来源|赢商网（ID：winshang）
作者|赢商网山东站
封面&头图来源|视觉中国
内文图片来源|赢商网摄
编者按
青岛作为山东高质量发展的龙头城市，消费势头强劲，城市商业充满活力，展现除了独有的商业韧劲。数据显示，2023年青岛社会消费品零售总额达到6318.9亿元，仅次于北京，居北方第二。
在行业内卷的大环境之下，赢商网将通过青岛几个中大型商圈中，一街之隔的项目对比，来探究知名商圈的发展现状。此为第三篇：香港中路商圈。
20世纪90年代，随着青岛东部大开发市政府的东迁，以香港中路为核心的青岛东部商圈开始形成。从佳世客（永旺东部购物中心）开始，家乐福、海信广场、阳光百货、麦凯乐、万象城等争相入局，香港中路商圈迅速崛起，成为青岛商业的领头羊。
香港中路创造了一批繁华的商业，也在变迁中见证了消费者的需求变化。阳光百货、百丽广场先后停业；麦凯乐逐步呈现落寞之势；家乐福难寻出路，宣布闭店……
赢商tech—城市商业地图显示，目前商圈内商业存量面积超80万㎡，拥有海信广场、万象城、银座中心、永旺等多个重量级商场，且地铁2号线、3号线在此交汇，客流基础庞大。
商圈定位：香港中路商圈堪称青岛顶流高端时尚商圈。作为市级商圈，无论是购物中心品牌入驻水平，还是日均客流，均位居前列。赢商网观察到，相当规模的体量、多业态的组合和不断上新的首店一并展现出了蓬勃生机。同时，毗邻天然的海景等旅游资源也为品质出色的商业项目再添发展的驱动力。
4-5月，赢商网来到香港中路商圈，带来5大代表性购物中心的最新动态。
青岛万象城：
“大而全”的城市商业标杆
项目小档案：青岛万象城开业于2015年4月30日，定位城市级商业中心，辐射青岛全域客群。2021年9月30日，万象城二期开业，至此，青岛万象城商业建筑面积增至28.3万方（华润置地2022年业绩发布会数据口径）。 二期和一期设置人流专属通道进行连接，同时停车场也与一期有效衔接。
青岛万象城是目前青岛规模最大、品牌最多的购物中心，拥有近500个店铺，涵盖70余家国际一线品牌。项目创新性地打造了两层国际品牌配置，L1层主打国际精品品牌、高化和名表氛围，LG层则多为设计师与潮流品牌，两个楼层各有特色与差异，满足不同群体的时尚需求。
2024年3月14日，华夏华润商业REIT正式上市，青岛万象城是其首发资产。
项目分析：在青岛，像万象城这样“大而全”的中高端项目，尚缺少同类型玩家。凭借高水准的业态布局、品牌组合以及延续一贯优势的高品质服务理念、场景打造，万象城不断为城市消费带来新的活力与亮点，助力当地商业能级提升。
据统计，青岛万象城2023全年客流占据香港中路商圈的三分之一，是真正的客流之王。项目的零售业态显著高于青岛全市平均水平，餐饮、文体娱业态同样可圈可点。
多数品牌首次进入山东或青岛都会优先选择万象城落位。作为“首店收割机”，青岛万象城新进品牌时常引发市场关注与讨论。根据5月的最新实探，the RollING手作瑞士卷、失重餐厅、肉问屋等重磅品牌陆续进场，ba&sh、wilson威尔胜等品牌也已经上了围挡。
青岛海信广场：
引领山东的高端商业
项目小档案：1997年7月1日，青岛海信广场在山东路9号开业，首次将国际品牌引入青岛市场，这是中国最早的高级百货店之一，开创了山东省的高级百货时代。2008年，作为奥帆中心的配套项目，海信广场于奥帆中心畔绽放，荟萃众多世界品牌。在经过三次扩建之后，海信广场的总面积拓展至14万方。
项目分析：对于海信广场的目标客群而言，价格已经不是消费的首要影响因素，产品的独特性和唯一性才是高端商场需要着重关心的因素，因此，品牌组合的多元化、品质化、丰富度是海信广场一直以来的调整和升级的主要方向。
过去的两年里，青岛海信广场积极引进首店品牌，助力消费提质升级。根据赢商网独家统计，近两年引进20余家山东首店，包括Van Cleef & Arpels、Fendi、alexanderwang、Dior、Y-3、Moose Knuckles、Skin Ceuticals、Diptyque、ANN ANDELMAN、BYREDO、Barbour、Maison Margiela等品牌，以零售业态为主，满足市民多层级、多元化消费需求的同时也为青岛市商业注入源源不断的活力。
根据5月的最新探访，小仙炖， holahola market西班牙创意融合料理、ba&sh等新店已落位，同时莆田餐厅，帕尔马之水等品牌已经建立了围挡。
海信广场之于山东高端消费市场，是绝对的领军姿态。有理由相信，未来，海信广场将继续引领山东商业向上扩容。
青岛银座中心：
山东商业巨头打造的高端百货
项目小档案：青岛银座中心总建筑面积约9.2万平方米，于2016年1月31日开业，定位为鲁商集团在胶东半岛的高端百货旗舰店。
项目分析：从入局开始，青岛银座中心便可谓在夹缝中生存。第一个原因是定位中高端的大型商业综合体青岛万象城开业时间比其早一年，第二个原因是海信广场、家乐福、麦凯乐等一众项目入局早、定位清晰并且已有稳定客群。所以青岛银座中心从开头就很难。
清晰地意识到不足和问题之后，青岛银座中心在2019年作了一番调改，引进了无印良品青岛旗舰店、盒马鲜生、海底捞等主力门店。
世事无常，阳光百货遗憾落幕、家乐福闭店撤退，麦凯乐苟延残喘……
竞争对手纷纷扛不住了，青岛银座中心倒是平稳地“熬”了下来，不过也能看到项目在认真经营，努力做好服务。
目前项目汇聚了IPSA、ESTEE LAUDER、L'OCCITANE、资生堂、SK-II、盒马鲜生、达美乐、无印良品、禾斗海鲜自助、波螺油子、东门、啫苑、喜茶、星巴克、华为等优质品牌，涵盖零售、餐饮、儿童亲子、生活服务等业态，其中餐饮业态招商表现亮眼。最新实探，赢商网观察到新进驻了33号大院、白顺花、宜百利、十七回合等多家品牌。
青岛麦凯乐：
从繁华走向落寞
项目小档案：青岛麦凯乐坐落于香港中路69号，隶属于发端于大连的百货商业集团——大商集团。项目建筑面积11万方，于2006年9月30日开业，开业之初的定位是高档精品流行百货。它是大商集团在青岛开设的第一家麦凯乐，也是最后一家在营的。
项目分析：麦凯乐进入青岛是从一个烂尾楼的扩建和改造开始的，起初并不被看好，但是通过真诚、温暖去触达消费者，麦凯乐2014年前后发展到了鼎盛时期。当时火爆到什么程度呢？常出现等待抬杆进入停车场的车排到了香港中路边上的状况。即便是这样，香港中路69号的开一个倒闭一个的魔咒没能打破。
由于自身经营不善，硬件设施不足，业态单一以及现代化的购物中心纷纷崛起等原因，麦凯乐逐步走向落寞，如今也到了苟延残喘的地步。
现场实探来看，不仅客流稀少，而且每层都有大量的空铺，尤其三层往上，在营业的店铺就更少了。昔日繁华景象还在眼前，如今这样的局面真让人感慨万千。不过，麦凯乐似乎没有“躺平”，当前还有小米之家等新店入驻，项目方的努力能否力挽狂澜，转危为安，仍然是未知数。
青岛东部永旺广场：
火了26年的商超
项目小档案：1998年，青岛永旺东部购物中心开业，项目的商业体量只有4万方。它可以说是青岛最早的购物商场。2016年东部门店进行了品牌的提升，不过超市和百货仍是主要运营模式。目前除了这个门店，永旺在青岛还有三家门店。
项目分析：在那个私家车少之又少的年代，永旺花了心思设计的大停车场并不被看好，被认为是浪费。如今，大家则纷纷夸赞永旺的远见性。火了26年，永旺在青岛有着扎实的客群基础，也让人们形成了相对固定的消费习惯。
最早开业的东部永旺，还有着比较浓厚的百货的气息。永旺长盛不衰的原因很大一部分要归功于超市。东部永旺门店以超市为主力，新鲜、优质的果蔬和肉类，吸引了大批客流。除了永旺自营超市之外，在业态上还引进了一些精品零售和餐饮品牌。
总结来看，根据市场风向及时调整卖场的经营策略以及彰显着日本企业极致的服务细节：免费停车、母婴室、卫生间等，都是东部永旺屹立不倒的秘诀。
青岛商业的门面，在于香港中路商圈。
以青岛万象城、青岛海信广场为代表的香港中路商圈消费活力足，持续引发行业关注，撑起了浮山湾畔的流光溢彩。同时，它还在不断勾画着商业发展新图景，今年10月，商圈将再添新成员，绿城商业携超高商业综合体青岛深蓝中心·GT PLAZA共塑城市人文消费标杆，期待它能博得一席之地，书写传奇。
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