虽然房地产业仍是国民经济支柱产业,但已进入下半场。市场下行,无法再支撑全面开花的开发版图。重心收缩下,冷热不均是今后很长时间的基本特征。综合各个板块的土地热度、市场容量、利润空间、风险系数等维度信息,看看哪些板块更具地产发展潜力?
一
“双限”全面打开
土地交易走向“市场化”
受市场下行影响,长沙近2年土拍市场较为冷淡,六区一县涉宅地共成交139宗,其中60宗位于内五区。
2023年年初,六区一县土地供应提质缩量,多宗核心区域优质地块挂牌,伴随多年未见的“别墅地”+“江景地” 重现市场,引发大量关注。2023年11月,长沙取消土地限价,恢复“价高者得”模式。开福中心板块及洋湖垸板块楼面单价破万,高铁新城板块土地楼面价格同比增长134%。
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这些楼面价格上行的板块中,可以细化成三类:
1)高位波动型:开福中心、洋湖板块近2年成交楼面价格持续保持高位,高质素土地进一步拔高板块价格;
2)高位上涨型:市政府板块近2年供地较为均质,市场热度高,成交楼面价格持续上涨;
3)低位波动型:高铁新城板块近2年成交地块处于低价区间,高质素地块供应短缺,单地块成交拔高板块涨幅,板块整体价格未达到高位水准;望城梅溪湖二期及国际会展板块整体随着供地质素小幅波动,但幅度小于高铁新城板块。
整体随着供地质素小幅波动,但幅度小于高铁新城板块。
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对比各板块近两年土拍市场,仅12个板块保持楼面价格上行趋势,主要分布在城市核心区域、重点城市更新区域,其次为重点景观资源板块。除金星北板块外,楼面价格均上行至4000元/㎡以上。
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省府北、滨江新城北、天心中心等热点板块,受可供宅地有限影响,楼面价格下行。在回归城市核心趋势下,远郊的滨水新城、空港新城等板块也同样呈现下行趋势。
二
二环至三环板块供应充足
热点项目支撑板块规模
2021年下半年起受大环境影响成交下行承压,疫情反复叠加房企暴雷影响持续,客户信心指数持续下行。近一年长沙成交规模不足1000万方,延续筑底弱复苏态势。
对比各板块近6个月盘均成交套数涨幅(剔除尾盘项目),有11个板块呈现上涨趋势,其中7个板块盘均成交套数高于中位数,容量与增幅双高。省府南板块教育大盘中建和悦宸光拉动板块盘均成交套数涨幅超1.5倍。结合供求比来看,除金鹰月湖、尖山湖板块以去库存为主外,其余板块仍在大量供应。
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全市来看,盘均成交套数上涨板块分布较为集中。二环内多个板块受供应量较少影响,盘均成交套数处于中位值之下,开福中心及市政府板块城更项目成为销售主力,拉高板块整体增幅。
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二环至三环间供应充足,省府南、尚东邓多个板块走势较好。三环外仅大托板块盘均成交套数上涨。
三
高端豪宅市场迎来
价格高增速后的疲软期
根据各板块近1年成交均价来看,2万元以上板块价格较为稳定,高端市场整体价格进入停滞期。除受别墅成交影响的青竹湖板块价格波动较大外,其余板块价格涨跌浮动较小,其中市政府板块持续上涨,天心中心板块小幅下跌,滨江新城北及桐梓坡板块价格较为稳定。
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改善产品集中的板块中,价格波动明显高于高改板块。雨花中心板块商品住宅常年断供,新项目常春藤|望京入市后,板块价格上涨40%,与其余中心板块价格靠拢。麓山南板块同样受别墅项目成交影响较大,波动异常。开福中心板块多项目降价,跌幅近12%。
各板块二手房成交价格的涨跌情况与新房大体近似,但涨跌幅度较小。分单价段来看,单价越低,涨幅越大,近郊板块的松雅湖、青竹湖、解放垸等板块涨幅最高。受教育配套影响,目前仅市政府板块一二手房价倒挂,其余板块成交价格均远低于新房价格。
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结合各板块楼地价差与均价离散度来看,受制于可供地块质素不均,大量高单价板块的楼地价差较大,天心中心板块楼地价差超2万/㎡。受产品定位分化影响,松雅湖板块高改与刚需价差近2万/㎡,其次为高铁新城板块,价差近1.15万/㎡。
天心中心、高铁新城板块在楼地价差、均价离散度双高的的情况下,产品定位空间及利润空间较大。
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四
库存指标上行
安全边界回收明显
今年年初长沙内五区商品住宅供应乏力,成交复苏滞缓,跨越23年春节淡季,近12个月月均去化量锐减,整体平均去化周期升至12.9个月,出清周期超过健康线边缘。
分板块来看,中心城区存量分化,但去化周期均超过12个月。市政府、谷山、省府北、大王山等热点板块,存量面积较高,但流速较快,整体较为安全。
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从广义库存来看,长周期主要是集中在长沙县及望城板块。滨江新城南近期无成交,导致整体周期异常。
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五
弱市下,均质发展型板块地产潜力恒强
综合以上指标,进行密度处理及赋分后,得到地产潜力的分析结论。
开福中心、市政府板块土地热度较高,市场容量大,各项指标均衡,无明显短板,但主力产品较为均质,均价离散度较低,利润空间相对压缩;其次高铁新城、省府南土地投资机会大,适配各类产品,利润空间相对较高,高铁新城板块虽然板块库存量大,但风险系数安全可控。
雨花中心位列优质板块,但由于板块长期断供后新增高价项目供应,拉高板块多项指数,后期有下行风险。
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