澳洲房地产一直是备受投资者青睐。但是，在澳洲投资房地产时，您知道您的纳税义务吗？
澳洲税务制度健全，房产相关税务同时也较国内复杂。
今天，就从持有房产期间和出售房产期间两种房产状态来给大家总结一下投资澳洲房地产需要注意的税务问题。
持有房产期间
- 澳大利亚税务局 -
澳大利亚个人税号TFN
海外人士的TFN申请不可以在网上直接递交，必须提供纸质版文件。TFN申请时，需提供至少两种身份证明文件的公证件原件，并需等待至少28天。尽量在房产交割之后马上开始办理；
每个财政年结束之后（6月30号为结束的一天，7月1号开始下一个财政年度），主动联系会计师申报个人税务。申报的结果不一定是需要交税，但是如果瞒报、漏报、错报，可能产生罚款和利息，情节严重者可能会受到刑事处罚。
空置费（Vacancy Fee）
如果您是海外人士，持有澳洲房产累计空置超过6个月，即没有自住、出租、或以市场公允价格积极打广告，需缴纳空置费。
Tips：租期小于30天的短租（例如Airbnb）不符合空置费中“居住”的定义，即使累计居住超过半年，也需缴纳空置费。
空置年以物业交割日作为起点，每12个月算一个空置年。
海外买家需在每个空置年结束后的30天内在Online Services for Foreign Investor的平台上填写“Vacancy fee return”申报单。
空置超过半年的业主需要申报，并缴纳空置费；
未空置的业主只需要申报。
逾期未申报视为空置。
ATO会通过邮件提醒申报，请确保邮箱地址可用。更新联系方式请登录 “Online Service for foreign investors” 。ATO不会因无法登录邮箱或未收到通知而免除罚款或空置费。
- 州地税务局 -
（以维多利亚州为例）
地税（Land Tax）
无论您的签证/居民状态如何，维州税局对于在维州管辖范围内的土地，针对其土地总价值超过起征点的部分，征取相应的地税。
地税按照日历年（当年1月1日 至 12月31日），采用阶梯税率，对业主名下符合征收要求的土地进行征收。
从2024年起，维州将地税起征点从原先的$300,000调整至$50,000。
这一调整大幅降低了起征点，导致即使是拥有一至两套公寓的业主，也可能需要缴纳地税。
Tips：自住房、生产用农场、慈善机构，养老院等可酌情拿到地税豁免。
Land Tax General Rates
（from 2024 Land Tax Year）
缺席业主税（Absentee Owner Surcharge）
对于12月31日不在澳州且非澳大利亚公民或永久居民的缺席海外业主，维州税局会额外征收土地附加税。
附加税计算：附加税的计算没有起征点，按照土地总价值的4%计算。但维州提供了一个优惠政策，只要土地总价值未达到地税起征点，可以免缴附加税。
逾期申报有罚款：对于12月31日不在澳州的缺席海外业主，必须在随后的1月15日之前，在Absentee Owner Notification平台上，主动向维州税局进行申报。
· 逾期未报，可能面临20-90%的罚款；
· 逾期后主动申报，则罚款可降至2%。
住宅用地空置税（Vacant Residential Land Tax）
对于“维州特定地区”的住宅土地，若一年内空置超过6个月，不论什么签证/居民状态，业主均需缴纳房屋空置税。
若业主或其授权的人未将土地用于自住或出租，即视为空置。
空置税率为土地的Capital Improved Value (CIV) 的1%，可在市政费单上查询。
空置税使用土地范围：从2025年开始，维州将扩大空置税的适用范围至维州全境所有的住宅用地。这意味着，2024年的1月1日至12月31日期间，无论土地位于维州何处，只要空置时间超过6个月，业主需在2025年缴纳“住宅用地空置税”。
与缺席业主附加税的申报义务相同，业主需在来年的1月15日前，在SRO Online Portal向维州税局主动申报自己是否有空置的住宅用地。
· 逾期未报，可能面临20-90%的罚款；
· 逾期后主动申报，则罚款可降至2%。
出售房产期间
- 澳大利亚税务局 -
自2016年7月1日起，海外卖家在出售房产时，如果房屋合同价超过$750,000澳币，买家必须预扣合同价的12.5%作为预扣税，并交给澳大利亚税务局（ATO）。
海外卖家在申报个人所得税时，根据实际收入进行退税或补税。
根据政府2023年12月13日公布的《2023-24年中经济和财政展望》，澳洲政府计划从2025年1月1日开始，将预扣税门槛从$750,000降低至$0，并将预扣税率提高至15%。
因此，2025年1月1日后，海外卖家在出售房产时，无论合同价为多少，都可能需要预扣合同价的15%缴纳给ATO。
Variation
如果出售的房产没有利润，或者预计需要缴纳的资本利得税不会达到合同价的12.5%，海外卖家可以递交Variation申请，降低预扣税税率。
清算证书（Clearance certificate）
本地业主在出售房产时，必须申请清算证书Clearance certificate，否则将被视为海外业主，并被要求预扣12.5%的预扣税。
澳洲各类房产税务申报时间、条件、材料不一，且大都需要房东主动申报，申报流程复杂，如您不便进行申报，可联系您的会计师！
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