层，提升高层空间的商业价值也是设计的重点。

项目的手法是创造多首层，而这个多首层与我们常见的还不太一样。

我们平常见到的首层多为连通轨道交通、街道路面等人流聚集区，而朗豪坊商场除了常见的首层外，还在建筑内部打造“首层”。

4楼是建筑的灵魂。设计师以4楼为节点，直接将办公楼与商业裙楼间的35%空间打造成一个近60米高的巨大中空中庭，中庭两侧又采用玻璃幕墙，形成一个香港城市风光体验式观景台。

同时在4楼设置了通向办公区的自动扶梯和通向高层商业空间的通天电梯，也布置了通向酒店大堂的空中走廊。可以说，4楼就是一个大型中转平台，商业零售、办公区、酒店大堂的人群都能在此汇聚。

我们也可以看到，这一楼层落位不少餐饮品牌，既能将楼下客群往上吸引，也能方便办公区与酒店客群。

消费者到了4楼，长45米、高20米，能够直上8楼的通天梯，成了新的吸睛点。通天梯在近些年并不少见，而项目的厉害之处在于其2004年就引入了这一元素，再结合开放式的巨大中庭，想不打卡都难。

并且，在8楼以上，落位了戏院、特色餐饮等强目的性品牌，能够吸引消费者往上走。

行至8楼以上，新的体验又来了。朗豪坊商场在8至13楼设计了螺旋坡道，即以台阶连接的螺旋形动线，这在购物中心的设计中相当罕见。

图源：朗豪坊官网

楼梯，意味着消费者上来后，走动的速度会变慢，低层的快与高层的慢形成对比，购物体验也会有所不同。同时，消费者走得慢了，停留时间也会随之变长，消费者就会有更多时间观察高层场景与品牌情况。

此外，顶层还设有巨大的数码天幕，也是绝佳的打卡点。

图源：朗豪坊官网

自然地，也会有更多零售品牌愿意落位在更高层。

总体来看，本身低层空间就能链接地铁、街面等区域，同时低层又落位了轻食餐饮与美妆品牌等容易聚客的品牌。而高层又有强目的性品牌，还用楼梯的方式让消费者有种在街面逛街的感觉，对人流吸引力不俗，项目方也能获得更高的租金收益。

据鹰君集团冠君产业信托公布的2023年业绩报告显示，2023年，受惠于全面通关后美容行业的强劲复苏，朗豪坊商场的租户销售额大幅增加50.5%，高于市场平均水平。商场租金收益上升13.9%至7.4亿港元（2022年：6.5亿港元）。受租户更替影响，商场于2023年12月31日的出租率为98.6%。

这一租金收入，略低于深圳湾万象城2023年租金收益（7.28亿元），但要知道，深圳湾万象城是重奢商业，面积也比朗豪坊商场大1.3万平方米。