今日（6月6日），长沙市供应4宗纯住宅地块，其中青竹湖2宗地靠近湘一外国语学校，洋湖垸再供1宗纯住宅地以及谷山森林公园旁供应一宗仅1.01容积率的地块，4宗地建面共37.74万方。
供地信息
供应4宗地块，洋湖垸纯住宅地起始楼面价6300元/平米
本次供应4宗地块分别位于青竹湖、金星北以及洋湖垸三个板块，其中青竹湖为两宗相邻地块，金星北地块被谷山森林公园环绕，洋湖垸土地供应进入尾声，此次挂牌地块为纯住宅地块。
从数据端来看，本次挂牌楼面价最高的地块为洋湖垸，但冶仅6300元/平米，相较其周边历史挂地的楼面价而言，性价比较高；容积率最低仅1.01，位于金星北谷山下地块，未来将打造别墅项目；青竹湖两宗地块楼面价仅3301元/平米，本次挂牌地块整体楼面价偏低。
洋湖垸纯住宅地块
商业+教育+景观+医疗+地铁，六边形配套资源型地块
[2024]长沙市025号地块位于洋湖垸板块，出让面积5.16万方，容积率2.4，计容建面12.39万方，起始楼面价仅6300元/平米。
在竞买要求上，除项目规划设计时应对住宅阳台统一封闭设计，并在住宅交付前实施完毕外，几乎无其他要求。
配套上，宗地位于洋湖垸板块，紧邻洋湖湿地公园，景观资源较好；北面是长沙荟聚，南面是湖南省妇女儿童医院，医疗和商业资源优越；另外西面是麓山国际洋湖实验学校，东面是3号线地铁站，交通和教育也位列长沙一梯队，整体配套资源实现了六边形全能。
从土地市场端来看，该宗地快为洋湖垸近三年来，起始楼面价最低的地块，剔除低容地块影响，洋湖垸普遍楼面价也近7000元/平米，再加上地块本身建面较小，更进一步拉低了总价，资金压力较小，适合房企拿地。
从新房市场端来看，洋湖垸成交峰值位于2021年，随后几年受市场和供货量不足等问题影响，供求量下降，但成交均价却稳步攀升，到2024年达19496元/平米。
金星北地块
低容积率+谷山环绕，双重优势叠加能否再造一个保利天瑞？
026号地块是本次挂牌地块中占地面积最大的地块，达8.07万方，但容积率仅1.01，低于此前洋湖垸开盘的保利天瑞，预计后期将打造别墅项目，但能否再次创造别墅双开双罄的现象级产品，还需看后期产品和营销。
从竞买要求来看， 该宗地块周边将由望城区政府投入500万左右对宗地周边环境进行综合整治，对房企本身没有太大要求。
从地块位置来看，项目北面配套有谷山中学（师大附中星城实验学校新校区）以及长郡月亮岛第三小学；距离700米有梦想城负街以及3公里范围内的砂之船；景观上，宗地几乎被谷山森林公园环绕，景观资源与低容将成为项目最大的卖点。
土地端来看，近十年六区一县涉宅地块在1.1以下容积率地块仅占比不足1%，虽然2023年国家放开了对低容地块的限制，但短期内该地块的优势较为明显。
从市场端来看，保利天瑞的热销证明了长沙购房者对于别墅的热情并不低，只是之前没有供应，但该地块位置上较偏，未来市场如何较为考验房企营销手段。
青竹湖两宗地块
紧邻湘一外国语学校，景观资源优越
青竹湖本次挂牌两宗相邻住宅地块，从基础信息来看，两宗地块面积均不大，分别为1.82以及3.56万方，容积率分别为2.4和2.2，再加上仅3001元/平米的楼面价，相较2019年中建竞得的纯住宅地块下降487元/平米。
从竞买要求来看，除基本的落实装配式建筑、绿色建造和教育等配套等要求，没有特殊要求。
从配套来看，地块最大的优势在于教育，其次是景观资源。
教育上，几乎被湘一外国语学校包围，无论是小学还是中学都是湘一外国语学校的。先看湘一外国语学校第二附属小学，其2023年对应中学名单中，湘一外国语学校11人，被压和南雅中学5人，另外还有长沙市立信和师大附中植基中学14人，上限较高，也就是有机会较高。
再看湘一外国语学校，6A率已经连续12年领跑全市，2022年中考679分以上人数多达546让，占比38%，长沙市一中每年录取的学生很大一部分来自这所学校，可以说就读湘一外国语学校是进军长沙四大名校的较佳路径之一。
景观上，北面紧邻太阳山森林公园，另外周边的青竹湖曦园以及水映加州等项目交房较早，底商也能满足购物需求。
总结：
2024年长沙市挂牌地块整体质素有所提高，面积也更小，一方面提升房企预期，另一方面降低房企资金压力，第三也有利于政府土地的出让，三赢局面。同时土地市场热度的恢复也将有利于向新房的传导。
来源/克而瑞湖南
撰写/钟玲
审核/刘芳、蔡嫣
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